Manutenzione del tetto condominiale e ripartizione delle spese per gli interventi conservativi: la proprietà del bene incide sulla suddivisione dei costi tra i condòmini.
Perché il tetto può anche essere di persone diverse dai condòmini?
No, sicuramente no, il tetto condominiale è comunque di una persona che, data la proprietà di quella parte dell'edificio è comunque condòmina.
La questione è diversa: il tetto dell'edificio non è necessariamente parte dell'edificio in proprietà di tutti i condòmini.
È utile, allora, valutare la situazione anche per comprendere come le vicende proprietarie si riflettano sulla disciplina della ripartizione delle spese di manutenzione del tetto.
Manutenzione del tetto condominiale
Il maltempo quello per così dire stagionale ma anche gli improvvisi e ormai sempre più frequenti rovesci d'acqua riportano all'attenzione dell'addetto ai lavori, e dei condomini, un tema di prepotente attualità: chi paga le spese per il rifacimento del tetto di un edificio in condominio?
Al riguardo è bene ricordare che, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il tetto dev'essere considerato un bene di proprietà comune. Solamente una diversa indicazione del titolo (leggasi atto d'acquisto o regolamento condominiale di origine contrattuale) può far concludere diversamente.
In questo contesto è bene ricordare che se un bene è di tutti, tutti devono partecipare alle spese per la sua manutenzione e conservazione e quindi alla decisione su tali interventi.
Tutti vuol dire ogni condomino che partecipa alla compagine salvo, ad esempio, i proprietari dei box esterni all'edificio. Dal tetto essi non traggono alcuna utilità (art. 1123, terzo comma, c.c.).
In che misura dev'essere quantificata la partecipazione del singolo condomino?
Le spese devono essere ripartite in ragione dei millesimi di proprietà, così come stabilito dall'art. 1123 c.c. «le spese di rifacimento del tetto di un edificio diviso in più piani devono essere sostenute dai condomini, ai sensi degli art. 1117 e 1123 c.c., in proporzione al valore del piano o della porzione di piano appartenente a ciascuno in via esclusiva, salvo diversa convenzione, senza che sia applicabile il principio dell'art. 1101 in materia di comunione (in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in eguale misura, ove non risulti una diversa entità delle quote), trovando spiegazione la detta deroga nella funzione strumentale delle parti comuni dell'edificio in condominio rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio, consentendone la esistenza e l'uso (Cassazione civile, sez. II, 29 aprile 1993, n. 5064)» (Trib. Salerno 17 aprile 2008).
Come dire: è vero, tutto si giovano in egual misura del tetto comune, in quanto a tutti quel manufatto serve da copertura, ma ciò non incide sul criterio generale di riparto delle spese, che per la manutenzione del tetto condominiale è quello dei millesimi di proprietà.
Resta fermo, naturalmente, che la misura dell'obbligo contributivo può essere modificata da un accordo intercorrente tra tutti condomini. E' questo il senso della locuzione, "salvo diversa convenzione " contenuta nel primo comma dell'art. 1123 c.c.
Tetto in condominio parziale
S'è già portato l'esempio dei box esterni all'edificio che nessuna utilità traggono dal tetto. Si pensi, per spiegare ancora meglio la questione del condominio parziale, ad un edificio con più tetti, ognuno dei quali coprente una sola porzione del fabbricato.
Il classico edificio con più scale, dove il torrino scale funge da elemento di separazione dei tetti, ognuno dei quali copre una sola porzione di fabbricato.
Al riguardo, come spese l'art. 1123, terzo comma, c.c. quando esistono cose, come il tetto (ma il discorso, è noto, è allargato all'ascensore, alle scale ed in generale a tutti i beni e servizi) destinati a servire una sola parte dell'intero fabbricato, allora le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Le spese di manutenzione per il tetto che copre funge da copertura alla sola scala A devono essere ripartiti tra i soli condòmini della scala A, sulla base dei millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione e le relative decisioni assunte solamente da essi, nella così detta assemblea di scala. Ove non esistano tabelle parziali, queste potranno essere ricavate con una semplice operazione di riparametrazione dei millesimi.
Riparametrazione dei millesimi, come si effettua
Tetto in uso o proprietà ed uso esclusivo
Raro, ma possibile, il caso del tetto in uso ovvero in uso e proprietà esclusiva. Alla fattispecie della sua manutenzione, come in più occasioni chiarito dalla giurisprudenza, salvo diversa convenzione, si applica la disciplina delle spese di cui all'art. 1126 c.c.
In tal senso è stato fatto osservare che nelle ipotesi in cui il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso possono ripartirsi tra tutti i condomini con i criteri di cui all'art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, a meno che tali costi non siano imputati a proprietario esclusivo del tetto in ragione di una specifica ed espressa pattuizione. Si applica l'art. 1126 c.c. e quindi un terzo della spesa a carico del proprietario/usuario esclusivo e due terzi a carico dei condòmini cui il tetto funge da copertura perché, dicono i giudici, non può presumersi che il proprietario/usuario esclusivo, «per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto (cfr. Cassazione civile, sez. II, 30 gennaio 1985, n. 532; Cassazione civile, sez. II, 9 giugno 1961, n. 1338)» (Trib. Salerno 17 aprile 2008).
Ove il tetto in uso esclusivo copra una sola parte dell'edificio, oltre all'art. 1126 c.c. troverà applicazione anche il terzo comma dell'art. 1123 c.c.
