Manutenzione del lastrico solare in uso esclusivo e manutenzione del lastrico solare in uso e proprietà esclusiva, come orientarsi?
Per rispondere al quesito è bene partire da altri interrogativi, così da avere una quadro chiaro della situazione.
Esiste una differenza tra lastrico solare in uso o in uso esclusivo e lastrico in proprietà ed uso?
Certamente: il lastrico è la parte terminale dell'edificio, quello che la copre lo stabile. Solitamente è condominiale: tanto si desume dall'art. 1117 c.c. che lo include tra i beni che vanno considerati tali.
Alle volte, però, esso è dato in uso esclusivo, ferma restando la proprietà condominiale cioè il suo godimento è riservato ad uno o più condòmini. Il lastrico in proprietà ed uso esclusivo è, invece, un bene in proprietà esclusiva nell'ambito di un edificio in condominio.
Esistono dei punti di somiglianza tra lastrico solare in uso esclusivo e lastrico solare in uso e proprietà esclusiva?
Sì, vi sono: è utile ai fini condominiali capire quali e, conseguentemente, valutare in che modo il condominio debba approcciarsi alla materia degli interventi di manutenzione dei due manufatti.
Come sempre è utile partire dalle norme di riferimento.
Lastrici solari di uso esclusivo, manutenzione e spese
Ai sensi dell'art. 1126 c.c., rubricato Lastrici solari di uso esclusivo:
«Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.»
Lastrico solare di proprietà esclusiva, manutenzione, danni, responsabilità e risarcimento
Detta diversamente: preso un lastrico solare (vale a dire una copertura dell'edificio) di proprietà comune, ma in uso esclusivo ad uno o ad un gruppo di condomini, le spese per la sua manutenzione e ricostruzione devono essere sostenute nella misura di un terzo dall'usuario esclusivo e per i restanti due terzi, in ragione dei loro millesimi di proprietà, dai titolari delle unità immobiliari cui il lastrico medesimo funge da copertura.
L'uso esclusivo, chiaramente, fa sì che all'usuario competa la esecuzione di quelle opere di manutenzione strettamente connesse all'uso della superficie in esame, ferma restando, secondo la giurisprudenza, l'applicazione ai costi da esso sostenuti dell'art. 1126 c.c.
Se al di sotto del lastrico è ubicata l'unità immobiliare dell'utilizzatore esclusivo, egli parteciperà anche a questa parte di spesa.
Lastrico solare in uso e proprietà esclusivi, manutenzione e spese secondo la giurisprudenza
Ciò detto è utile domandarsi: in molti casi il lastrico solare non solo è dato in uso esclusivo ma, al momento della compravendita delle unità immobiliari, il venditore si riserva la sua proprietà (o magari essa è collegata ad una delle porzioni di piano).
In queste ipotesi, la domanda sorge spontanea, continua ad applicarsi l'art. 1126 c.c. oppure, data la situazione proprietaria, le spese di manutenzione e ricostruzione sono a carico del titolare di quella parte d'edificio?
Della fattispecie come si suole dire, s'è occupata copiosa giurisprudenza. Nel mare magnum dei pronunciamenti sull'argomento scegliamo una pronuncia, del Tribunale di Roma, che per chiarezza espositiva è utile ai nostri fini, cioè a dare una risposta chiara e precisa al quesito posto in principio.
Lastrico solare in uso e proprietà esclusive, un caso concreto
Nella causa risolta dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 6 del 2 gennaio 2012, il proprietario di un lastrico faceva eseguire dei lavori conservativi su quella parte dello stabile per poi chiedere all'assemblea la ripartizione delle spese ai sensi del più volte citato art. 1126 c.c.
L'assise rigettava la richiesta e quindi si andava in causa. Il Tribunale capitolino dava ragione al condomino.
In particolare si legge in sentenza che a casi come quelli oggetto della causa «risulta applicabile nel caso di specie la norma dettata dall'art. 1126 c.c., a mente della quale le spese sostenute per le riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare che ha una funzione di copertura e di protezione dell'edificio condominiale, debbono essere sostenute per un terzo da chi ne ha l'uso esclusivo, e per i restanti due terzi da tutti gli altri condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve».
L'affermazione di principio così data viene poi motivata dal giudice capitolino sulla scorta di una motivazione, ad avviso dello scrivente, più che chiara e convincente: ineccepibile.
Il Tribunale, si diceva, proseguendo nelle proprie argomentazioni specifica che «il testuale riferimento dell'art. 1126 c.c. ai lastrici solari di cui un condomino abbia "l'uso esclusivo" non consente di escludere dal suo campo di applicazione le ipotesi in cui il lastrico sia un bene non già condominiale in godimento di un singolo condomino ma, invece, come nel caso di specie, un bene di proprietà esclusiva. Infatti, l'obbligo di contribuzione alle spese in questione trova il suo fondamento non già nella natura condominiale o privata del lastrico solare, ma nell'utilitas che questo assicura sia al condomino utente, sia agli altri condomini, attesa, per quanto riguarda specificamente questi ultimi, la funzione di copertura e di protezione dell'edificio condominiale» (Trib. Roma 2 gennaio 2012 n. 6).
Ciò che connota l'analogia tra fattispecie e che conseguentemente consente l'applicazione analogica dell'art. 1126 c.c. è, dunque, la funzione del lastrico. Che sia in proprietà ed in uso esclusivo piuttosto che solamente in uso esclusivo, è la funzione che conta, cioè quella di copertura dell'edificio.
Il lastrico solare rientra fra le parti comuni salvo titolo contrario
