Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 8092 del 24 maggio 2023, ha affrontato il caso di un condomino che intendeva non pagare la propria quota con riguardo alla sostituzione delle lastre in amianto poste sul tetto dello stabile condominiale. Il giudice capitolino ha rigettato la richiesta stabilendo che, per quanto concerne i lavori sul tetto, tutti i condòmini devono contribuire. Approfondiamo la questione.
Tetto condominiale: fatto e decisione
Un condomino impugnava la delibera assembleare con cui era stato conferito incarico a un'impresa affinché eseguisse alcuni interventi sul tetto dell'edificio.
L'attore si doleva innanzitutto dell'invalidità della procedura per l'assegnazione dei lavori alla ditta prescelta, in mancanza di un confronto fra diversi preventivi e in assenza di un oggetto determinato o determinabile (stante l'omessa indicazione specifica dei lavori da effettuare e la mancanza di un contratto d'appalto contenente la loro disciplina esecutiva).
Inoltre, l'attore riteneva di essere estraneo a ogni onere contributivo, in quanto i locali di sua proprietà erano quasi integralmente fuori sagoma e, non fruendo della copertura garantita dal tetto, devono esserne esonerati in misura totale o almeno parziale (in proporzione alla sola superficie effettivamente coperta).
Secondo il Tribunale di Roma i motivi di doglianza sono infondati. Per quanto riguarda la scelta dell'appaltatore, è bene ricordare che nessuna norma impone al condominio di bandire una gara per la selezione della ditta, come avviene invece nei lavori pubblici.
La scelta dell'appaltatore e del connesso preventivo attengono infatti alla totale discrezionalità dell'organo assembleare, non sindacabile nel merito in sede d'impugnativa.
Anche la presunta estraneità all'onere contributivo è infondata. Secondo il giudice capitolino, infatti, le spese inerenti al tetto, in quanto parte comune, vanno sempre ripartite tra tutti i condòmini in base ai millesimi, ad eccezione del caso in cui il regolamento contrattuale stabilisca il contrario oppure si tratti di lastrico solare esclusivo al quale, pertanto, deve applicarsi il criterio speciale previsto dall'art. 1126 c.c. (1/3 il proprietario; 2/3 restanti condòmini).
A sostegno di tale decisione il Tribunale di Roma richiama una nota sentenza della Cassazione (n. 24927/2019) secondo la quale «La ripartizione delle spese di manutenzione proporzionate all'uso delle cose comuni o correlate all'utilità che se ne tragga non si giustifica, infatti, con riferimento a quelle parti, come il tetto (o la facciata), che costituiscono le strutture essenziali ai fini dell'esistenza stessa dello stabile unitariamente considerato e che sono destinate a servire in maniera eguale ed indifferenziata le varie unità immobiliari dell'edificio».
Manutenzione tetto: considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Roma appena commentata aderisce a un orientamento giurisprudenziale non del tutto pacifico.
Infatti, in tema di conservazione del tetto di un edificio condominiale, la sopracitata sentenza del 2019 ritiene che «le relative spese vanno ripartite (salvo che si tratti di tetto di proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e, perciò, soggetto all'applicazione dell'art. 1126 c.c.) tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all'uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l'edificio condominiale da agenti» (in questo senso, tra le tante, anche Cass., 03/01/2013, n. 64).
Esiste invece una tesi opposta secondo la quale, se il tetto non copre indistintamente tutte le proprietà esclusive del condominio, la ripartizione delle spese dovrà farsi tenendo conto soltanto dei millesimi dei condomini le cui proprietà sono coperte dal tetto, cioè comprese nella proiezione verso il basso dei limiti del tetto stesso (ex multis, Trib. Milano, sent. 31.3.1966, Cass., sent. n. 1923 del 6.6.1973; App. Milano, sent. 17.1.1992).
La tesi prevalente in giurisprudenza sembra tuttavia quella adottata dal Tribunale di Roma, che ha quindi dato seguito alla giurisprudenza di legittimità maggioritaria.
