Rifacimento del tetto in condominio e riparto delle spese, i principi generali
Il tetto, ai sensi dell'art. 1117 c.c., è parte dell'edificio da considerarsi comune. D'altronde al di là della specificazione codicistica è evidente che la sua funzione di copertura dello stabile condominiale non possa non portare ad una simile conclusione. La ripartizione delle spese di conservazione di questa parte comune deve osservare il criterio indicato dal primo comma dell'art. 1123 c.c. (millesimi di proprietà).
Solamente l'atto d'acquisto (o, in casi eccezionali, la particolare conformazione dello stabile che lo rende utile ad una sola unità immobiliare) può escludere la condominialità del tetto riservandone la proprietà ad uno o più condomini.
In questi casi, tuttavia, restando invariata la funzione di copertura, le spese andranno comunque ripartite tra tutti condomini, salvo diversa pattuizione.
Il riferimento normativo è l'art. 1126 c.c. relativo ai lastrici ma applicabile analogicamente anche per ciò che concerne il tetto.
Rifacimento del tetto in proprietà esclusiva e riparto delle spese
Sul punto non vi sono dubbi in giurisprudenza; in particolare nell'ultima pronuncia di merito relativa ad una simile fattispecie ha affermato che "allorquando il tetto di un edificio in condominio è di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti alla comunione, le spese di manutenzione del tetto stesso possono ripartirsi tra tutti i condomini con i criteri di cui all'art. 1126 c.c., come stabilito per i lastrici solari di uso esclusivo, salvo il caso in cui le dette spese siano poste a carico del proprietario esclusivo del tetto in base a una specifica ed espressa pattuizione".
D'altra parte, si prosegue nella sentenza, il fatto che una persona si sia riservata la proprietà del tetto non può lasciare desumere, di per se solo, che egli"abbia inteso assicurare la copertura ai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, con esonero dei medesimi da ogni concorso nelle spese di manutenzione del tetto (cfr. Cassazione civile, sez. II, 30 gennaio 1985, n. 532; Cassazione civile, sez. II, 9 giugno 1961, n. 1338)" (così Trib. Salerno 17 aprile 2008).
Rifacimento del tetto in condominio parziale, le decisioni
Può anche accadere che il tetto serva da copertura ad una sola parte dell'edificio. In questo caso la norma di riferimento è l'art. 1123, terzo comma, c.c. a mente del quale "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
L'oggetto dell'intervento normativo in questo caso è la ripartizione delle spese ma la giurisprudenza ha specificato chiaramente che il c.d. condominio parziale fa si che, salvo diversa disposizione degli atti d'acquisto, anche la proprietà dei beni utili ad una sola parte dei condomini e quindi le decisioni e le relative responsabilità sono a carico esclusivo dei medesimi (cfr. Cass. n. 8066/05).
Rispetto a questa particolare sotto tipologia di condominio, la Cassazione in più occasioni ha avuto modo di specificare che le conseguenze operative dell'esistenza del condominio parziale sono numerose ed evidenti.
In primis specifica la Corte, la differente attribuzione della titolarità dei beni riverbera i propri effetti in relazione a quanto attiene alla gestione ed imputazione delle spese.
Spese del tetto in condominio parziale
"Relativamente alle cose, ai vizi ed agli impianti, dei quali non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non si pongono questioni di gestione e di obbligazioni di contribuire alle spese.
In particolare, non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni, che della delibera formano oggetto e non sorge l'obbligazione di contribuire alle spese" (Cass. 27 settembre 1994 n. 7885).
Rifacimento del tetto in condominio parziale, il riparto delle spese
Il tetto, è ovvio, non fa eccezione a questa regola.
Nel caso di tetto in condominio parziale, pertanto, è possibile affermare quanto segue: le decisioni circa la manutenzione di questo bene comune sono adottate, con le maggioranze previste dalla legge, dai soli condomini che da quella parte traggono utilità. Nel caso d'assenza di tabelle "parziali" sarà necessario riparametrare quelle generali con riferimento ai soli proprietari della cosa oggetto della decisione.
Le spese, naturalmente, saranno a loro totale carico dei condomini proprietari ai sensi dell'art. 1123 c.c. o, se ricorresse il caso, ai sensi dell'art. 1126 c.c.
Ove non esistano tabelle millesimali ad hoc è utile ricordare che sia per l'assemblea parziale, sia per il riparto delle spese, attraverso una semplice operazione di riparametrazione dei millesimi degli interessati si potrà ottenere una tabella specificamente riguardante quell'intervento, tanto in relazione al computo delle maggioranze, quanto ai fini del riparto delle spese.
