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erreti

Manutenzione su una porzione di tetto e riparto spese

E' stata eseguita una manutenzione su una porzione di tetto e un condomino proprietario di locali al piano terra non ha condiviso il riparto secondo i millesimi di proprietà generale perchè sostiene non essere coperto interamente da quella parte di tetto su cui si è intervenuti. Spiego la tipologia dello stabile e della copertura. Al piano terra e al seminterrato ci sono proprietà che si estendono per tutta la superficie dell'edifico. All'ultimo piano si sviluppa un piano attico con un lastrico solare ad uso esclusivo. La manutenzione non ha riguardato il lastrico ma la copertura del piano attico, che per una parte ha un tetto inclinato e per una parte è coperto da una superficie piana che termina con una pensilina (quindi altra copertura inclinata) sulla quale è avvenuta la manutenzione. Il condomino che non ha condiviso la ripartizione, chiede che venga riparametrata la tabella per riconoscergli un minore onere. In attesa dei vostri pareri, chiedo se nello specifico c'è qualche sentenza che in maniera inequivocabile possa chiarire il dubbio.

E' un tetto.

Salvo titolo contrario contenuto nei rogiti o nel RdC, è una parte comune ex-art. 1117 c.c.: il disssenziente dovrà adeguarsi al riparto secondo millesimi di proprietà.

@ erreti

Non so se lo schema postato sarà identico al vostro caso, comunque se il tetto è unico è indifferente che ci siano dei lastrici, la spesa va ripartita per mlm di proprietà, fatto salvo altri accordi o convenzioni diverse;

 

Tetto 1 condo web.JPG

Tetto 2 condoweb.JPG

Per Tullio, il tetto per una parte è ad una falda, poi continua con una superficie piana (per una edificazione successiva regolarmente sanata dal proprietario del piano attico) e si conclude con una pensilina che sporge sempre sul lastrico solare.

Il problema, se non ho capito male, non è la partecipazione alla spesa, ma la misura di partecipazione da parte di questo condomino. Se com'ho capito il tetto è di proprietà comune, concordo con Tullio e gli altri sul fatto che tutti i condòmini debbano partecipare alla spesa sulla base dei millesimi di proprietà e non in ragione della superficie coperta dalla proiezione di quel tetto, salvo diverso accordo o clausola di un regolamento contrattuale.

Per Tullio, il tetto per una parte è ad una falda, poi continua con una superficie piana (per una edificazione successiva regolarmente sanata dal proprietario del piano attico) e si conclude con una pensilina che sporge sempre sul lastrico solare.

una parte inclinata e una parte piatta, ma se la parte piatta non è un altro terrazzo a livello, ma un tetto piatto, deve essere trattato come tetto

Concordo con tutti quanti voi, tant'è che la ripartizione della spesa è stata effettuata secondo i millesimi di proprietà generale e proprio in seguito alla contestazione del condomino proprietario del locale al piano terra che ho chiesto se qualche sentenza nello specifico affronta il problema.

Il condomino continua a sostenere che deve pagare solo per la parte di copertura che ricade nella proiezione della sua proprietà, sostenendo che poichè quando è stato edificato lo stabile mancava l'ampliamento del piano attico, per lui la copertura della nuova parte edificata non rileva e quella superficie la considera solo lastrico solare come all'origine era. In questo caso, secondo quanto sostenuto dal condomino, tutte le manutenzioni che intervengono sulla copertura sopraggiunta dovrebbero gravare solo sul proprietario dell'attico? Altro problema ( che prescinde dal quesito originario, cioè se è tenuto a pagare o meno o solo in parte):quando è stata ampliata l'unità immobiliare del piano attico i condomini non hanno chiesto la revisione delle tabelle che avrebbe soprattutto riguardato una modifica della tabella A derivata cioè quella che ripartisce i costi all'interno della scala. Il piano terra è quindi coinvolto solo dalla tabella di proprietà generale e il condomino solo adesso chiede che venga preso in considerazione anche quest'aspetto. Spero di potere ricevere altri riscontri

Se quella spesa (e relativo riparto secondo millesimi di proprietà) ha già ricevuto l'assenso assembleare, è facoltà del condòmino dissenziente impugnare, se è convinto di esser nel giusto e se dispone della documentazione a supporto delle sue argomentazioni.

Oppure, per evitare la lite esibisce direttamente all'assemblea la documentazione a sostegno delle sue argomentazioni, così da indurla ad una nuova e diversa delibera che tenga conto della sua segnalazione.

Altrimenti... paga come deliberato a maggioranza dall'assemblea.

Per l'altro problema va verificato se sussistano le condizioni previste dall'art. 69 d.a.c.c.:

"I valori proporzionali delle singole unita' immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimita'. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unita' immobiliari, e' alterato per piu' di un quinto il valore proporzionale dell'unita' immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo e' sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, puo' essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi e' tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

L'amministratore che non adempie a quest'obbligo puo' essere revocato ed e' tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali."

Torno sull'argomento in merito alla partecipazione alle spese di manutenzione, perchè anche da un confronto con altri colleghi, mi sostengono che se il tetto non è unico (nello specifico ho già scritto che c'è una falda inclinata, una parte piana e una pensilina che si affaccia su un lastrico solare sulla quale è stata effettuata la manutenzione), la spesa va imputata solo ai condomini le cui proprietà ricadono nella verticale, escludendo tutti gli altri. L'intervento è stato effettuato su tre metri quadrati di copertura, dovrei escludere i condomini i cui appartamenti insistono nel'altra ala dello stabile e riparametrare la tabella. Spero di ricevere altri pareri.

