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Lavori di rifacimento del tetto per abusi edilizi del singolo condomino: legittima la ripartizione tra tutti i condomini
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Lavori di rifacimento del tetto per abusi edilizi del singolo condomino: legittima la ripartizione tra tutti i condomini

Interventi sul tetto comune da parte del singolo condominio: lavori di ripristino a carico di tutti i condomini.

Avv. Alessandro Gallucci 

Tizio è proprietario di un appartamento all'ultimo piano del condominio Alfa.

Nell'eseguire opere di manutenzione della propria unità immobiliare, egli pone in essere degli interventi sul tetto comune.

Del fatto se ne avvedono gli altri condomini e le Autorità competenti che contestano a Tizio la commissione di un illecito amministrativo.

Il condominio, rendendosi necessaria la remissione in pristino dello stato dei luoghi, così come ordinato dalla Pubblica Autorità, ne delibera l'esecuzione con specifico riguardo alle parti di proprietà comune.

=> Opere su parti di proprietà comune vietate dell'assemblea

L'assemblea, in ragione dei propri poteri, con le maggioranze prescritte dalla legge, delibera che quei lavori debbano essere eseguiti e pone a carico di tutti i condomini, in ragione dei millesimi di proprietà, i costi che ne deriveranno.

Caio, altro condomino dell'edificio Alfa, non ci sta e impugna la delibera.

"E' stato Tizio a commettere l'illecito ed adesso spetta a Tizio pagarne le conseguenze". Questo il Caio pensiero. Ragionamento condivisibile ma, si sa, la legge impone (o dovrebbe farlo, sic!)certezza dei diritti e delle pene e non può spettare ad un'assemblea decidere d'imputare ad uno dei condomini determinate colpe e quindi le conseguenti responsabilità.

Secondo la Cassazione, intervenuta in un caso molto simile a quello appena descritto, "il fatto che quei lavori di rifacimento siano stati d eliberati per porre rimedio ad un precedente intervento sul tetto medesimo, realizzato ponendo in essere un illecito amministrativo (innalzamento del colmo del tetto), e che le spese siano state ripartite tra tutti secondo i millesimi di proprietà, anziché accollandole esclusivamente a chi, tra i comproprietari, vi aveva dato causa mediante l'approvazione dell'opera iniziale, non rende la delibera stessa nulla.

Infatti, il principio secondo cui, con riguardo al ripristino dei danni ascrivibili ad uno od alcuni dei partecipanti al condominio, sussiste l'obbligo del responsabile di assumere il relativo onere, non osta a che, anche in questo caso, fino a quando il singolo condomino non abbia riconosciuto la propria responsabilità o essa non sia stata accertata in sede giudiziale, l'assemblea, nel deliberare sulla ricostruzione o sulla riparazione delle parti comuni, abbia il potere di ripartire le relative spese secondo le regole generali, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, tra tutti i condomini, fermo restando il diritto di costoro di agire, singolarmente o per mezzo dell'amministratore, contro il condomino ritenuto responsabile, per ottenere il rimborso di quanto anticipato (Cass., Sez. 2, 27 giugno 1978, n. 3176; Cass., Sez. 2, 22 luglio 1999, n. 7890)" (Cass. 24 aprile 2013, n. 10053).

=> I poteri dell'amministratore e quelli dell'assemblea rispetto alle controversie riguardanti beni comuni

Questa sentenza pone un quesito: se non può essere l'assemblea a decidere se una spesa debba gravare su un solo condomino perché non può essere la stessa assise a accertarne la responsabilità, che cosa accadrà per le sanzioni previste per inosservanza al regolamento di condominio?

Letta sotto questo punto di vista sembrerebbe doversi concludere per la necessità di fare accertare anche tali violazioni dall'Autorità Giudiziaria.

Vedremo che cosa accadrà.

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Daniele
Daniele sabato 27 aprile 2019 alle ore 10:48

Salve , ho un appartamento in un condominio di 8 (appartamenti) , dovrei installare una canna fumaria interna forando il mio soffitto entrando nel sottotetto e poi forare anche il tetto che comunque sta sempre dritto sopra il mio appartamento. Cosa dovrei fare x essere in regola con tutti i condomini ? Grazie

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