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Rifacimento del tetto nel condominio parziale: la votazione in assemblea e la ripartizione delle spese
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Rifacimento del tetto nel condominio parziale: la votazione in assemblea e la ripartizione delle spese

Manutenzione tetto in condominio parziale. Come ripartire le spese

Avv. Alessandro Gallucci  

Il tetto, ai sensi dell’art. 1117 c.c., è parte dell’edificio da considerarsi comune. D’altronde al di là della specificazione codicistica è evidente che la sua funzione di copertura dello stabile condominiale non possa non portare ad una simile conclusione. La ripartizione delle spese di conservazione di questa parte comune deve osservare il criterio indicato dal primo comma dell’art. 1123 c.c. (millesimi di proprietà).

Solamente l’atto d’acquisto (o, in casi eccezionali, la particolare conformazione dello stabile che lo rende utile ad una sola unità immobiliare) può escludere la condominialità del tetto riservandone la proprietà ad uno o più condomini.

In questi casi, tuttavia, restando invariata la funzione di copertura, le spese andranno comunque ripartite tra tutti condomini, salvo diversa pattuizione.

Il riferimento normativo è l’art. 1126 c.c. relativo ai lastrici ma applicabile analogicamente anche per ciò che concerne il tetto.

Sul punto non vi sono dubbi in giurisprudenza; in particolare nell’ultima pronuncia di merito relativa ad una simile fattispecie ha affermato che “ allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso possono ripartirsi tra tutti i condomini con i criteri di cui all'art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione, non potendosi altrimenti presumere che quest'ultimo, per il solo fatto di essersi riservata la proprietà esclusiva, abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto (cfr. Cassazione civile , sez. II, 30 gennaio 1985, n. 532; Cassazione civile , sez. II, 9 giugno 1961, n. 1338)” (così Trib. Salerno 17 aprile 2008).

Può anche accadere che il tetto serva da copertura ad una sola parte dell’edificio. In questo caso la norma di riferimento è l’art. 1123, terzo comma, c.c. a mente del quale “ qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

L’oggetto dell’intervento normativo in questo caso è la ripartizione delle spese ma la giurisprudenza ha specificato chiaramente che il c.d. condominio parziale fa si che, salvo diversa disposizione degli atti d’acquisto, anche la proprietà dei beni utili ad una sola parte dei condomini e quindi le decisioni e le relative responsabilità sono a carico esclusivo dei medesimi (cfr. Cass. n. 8066/05).

Il tetto, è ovvio, non fa eccezione a questa regola.

Nel caso di tetto in condominio parziale, pertanto, è possibile affermare quanto segue: le decisioni circa la manutenzione di questo bene comune sono adottate, con le maggioranze previste dalla legge, dai soli condomini che da quella parte traggono utilità. Nel caso d’assenza di tabelle “parziali” sarà necessario riparametrare quelle generali con riferimento ai soli proprietari della cosa oggetto della decisione.

Le spese, naturalmente, saranno a loro totale carico dei condomini proprietari ai sensi dell’art. 1123 c.c. o, se ricorresse il caso, ai sensi dell’art. 1126 c.c.

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Marco
Marco martedì 15 settembre 2015 alle ore 22:46

Abito in un appartamento al PT di una palazzina a due piani di 8 unita I proprietari di appartamenti al primo piano hanno anche ad uso esclusivo la mansarda che prende luce da 4 lucernari per ogni appartamento Visto che dobbiamo ripristinare il tetto perche non è stata messa la quaina nel preventivo fatto dalla ditta cè la voce smontaggio e rimontaggio lucernari vorrei sapere se io e gli altri 4 al PT dobbiamo partecipare a questa spesa penso di no visto che non usufriamo della mansarda Lamministratore invece dice di si Chi ha ragione cosa dice la legge in merito?

Giorgio Pinto
Giorgio Pinto mercoledì 28 ottobre 2015 alle ore 12:02

Nel caso di box auto sottostanti costituenti condominio tra loro come si dividono spese per rifacimento lastrico solare? Detti box ne sarebbero esclusi? .grazie.

Pietro Pulizzotto
Pietro Pulizzotto domenica 28 febbraio 2016 alle ore 14:44

abito in una villetta bifamiliare la mia famiglia al piano terra e l'altra famiglia al primo piano e l'altra famiglia è proprietaria dell'area Nel 2001 è stato fatto un terrazzo al posto del tetto, nel 2013 visto che c'erano delle perdenze nell'appartamento al primo piano, è stata realizzato una copertura ed è stato chiesto a noi di partecipare alle spese per il nostro spettante 1/3, io ho risposto che potevano solo partecipare alla manutenzione del tetto in quanto la mansarda è rimasta sempre a loro uso esclusivo e il sottotetto è sfruttabile in quanto parte dai lati per un metro e arriva alla parte centrale per 3 metri, se possibile gradirei una risposta da un esperto per chiarire la situazione, grazie anticipate,

Sara
Sara mercoledì 04 ottobre 2017 alle ore 23:55

Buonasera,
abito in un condominio con 5 famiglie e io sono all'ultimo piano con 2 camere nel sotto tetto.
Da un po' di tempo piove in entrambe le camere e in accordo con l'amministratore ho fatto fare alcuni preventivi per sistemare il problema che risulta essere molto costoso.
L'amministratore mi ha detto che le spese sono da ripartire tra i condomini ma loro possono rifiutarsi di accettare: è necessaria la maggioranza per procedere con i lavori. È possibile? Se non vengono approvati questi lavori dovrò tenere il tetto danneggiato oppure accollarmi io tutte le spese?
Grazie

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