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Giada Iovane

Uso esclusivo lastrico solare - falda in lastrico

Buonasera a tutti, 

avrei un quesito da porre alla vostra attenzione. Mia zia vorrebbe acquistare un appartamento che è composto da salone e cucina e bagno piano di sotto poi piano di sopra camera e bagno più una stanza piccola ricavata dal sottotetto. Praticamente in questa casa hanno rimosso una metà del tetto a falda per fare la camera matrimoniale al piano di sopra e l'altra metà l'hanno lasciata com'era. Il problema fondamentale è uno: la parte di tetto a falda che è stata rimossa è stata ovviamente trasformata in un lastrico di copertura che lei, qualora acquistasse la casa vorrebbe trasformare in un terrazzo (mediante una scala interna, considerando che non è accessibile da nessun altra parte)... solo che non si evince da nessun atto né da dati catastali se questo lastrico è di proprietà esclusiva dell'appartamento. Non c'è un condominio costituito perché questo appartamento è in realtà a solo - seppur tra altre varie costruzioni - però c'è un accesso comune e una scala comune. 

Sottolineo che al di sotto dell'appartamento c'è un'altra abitazione e basta e che le parti comuni sono solo la scala e il portoncino di accesso. 

Si può desumere dal fatto che nel 2005 il tetto a due falde è stato trasformato in tetto a una falda con sostituzione dell'altra falda in lastrico?

Vorrei quindi capire quindi se questo lastrico è esclusivo, ma più che altro, essendo stato trasformato da tetto a falda a lastrico nel 2005, negli atti di vendita/acquisto post 2005 doveva essere menzionato nei "vani" cioè doveva essere esplicitata l'esistenza di un lastrico? 

Insomma  cosa si può fare (perché dall'atto di acquisto dell'odierna proprietaria non c'è scritto "lastrico" ... ma deve risultare dall'atto? O essendo una semplice copertura non va menzionata nell'atto di acquisto?)

 

Grazie a tutti 

Se questo lastrico solare non è attualmente accessibile dovrebbe trattarsi semplicemente di copertura dell'edificio di proprietà comune, come sembrerebbe pure confermato dall'assenza di riferimenti allo stesso negli atti di compravendita.

La domanda vuoi sapere se è un lastrico o terrazzo? 

 

Posta delle foto dello stabile,  se puoi metti la foto della camera con terrazzo/lastrico, non è proprio chiaro dove vuoi realizzare la scala, e come arrivi alla proprietà che vorrebbe acquistare la zia per il nipote. Leggendo sono 3-4 piani con ingresso, unica scala e 2 appartamenti. all0intrno di un condominio.  Non si specificano le proprietà limitrofe, se  la camera a tetto urbanisticamente è conforme, se la zia è giovane pertanto si può pensare ad una scala a chiocciola oppure serve valutare altre soluzioni  

 

Potrebbe essere una copertura comune se non è accessibile (Fa parte del solaio di copertura della camera?)

Modificato da SPL House

L’art. 1117 cc menziona le parti che SONO comuni salvo titolo contrario. Ciò significa che se non c’è alcuna menzione di uso esclusivo o proprietà esclusiva di quel lastrico, esso è certamente condominiale anche se non vi è un accesso diretto dalla scala. Oltretutto originariamente era un tetto (comune) e il fatto che probabilmente si sia fatta una sopraelevazione per creare la camera matrimoniale e il bagno, costringendo in un certo senso ad eliminare la parte di tetto rimanente per farne un lastrico, non ne modifica la funzione di copertura nè tantomeno la comproprietà con gli altri condòmini (mi sembra di aver capito uno solo oltre tua zia). Se si legge infatti l’art. 1127 cc abbiamo:

 

Chi fa la sopraelevazione ....  è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

 

La mia convinzione, quindi, è che quella copertura è una parte comune sebbene senza alcun accesso dalla scala. L’unica cosa che potrebbe fare tua zia è chiedere all’unico condòmino esistente di poter utilizzare quel lastrico in modo esclusivo (pur rimanendo di proprietà condominiale). Se accetterà, magari riconoscendogli un rimborso economico, il suo consenso dovrà essere scritto e, insieme a quello di tua zia, costituirà un “contratto” valido tra i contraenti che, se riportato nei registri dei beni immobiliari, varrà anche per i successivi acquirenti “sine die” o fino a successiva revisione (sempre all’unanimità).

