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Il condomino non può trasformare il tetto condominiale in un lastrico solare a suo uso esclusivo
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Il condomino non può trasformare il tetto condominiale in un lastrico solare a suo uso esclusivo

Perchè il condomino non può trasformare il tetto in un lastrico solare di uso esclusivo.

Avv. Alessandro Gallucci  

Recita l'art. 1102, primo comma, c.c. rubricato Uso della cosa comune
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

La norma non è stata interessata dalla legge n. 220/2012, la così detta "riforma" del condominio, anche se l'inserimento dell'art. 1117-quater dedicato alla tutela della destinazione d'uso delle parti comuni ne diminuirà grandemente la portata applicativa in ambito condominiale (https://www.condominioweb.com/volumi/riforma_del_condominio/).

E' bene ricordare, infatti, che l'art. 1102 c.c. è dettato in materia di comunione ma è applicabile al condominio in virtù di quanto disposto dall'art. 1139 c.c.
Ciò detto passiamo ad affrontare il tema descritto nel titolo con una specificazione: quanto detto dalla Cassazione nella sentenza che citeremo continuerà a valere comunque anche dopo l'entrata in vigore della riforma.
In breve: nessun condomino, ivi compreso il proprietario dell'ultimo piano, senza il consenso scritto di tutti gli altri comproprietari, può trasformare il tetto condominiale in un lastrico solare di uso esclusivo.

=> Danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare in uso esclusivo, chi paga per i danni?

Secondo gli ermellini, infatti, "qualora il proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale provveda a modificare una parte del tetto condominiale trasformandola in terrazza a proprio uso esclusivo, tale modifica è da ritenere illecita non potendo essere invocato l'art. 1102 cod. civ. poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al migliore, godimento della cosa comune, bensì all'appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri; né assume rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita continui a svolgere una funzione di copertura dell'immobile (Cass. 5/6/2008 ti. 14950); tale orientamento è consolidato da oltre un ventennio essen dosi sempre escluso che un condomino potesse trasformare il tetto in terrazza ad uso esclusivo, essendo in tal modo alterata la originaria de stinazione della cosa comune, che viene sottratta all'utilizzazione da parte degli altri condomini (sent. 19 gennaio 2006 n. 972; 28 marzo 2001 n. 3369; 7 gennaio 1984 n. 101), anche quando tale trasformazione riguarda solo una parte del tetto (sent. 9 maggio 1983 n. 3199).

Ne serve opporsi dicendo che comunque il nuovo lastrico assolve alla medesima funzione di copertura.

"Nel caso di specie - proseguono da piazza Cavour - il tetto demolito ha cessato di rimanere nel godimento comune e di essere suscettibile, potenzialmente, di un uso per gli altri comproprietari; questa Corte ha inoltre già avuto modo di rilevare che è del tutto ininfluente la considerazione che non sia variata la funzione di "copertura" cui assolverebbe anche la parte di tetto sostituita con la terrazza, perché detta utilizzazione non e l'unica possibile, non potendosi escludere in ipotesi utilizzazioni future, quali l'appoggio di antenne, o di pannelli solari, o altre possibili e oggi inimmaginabile utilità (Cass. 5/6/2008 n. 14950)" (Cass. 4 febbraio 2013, n. 2500).

=> Una breve panoramica sul lastrico solare.

=> Il lastrico solare provoca danni? Sulla causa decide l'assemblea

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