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Thomas01

Ripartizione spese falda tetto

Buongiorno, 

il mio condominio ha deliberato la riparazione di una falda del tetto. Il condominio (7 piani) ha un tetto principale che copre tutto il condominio e poi ha una falda ad una quota inferiore (quinto piano) che copre solo alcuni appartamenti e una parte del vano scale condominiale. Il tetto principale e la falda in questione non sono collegate e totalmente autonome. Io abito al sesto piano. Qualche anno fa era già stata riparata la porzione della falda che copre il vano scale a causa di un infiltrazione, ripartendo la spesa tra tutti i condomini in base ai millesimi. Ora è stata deliberata la riparazione della porzione della falda che copre solo alcuni appartamenti (in base ad una proiezione verticale). Quest'ultima spesa va ripartita fra tutti in base ai millesimi oppure può applicarsi l'art. 1123, terzo comma, c.c. visto che l'edificio ha più "opere" (falde del tetto) e quella oggetto di riparazione genera un'utilità solo ad un gruppo di condomini?

Grazie!

Da come descrivi la spesa a ripartita secondo il 3°c. art 1123 cc (solo tra i condomini coperti dalla falda a quota inferiore a quella del tetto), se posti una foto o disegno sarebbe meglio, grazie.

Innanzitutto grazie.

Ecco lo schizzo (scusate ma non sono bravo). 

Con il n. 1 è segnata la porzione di falda che copre il vano scale (già oggetto di riparazione)

Con il n. 2 è segnata la porzione di falda che copre solo alcuni appartamenti

Con il n. 3 è la terrazza del mio appartamento

Con il n. 4 è il tetto principale

 

Le falde n. 1 e n. 2 sono collegate (anche se dopo i lavori di rifacimento di qualche anno fa si nota nettamente il "confine" tra le varie porzioni) 

 

Grazie

falda tetto.jpg

Ripeto il concetto, se il tetto è su falde non unite ma su diversi livelli la spesa va ripartita con il principio del 3°c. art 1123 cc, altrimenti con quello dell'at 1123 1° comma

Grazie. C'è qualche sentenza della cassazione che da questo principio da citare all'amministratore? Il mio amministratore vuole ripartire fra tutti con millesimi, cosa posso fare per contestare il suo metodo di riparto?

Tullio Ts dice:

Ripeto il concetto, se il tetto è su falde non unite ma su diversi livelli la spesa va ripartita con il principio del 3°c. art 1123 cc, altrimenti con quello dell'at 1123 1° comma

Sempre che non esista un regolamento di condominio contrattuale che potrebbe dire altro...

Il regolamento condominiale ricopia l'art. 1117 del codice civile e dice che i tetti sono una parte comune. Non dà regole di ripartizione specifiche sul punto

Thomas01 dice:

Il regolamento condominiale ricopia l'art. 1117 del codice civile e dice che i tetti sono una parte comune. Non dà regole di ripartizione specifiche sul punto

nemmeno dopo?
di solito c'è una sezione "ripartizione spese"...

se non c'è o non c'è menzione del tetto allora si applica l'art. 1123 comma III

No, non c'è nessun articolo che disciplina come devono essere ripartite le spese sulle parti comuni. Cosa devo fare con l'Amministratore che mi ha già mandato un bollettino per pagare la spesa? Ci sono sentenze/interpretazioni ufficiali che posso citare? L'Amministratore ritiene sia una parte comune da suddividere tra tutti...

Thomas01 dice:

No, non c'è nessun articolo che disciplina come devono essere ripartite le spese sulle parti comuni. Cosa devo fare con l'Amministratore che mi ha già mandato un bollettino per pagare la spesa? Ci sono sentenze/interpretazioni ufficiali che posso citare? L'Amministratore ritiene sia una parte comune da suddividere tra tutti...

Questa potrebbe essere utile;

 

Condominio. Assemblea. Condominio parziale. Se un argomento interessa una delle cose di cui al terzo comma dell'art. 1123 c. c. (cose destinate a servire unicamente un gruppo di condomini), non solo alle votazioni ma anche alla semplice discussione debbono concorrere i soli proprietari ai quali il bene serve.
Nella ipotesi di convocazione di un'unica assemblea condominiale allo scopo di decidere su di una serie di questioni, alcune delle quali riguardanti solo singoli condomini - convocazione sicuramente valida, in quanto non vietata da alcuna norma - , i condomini eventualmente non legittimati a votare su di un determinato argomento che non li riguardi non possono, attraverso la partecipazione alla discussione che precede quella votazione, influire sull'esito della stessa. (sentenza 697/2000 del 22 gennaio 2000)  

 

Questo perchè? Perchè saranno soltanto quel gruppo di condomini a decidere ed a pagare la spesa.