 

Spero di aver chiarito il mio punto vista.
 

bilbetto dice:

L’art. 1117 cc menziona le parti che SONO comuni salvo titolo contrario. Ciò significa che se non c’è alcuna menzione di uso esclusivo o proprietà esclusiva di quel lastrico, esso è certamente condominiale anche se non vi è un accesso diretto dalla scala. Oltretutto originariamente era un tetto (comune) e il fatto che probabilmente si sia fatta una sopraelevazione per creare la camera matrimoniale e il bagno, costringendo in un certo senso ad eliminare la parte di tetto rimanente per farne un lastrico, non ne modifica la funzione di copertura nè tantomeno la comproprietà con gli altri condòmini (mi sembra di aver capito uno solo oltre tua zia). Se si legge infatti l’art. 1127 cc abbiamo:

 

Chi fa la sopraelevazione ....  è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.

 

La mia convinzione, quindi, è che quella copertura è una parte comune sebbene senza alcun accesso dalla scala. L’unica cosa che potrebbe fare tua zia è chiedere all’unico condòmino esistente di poter utilizzare quel lastrico in modo esclusivo (pur rimanendo di proprietà condominiale). Se accetterà, magari riconoscendogli un rimborso economico, il suo consenso dovrà essere scritto e, insieme a quello di tua zia, costituirà un “contratto” valido tra i contraenti che, se riportato nei registri dei beni immobiliari, varrà anche per i successivi acquirenti “sine die” o fino a successiva revisione (sempre all’unanimità).

 

Spero di aver chiarito il mio punto vista.
 

Posso farti un appunto:

1) Escludi a priori che il lastrico non sia di proprietà esclusiva, (leggerei prima gli atti di trasferimento delle proprietà, compresi quelli di provenienza).

Se fosse anche proprietà comune perché dovrebbe riconoscere al proprietari sotto un compenso? 

2) Parli di sopraelevazione e modifiche sul lastrico o nella copertura, sottendendo che per tale opere come per il lastrico … non ho letto che le opere sono abusive, ne è chiaro quando queste siano state realizzate.  Chi ti dice che l'edificio sia come conformazione originaria con camera matrimoniale a tetto ed annesso bagno. 

 

Magari la signora lo ha scelto proprio per la sua particolarità  avendo un soggiorno cucina ampio sotto dove ricevere gli ospiti e le camere al piano superiore più raccolto e con un lastrico dove godere del panorama circostante. 

 

Credo anzi sia una signora  che ha gusto, visto che non ha scelto un comune appartamento ma qualcosa di unico, singolare.

1) l’OP specifica che la proprietà o l’uso esclusivo del lastrico non è citato in alcun atto (titolo) e quindi in base all’art. 1117 cc è comune. Conoscendo le “invidie” dei condòmini e la naturale inclinazione di dire NO a qualsiasi richiesta, ho ipotizzato che per convincerlo si potesse mettere mano al portafoglio come in qualsiasi altra transazione contrattuale ... si tratta di una evenienza, non di un obbligo, mi sembrava di essere stato chiaro.

 

2) è l’OP a parlare di trasformazione del tetto per ricavarne dei locali eliminandone una falda ... io non ho detto nè scritto che sia un abuso. Se fosse stato originariamente così come lo descrive non credo che avrebbe neanche posto la domanda ... se in atto non è indicata la proprietà o l’uso esclusivo, quel lastrico è condominiale.

 

 

Ho letto che non trova riferimento nell'atto, e che la zia desidera acquistare e fare delle modifiche per renderlo più fruibile. Descrivendo la camere sottotetto con annesso bagno e lastrico ricavato nel tetto, presumo sia derivato da una ristrutturazione, L'epoca può essere recente oppure cosi in origine. Parlava anche di una scala interna da realizzare per accedervi. Avevo chiesto delle foto cosi da inquadrare l'opera. Mi sembra strano il fatto non ci sia un accesso dalle scale condominiali, a meno che  non sia stato concesso in uso alla mansarda. E' usucapito per possesso e manca solo convalida del giudice e successiva trascrizione ?

 

SPL House, sei uno specialista nel generare confusione quando le cose sono già state chiarite 😉

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