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L'altana: definizione, funzione ed utilizzo
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L'altana: definizione, funzione ed utilizzo

Definizione di altana e il suo utilizzo in condominio

Angelo Pesce 

Definizione
Il termine altana, dal punto di vista architettonico ha definizioni ben precise, ma non sempre con lo stesso significato. Talvolta, infatti, con il termine altana si definisce il terrazzo superiore dell'edificio; altre volte, viene definito come un balcone coperto sporgente dall'edificio in senso verticale, rifacendosi al termine di origine tedesca "altane"; ma la definizione più ricorrente è quella di "belvedere", cioè un loggiato rialzato a guisa di torretta al disopra dei tetti.

Questa particolare conformazione a torretta elevata, trova grande diffusione nelle abitazioni dalla fine del secolo XVII in poi.

Questa tipologia di manufatto architettonico ha origine tipicamente veneziana, dove sono molto diffuse indifferentemente nei palazzi d'epoca, come nelle abitazioni di minor pregio artistico. Spesso la si trova sottoforma di terrazza o piattaforma in legno innalzata sopra il tetto dell' abitazione, alla quale si accede attraverso un abbaino.

L'altana è definita anche come "belvedere", essendo una struttura architettonica costruita nella parte più alta dell'edificio o comunque in una zona elevata, al fine di consentire una panoramica ampia e agevolare la visione ad ampio raggio (c.d., appunto, belvedere). In alcuni casi, l'altana potrebbe anche sostituire il tetto.

È importante far notare, comunque, che questo manufatto si differenzia dalle terrazze e dai balconi perché non sporge rispetto al corpo principale dell'immobile, bensì si innalza sporgendo verso l'alto.

=> Tetto condominiale trasformato in terrazzo: necessario valutare le dimensioni dell'opera

Realizzazione ex-novo di un'altana su edifici esistenti

In relazione all'eventuale realizzazione ex-novo di un'altana su edifici esistenti o di nuova costruzione, i regolamenti edilizi prevedono, in generale, disposizioni più o meno simili. Si dichiara che la costruzione deve avvenire rispettando precise caratteristiche tipologiche e formali che riprendono in linea di massima le altane tradizionali:

  • dovranno realizzarsi esclusivamente in legno, ad esclusione dei pilastrini di sostegno;
  • l'intero impiantito non deve superare il colmo del tetto;
  • la struttura dovrà essere costruita su una sola falda del tetto ed in corrispondenza dell'abbaino;
  • lo stesso abbaino dovrà essere obbligatoriamente l'unica via di accesso all'altana;
  • va rispettata la distanza minima dai confini con le proprietà private adiacenti (1,5 m.) o a confine qualora in adiacenza a pareti cieche.

Il belvedere non è sopraelevazione. Vietata anche la realizzazione.

Se pur vero che l'altana si concretizza in una sporgenza verso l'alto, costruita nella parte più alta dell'edificio essa non costituisce una sopraelevazione: quest'ultima si configura soltanto quanto l'intervento comporta lo spostamento in alto della copertura del fabbricato.

Qualora il manufatto costituisca una mera alterazione del tetto dell'edificio, sottraendo la possibilità di fruizione da parte degli altri proprietari esclusivi in questo caso l'altana va abbattuta in quanto sottrae una certa superficie all'uso di tutti i condomini ponendosi ad uso e consumo del singolo condomino (è questo è il caso analizzato dalla recente sentenza della Corte di Cassazione n°5039 del 28 febbraio 2013).

=> Vietata la realizzazione di una altana senza il consenso degli altri condomini

Nel caso di specie costituisce non solo una costruzione a sé stante ma occupa comunque una parte di tetto che continua a svolgere la funzione di copertura dell'edificio: è dunque escluso che essa possa rappresentare la modalità di esercizio del diritto a sopraelevare, mentre risulta indiscutibile che il manufatto è posto a mero servizio della proprietà esclusiva dell'ultimo piano.

Quindi la realizzazione di una altana sarebbe vietata perché comporterebbe l'utilizzo di una parte del tetto (anche se di modeste dimensioni) in maniera esclusiva da parte di un solo condominio mentre tutti gli altri verrebbero esclusi dal pari godimento del bene comune

Mutamento d'uso

In genere l'altana viene utilizzata per agevolare o consentire una vista panoramica più ampia (c.d. belvedere), ed in alcuni casi potrebbe anche sostituire il tetto. Recentemente alcuni condomini hanno utilizzato tale manufatto come vano tecnico.

Qualora l'altana venga, invece, modificata per esempio in una camera o ripostiglio ad uso esclusivo, senza alcune assenso, in questo caso ci troviamo di fronte alla modificazione o diversa destinazione d'uso del bene comune.

Lo stesso dicasi nel caso in cui la trasformazione anche di una parte del terrazzo in modo che venga adibito all'uso esclusivo di un solo condominio (o di un gruppo di condomini) altera l'originaria destinazione della cosa comune sottraendola, in via di fatto, all'uso ed al godimento degli altri partecipanti al condominio.

La realizzazione dell'altana, quindi, sarebbe vietata in quanto la sua costruzione comporterebbe, sotto un primo profilo, il cambio di destinazione del bene comune e, secondo un'altra prospettiva, gli altri condomini si vedrebbero privati del diritto di uso di una parte (anche se modesta) del terrazzo.

=> Una breve panoramica sul lastrico solare.

=> Lastrico solare e terrazza. Differenze, responsabilità nella custodia e danni

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