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sinopoliantonio

Ripartizione spese lavori di una falda del tetto

Un condominio è costituito da un corpo di fabbrica centrale più altri corpi collegati al primo ma a livelli più bassi. Tutti sono coperti a tetto con il corpo centrale protetto da un tetto a due falde, una delle quali copre anche il vano scala.

1. Si è reso necessario rifare quest'ultima falda e l'assemblea ha deliberato, su proposta dell'amministratore, di imputare la spesa ai soli condomini che ricadano sotto la verticale della falda escludendo tutti gli altri se pur utilizzino il vano scala.

Io ho espresso voto contrario in quanto sostenevo che, essendo il tetto unico manufatto in cui le due falde sono collegati dalla linea di colmo, le spese dovevano essere ripartite tra tutti i condomini del corpo centrale.

2. Successivamente l'amministratore, su mia insistenza, ha convenuto di suddividere la falda, oggetto dell'intervento, in tre parti: per la parte che copre il vano scala pagano tutti i condomini, mentre per le altre due parti pagano quelli che cadano sotto la proiezione verticale.

3. In corso d'opera il rifacimento del tetto, previsto con lo stesso tipo di tegola, è stato invece realizzato con pannelli coibentati portando la spesa dai 9.500,00 euro previsti a più di 20.000,00 euro, lavori ratificati dall'assemblea con me assente.

Tutto ciò premesso, chiedo se è legittimo l'operato dell'amministratore e dell'assemblea in ordine ai tre punti esposti e come mi devo comportare nella prossima assemblea, già convocata, per la ripartizione del nuovo importo di 20.000,00 euro.

Un grazie anticipato.

 

 

Sul riparto, la 2 mi pare più corretta. Per l'aumento, mi pare di capire che l'assemblea abbia ratificato tale aumento. Assente o no, se non hai impugnato il verbale tale decisione è esecutiva. Anzi, meglio stare attenti sennò cambiano pure la formula del 2.

 

Consolati col fatto che con la coibentazione risparmierai in riscaldamento e chiedi se la somma è detraibile.

Mah...

Ogni volta che leggo di rifacimento parziale del tetto, il primo interrogativo che mi pongo è: come è dichiarato il tetto dal regolamento di condominio ?

Se è considerato cosa comune condominiale, la spesa a mio avviso va ripartita fra tutti i componenti del Condominio.

Premesso che non esiste un regolamento condominiale e che le quote parti del sottotetto sono di proprietà dei condomini dell'ultimo piano, volevo capire quale norma o sentenza della Cassazione regolamenta la ripartizione della spesa per il rifacimento di una falda di tetto, costituito in tutto da due falde che coprono l'intero fabbricato.

Se non c'è RdC e a questo punto nulla di particolare dovrebbe emergere neppure dai singoli rogiti, vale l'art. 1117 c.c.: falde o non falde, il tetto è da considerarsi cosa comune condominiale ed alle sue manutenzioni partecipano sempre tutti i condòmini con i rispettivi millesimi di proprietà generale. 

albano59 dice:

Se non c'è RdC e a questo punto nulla di particolare dovrebbe emergere neppure dai singoli rogiti, vale l'art. 1117 c.c.: falde o non falde, il tetto è da considerarsi cosa comune condominiale ed alle sue manutenzioni partecipano sempre tutti i condòmini con i rispettivi millesimi di proprietà generale. 

Grazie per la chiara delucidazione. Stando così le cose, allora:

1. la delibera che scarica i costi dell'intervento solo sui condomini che cadono sotto la proiezione verticale della falda, alla quale hanno partecipato tutti i condomini del fabbricato, con mio voto contrario avendo sostenuto io che il tetto è unico, è nulla?

2.Se così fosse, quale procedura attivare per ristabilire la corretta applicazione della Legge?

3.Chi paga nel frattempo le spese sostenute in considerazione del fatto che, a fronte  di 9.500,00 euro di lavori preventivati, si è arrivati ad una spesa di 20.000,00 euro, concordati, non si sa come, con la stessa ditta che doveva fare i lavori originari, con prezzi al mq superiori a quelli di mercato?

1. 2.  Non è una delibera nulla, semmai annullabile se tu avendo votato NO la impugni nei termini.

Molto più semplicemente si invita l'amministratore alla riconvocazione  dell'assemblea per deliberare diversamente e correttamente sullo stesso argomento, così da rendere sorpassata la precedente delibera.

 

3. Il lavoro è stato fatto e concordato anche se non è chiaro chi abbia concordato l'aggiornamento del prezzo complessivo. Sicuramente c'è da indagare per chiarire, ma intanto in assenza di delibera assembleare anticipano e pagano provvisoriamente tutti i condòmini perchè il tetto è di tutti.

In sede consuntiva si perfezionerà definitivamente con apposita delibera.

 

Modificato da albano59

Scusate se insisto. La delibera non dovrebbe essere nulla poiché, non esistendo un regolamento condominiale, deroga quanto stabilito dall'art. 1123 c.c "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione". 

Quanto evidenzi è corretto, ma vale per una delibera assembleare che non abbia registrato voti contrari (oltre agli assenti che hanno sempre facoltà di manifestare il loro dissenso in momento postumo).

In questo caso specifico l'unico voto contrario e gli assenti hanno facoltà di impugnare la delibera proprio perchèmancando il RdC vale automaticamente l'art. 1117, ovvero richiamarsi all'applicazione del 1123 costituisce una deroga allo stesso 1117 pur non sussistendo una diversa convenzione (che richiede approvazione di 1000/1000).

 

Or dunque, se l'unico voto contrario (oltre agli assenti) decide di impugnare, che si fa ?

Se ho capito bene: una delibera approvata all'unanimità, ove ne ricorrano i presupposti, è nulla mentre non lo è se l'approvazione non avviene all'unanimità? Non capisco la ratio.

In riferimento all'osservazione finale, "che si fa" non mi è chiaro il significato.

La distinzione fra delibera nulla o annullabile non dipende dalle modalità di approvazione della delibera stessa, ma da ben altro

 https://www.condominioweb.com/la-deliberazione-nulla-e-sempre-impugnabile-anche-dopo-anni.808

 

 

Nel momento che tu vuoi far valere l'applicazione del 1123 o derogare allo stesso, prima devi esser certo che tutti siano favorevoli a non voler fat valere il 1117. 

 

In questo caso invece a fronte di delibera e relativo riparto c'è un condòmino presente in assemblea che ha manifestato il suo voto contrario:

sinopoliantonio dice:

2. Successivamente l'amministratore, su mia insistenza, ha convenuto di suddividere la falda, oggetto dell'intervento, in tre parti: per la parte che copre il vano scala pagano tutti i condomini, mentre per le altre due parti pagano quelli che cadano sotto la proiezione verticale.

In un colpo solo e senza renderlo palese nel verbale hanno deliberato un riparto spese che deroga al 1123 che già rappresenta deroga al criterio generale del 1117: aasenza di RdC significa che il primo articolo da applicare è il 1117. Poi, qualunque delibera si approvi andrà sempre bene, purchè nessuno abbia facoltà ed intenzione di impugnare perchè altrimenti arriveranno sorprese e dolori molto indigesti.

Il "che si fa?" è riferito all'eventuale assunzione di responsabilità che l'intero Condominio si dovrà far carico qualora l'unico voto contrario (oltre ad eventuali assenti) decida di impugnare: o lo si lascia impugnare o si procede con una nuova delibera atta a cancellare la precedente.

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