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Piano attico e condominio. Peculiarità e incidenza sui criteri di ripartizione delle spese.
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Piano attico e condominio. Peculiarità e incidenza sui criteri di ripartizione delle spese.

Piano attico e problematiche connesse alla ripartizione delle spese di manutenzione del terrazzo

Avv. Alessandro Gallucci 

Il piano attico altro non è che l'unità immobiliare sita all'ultimo piano dell'edificio la cui caratteristica principale è data dal fatto che risulta arretrato rispetto alla facciata della stabile. Il fatto, poi, che a questo arretramento consegua, quasi inevitabilmente, la circostanza che l'unità immobiliare sia dotata di terrazzo a livello né aumento il valore e la comodità.

Il piano attico, infatti, è quello che nell'ambito di una compravendita assume un maggior valore venale.

Al di là delle valutazioni di questo genere è utile capire se e come la presenza di un appartamento comunemente chiamato attico possa incidere sulle questioni attinenti alla gestione e conservazione delle parti comuni.

Senza ombra di dubbio, il proprietario dell'unità immobiliare in esame avrà un maggior carico millesimale in relazione alle spese per uso e manutenzione di scale ed ascensore, se l'impianto arriva fino al suo piano di riferimento; del pari molto probabile è che la maggior quota millesimale sia anche quella inerente alla tabella generale.

Oltre a questi aspetti, che vanno valutati caso per caso in ragione della specifica conformazione dell'edificio, le questioni di maggiore interesse vanno individuate nella proprietà del terrazzo a livello del piano attico, della disciplina di ripartizione delle spese ad esso relativo e della proprietà e ripartizione delle spese del tetto dello stesso piano attico che altro non è che il tetto dello stabile condominiale.

Terrazzo a livello a servizio del piano attico

Quanto al terrazzo a livello va detto che questa parte dell'edificio deve essere equiparata in tutto e per tutto al lastrico solare. Ciò vuol dire che a seconda del contenuto del titolo avremo o un terrazzo a livello di uso esclusivo o un terrazzo a livello di proprietà esclusiva oltre che in uso esclusivo.

=> Terrazze a livello e lastrici solari di uso esclusivo sono simili ai fini della ripartizione delle spese

In sostanza, dunque, alle spese per la manutenzione e ricostruzione del terrazzo dovranno provvedere i condomini interessati ai sensi dell'art. 1126 c.c.

Alla disciplina della ripartizione delle spese è strettamente connessa quella della responsabilità per la manutenzione del terrazzo. Come hanno osservato le Sezioni Unite del Supremo Collegio, «allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c. , comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c. , comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio» (Cass. 10 maggio 2016 n. 9449).

La responsabilità per danni da infiltrazioni, dunque, va ascritta, salvo prova della esclusiva riferibilità al condominio o al singolo condòmino, in concorso tra i due ai sensi dell'art. 2055 c.c. è la ripartizione della spesa e quindi del concorso di responsabilità che va operata secondo i dettami di cui all'art. 1126 c.c.

In buona sostanza ai fini della individuazione della responsabilità in capo alla collettività condominiale ciò che conta è che il danno per le unità immobiliari sottostanti sia dovuto a difetto di manutenzione e non a cattivo utilizzo. In tal caso infatti la responsabilità sarebbe da attribuirsi esclusivamente al proprietario o usuario del terrazzo (cfr. Trib. Bari 5 maggio 2010 n. 1562).

In questo contesto è utile evidenziare che il piano di calpestio interno al piano attico, a differenza della terrazza a livello deve essere considerato alla stregua di un solaio interpiano con applicazione, in relazione ai costi di manutenzione, dell'art. 1125 c.c.

Tetto o terrazzo di copertura del piano attico

Quanto al tetto o al lastrico solare che copre il piano attico, esso, salva diversa disposizione del titolo, deve essere considerato cosa comune ex art. 1117 n.1 c.c. al pari di un tetto o lastrico solare qualunque.

In sostanza per questa cosa comune il criterio di ripartizione delle spese per gli interventi manutentivi è quello indicato dall'art. 1123, primo comma, c.c., cioè applicazione dei millesimi di proprietà.

La ragione di questa conclusione risiede nel fatto che, sebbene arretrato rispetto alla facciata dell'edificio, il piano attico rappresenta la sommità conclusiva dell'edificio, la parte che conclude il corpo di fabbrica, sicché il tetto o lastrico di chiusura va considerato condominiale come se si trattasse della chiusura di un edificio non provvisto di unità immobiliare ubicata al piano attico.

=> Infitrazioni dal piano attico. Chi paga?

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