Thomas01 dice:

No, non c'è nessun articolo che disciplina come devono essere ripartite le spese sulle parti comuni. Cosa devo fare con l'Amministratore che mi ha già mandato un bollettino per pagare la spesa? Ci sono sentenze/interpretazioni ufficiali che posso citare? L'Amministratore ritiene sia una parte comune da suddividere tra tutti...

devi proporre mediazione con l'ausilio di un tuo legale di fiducia entro 30gg. dalla ricezione del verbale d'assemblea (se eri assente) oppure dal giorno dell'assemblea (se presente).

Ero assente. Siccome la spesa che mi richiede è di 250 euro credo non convenga andare da un avvocato...farò solo presente il punto e vediamo che dice...

Thomas01 dice:

Ero assente. Siccome la spesa che mi richiede è di 250 euro credo non convenga andare da un avvocato...farò solo presente il punto e vediamo che dice...

Comunque una delibera che modifica i criteri dell'art. 1123 cc senza unanimità o RdC Contrattuale è assolutamente nulla ed avrai in ogni tempo la facoltà di opporti o di non pagare e attendere un eventuale D.I. a cui potrai fare opposizione entro 40 gg dalla notifica.

 

E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.
Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)

Tullio Ts dice:

Comunque una delibera che modifica i criteri dell'art. 1123 cc senza unanimità o RdC Contrattuale è assolutamente nulla ed avrai in ogni tempo la facoltà di opporti o di non pagare e attendere un eventuale D.I. a cui potrai fare opposizione entro 40 gg dalla notifica.

 

E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.
Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)

giustissimo

Thomas01 dice:

Vista l'esiguità dell'importo non è sufficiente andare dal giudice di pace senza avvocato?

non si può senza

Thomas01 dice:

Vista l'esiguità dell'importo non è sufficiente andare dal giudice di pace senza avvocato?

Potrebbe essere un'idea, però non è detto che venga accolta dato che oggi le liti condominiali si devono iniziare con la mediazione e l'assistenza di un legale di parte.

Ok grazie. Ho sentito l'amministratore e gli ho detto che per me si applica il 1123, III, e lui dice che il condominio è unico e che il tetto, ancorchè su più livelli, deve intendersi unico. Poi ha detto che siccome la falda in questione copre il vano scale io ne ritraggo un'utilità indirettamente anche se oggetto di rifacimento è una porzione di questa falda che non copre il vano scale.

Mi ha citato questo articolo del Sole 24 ore:

http://www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com/art/il-condominio/2015-12-08/il-quesito-tetto-piu-falde-e-ripartizione-spese-manutenzione-224509.php?uuid=ACCYOfpB

 

Ha ragione secondo voi?

Buongiorno a tutti, mi aggancio a questa discussione che mi pare, dalla ricerca che ho fatto, quella più in linea con il nostro problema condominiale.

Il nostro condominio si compone di DUE CORPI distaccati "A" e "B", uno di fronte all'altro. Quello più grande "A" è di 5 piani, di altrettanti proprietari e il più piccolo sul retro "B", nato come dependance, su due livelli è di un unico proprietario X. Per accedere a "B" si deve passare necessariamente per "A", come nel tratto rosso tratteggiato nello schemino che ho disegnato in calce.

 

La questione: il corpo più grande "A" necessita di rifare il tetto e il proprietario di "B" non vuole partecipare alla spese, cosa che fece invece 10 anni in occasione di manutenzione straordinaria. In questa occasione, senza portare in assemblea riferimenti di sorta, afferma che la cassazione con "una sentenza" (?) stabilisce che il corpo "B", pur sfruttando il corpo "A" per la servitù di passaggio, non debba contribuire alle spese del tetto. Ho letto gli articoli di legge da voi citati, ma francamente non riesco a farmene un'idea precisa e valida per il nostro caso.

Inoltre, il nostro regolamento condominiale, nella voce "ripartizione spese" dice, cito testualmente:

 

"La ripartizione delle spese viene effettuata sulla base dei millesimi di proprietà [...] Comprende le seguenti voci di spesa: - manutenzione ordinaria e straordinaria di parti opere e impianti comuni a tutto l'edificio. [...]"

 

Nella mia ignoranza, capisco che sia bisogna operare su "A" sia su "B", tutti debbano contribuire. Il regolamento è vincolante? o essendo datato non conta niente e quindi bisogna riferirsi alle interpretazioni di legge, ivi incluse le sentenze di Cassazione?

 

PS: la spesa stavolta è molto importante, e avendo X oltre 100 millesimi, le sta provando tutte per essere esonerato.

servitù di passaggio Capp.jpg

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