Torno sull'argomento in merito alla partecipazione alle spese di manutenzione, perchè anche da un confronto con altri colleghi, mi sostengono che se il tetto non è unico (nello specifico ho già scritto che c'è una falda inclinata, una parte piana e una pensilina che si affaccia su un lastrico solare sulla quale è stata effettuata la manutenzione), la spesa va imputata solo ai condomini le cui proprietà ricadono nella verticale, escludendo tutti gli altri. L'intervento è stato effettuato su tre metri quadrati di copertura, dovrei escludere i condomini i cui appartamenti insistono nel'altra ala dello stabile e riparametrare la tabella. Spero di ricevere altri pareri.
Se è un tetto a capanna ha due falde, ma sempre dello stesso tetto si tratta ovvero è un tetto unico.

Per essere due tetti devono essere posti su due livelli diversi.

questi sono più tetti

 

--img_rimossa--

Questo è un tetto unico

 

--img_rimossa--

E bisogna sempre controllare cosa dicono i rogiti e il RdC: potrebbe esserci il tetto disposto su più livelli, ma se il tetto è dichiarato cosa comune ex-art.117 c.c. è e rimane comune.

Scusate se riprendo una discussione di qualche mese fa, ma ancora la questione è irrisolta. Piuttosto il condomino che non intende pagare la quota secondo i millesimi di proprietà mi recapita copia della sentenza dell Cassazione civile n. 1451 del gennaio 2014, dove si parla di lastrico solare, sostenendo che per analogia il principio si può estendere anche alla manutenzione che ha riguardato una piccola porzione di copertura. Un altro collega mi ha dato notizia di una sentenza del tribunale di Bologna del maggio 1995, in cui si legge che "nella ripartizione delle spese di riparazione del tetto condominiale deve essere applicato il principio della funzione di copertura del tetto stesso. Pertanto non devono partecipare in alcun modo alle spese i condomini che, per la conformazione del condominio, non risultino coperti dal tetto". Insomma io continuo a non avere le idee chiare, anche perchè nel regolamento condominiale nessuna specifica viene fatta in merito.

nel regolamento condominiale nessuna specifica viene fatta in merito

Quindi vale quanto disposto dal Codice Civile: il tetto è cosa comune ai sensi dell'art.1117.

 

Quel condòmino si deve rassegnare ed allinearsi alla delibera a suo tempo approvata oppure se ancora insiste nel rifiuto deve esser informato che egli può divenire destinatario di decreto ingiuntivo.

Così lui con grande gioia avrà l'opportunità di opporsi e finalmente potrà esibire in sede dibattimentale tutte le sue motivazioni, visto che finora le ha sempre illustrate nel momento e nella sede sbagliata.

Ha già perso (o voluto perdere ?) il treno dell'impugnativa della delibera assembleare; dovrebbe esser felice di ricevere un decreto ingiuntivo.

Scusate se mi intrometto, ma mi si presenta una situazione simile.

Abito in un complesso denominato "residence" al momento della costruzione, presumo.

Io ed il mio vicino siamo al civico 35 (entrata comune), mentre il reso dei condomini hanno il civico 33 ed entrano tutti da quello.

 

Come si vede dall'immagine, la mia abitazione è quella indicata con la freccia, le antenne sono segnate con il pallino blu e la X nera è un lavoro di intervento fatto su un tetto.

 

Hanno fatto la manutenzione sull'antenna "comune" che non si trova sul mio tetto e di cui non usufruisco, avendo la mia sul mio tetto, e vogliono farmi pagare ripartendo in millesimi (ho i millesimi più alti di tutti)

 

Hanno fatto un intervento sul tetto di un condomino dove c'è la X nera e anche qui vogliono farmi pagare dividendo per millesimi, cosa che mi fa girare tantissimo perchè andrei a pagare più di tutti per un intervento su una cosa di cui non usufruisco!

 

Come si vede dalla foto, il mio edificio è fisicamete staccato dal resto dell'altro edificio. Abbiamo in comune le arre garage ed il terrazzo centrale.

 

LA mia domanda è: è giusto che io paghi?!?! Se vado a vedere la legge 1117 del c.c. NO, visto che non usufruisco di questo tetto e dell'antenna.

 

Grazie a tutti per qualsiasi delucidazione!

 

sat.JPG

Dalla foto aerea sembra abbastanza chiaro che esistono più tetti perciò si applica l'art. cc 1123 al 3° comma che dice;

 

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità

Per cui il tetto essendo un opera ed essendoci più tetti, quello da riparare dovrà essere mantenuto solo dai condomini che ne traggono utilità, ovvero quelli che stanno sotto a quel tetto e non anche condomini che non ci stanno sotto.

Lo stesso principio e criterio dell'art. cc 1123 3° comma vale per l'antenna, se tu non sei allacciato a quella antenna e sei servito da un'altra antenna condominiale, dovrai contribuire solo all'antenna condominiale a cui sei allacciato .

Era esattamente quello che ho scritto all'amministratore di condominio, citando la legge, e la sua risposta è stata "le ricordo che il tetto è di tutti". STOP!

 

Quindi, essendoci 2 abitazioni coperte dalla stessa porzione di tetto, la spesa va divisa per le famiglie, giusto?

 

2.JPG

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