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L'applicazione dell'art. 1126 c.c. riguarda tutte le spese ordinarie e straordinarie inerenti il lastrico solare
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L'applicazione dell'art. 1126 c.c. riguarda tutte le spese ordinarie e straordinarie inerenti il lastrico solare

Le spese per il lastrico che non è di proprietà di tutti i condomini

Avv. Alessandro Gallucci 

=> Recita l'art. 1126 c.c.:

" Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno"

La norma, riguardando una parte essenziale del condominio ha spesso suscitato contrasti interpretativi: quando si applica? Per quali spese?

Ad oggi la posizione della giurisprudenza, i cui principi negli anni scorsi sono passati anche al vaglio delle Sezioni Unite, è chiara ed univoca: alle spese per il lastrico che non è di proprietà di tutti i condomini si applica l'art. 1126 c.c. Una recente sentenza della Corte di Cassazione è utilissima a delineare lo status quo.

Da non perdere: Una breve panoramica sul lastrico solare.

" Premesso che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini - ovvero in proprietà esclusiva dello stesso -, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò, ai sensi dell'art. 1126 c.c., le spese per la sua riparazione o ricostruzione sono poste per due terzi a carico del condominio (cfr. Cass. nn. 11029/03, 13858/01, 3542/94, 5125/93 e 1618/87), va osservato che, sempre secondo la giurisprudenza di questa Corte, il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie (Cass. n. 11449/92).

=> Lastrico solare condominiale: agevolazioni fiscali

Ancor più chiaramente, è stato osservato in materia che a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare, sono soltanto le spese attinenti a quelle parti di esso del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad. le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc, collegate alla sicurezza del calpestio); mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, perché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell'art. 1126 c.c. (così, in motivazione, Cass. n. 2726/02)" (Cass. 28 settembre 2012, n. 16583).

Insomma a meno che le riparazioni non si siano rese necessarie per colpa del proprietario del lastrico, le spese conseguenti devono essere ripartite ai sensi dell'art. 1126 c.c.

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Garofoli Antonio
Garofoli Antonio domenica 24 aprile 2016 alle ore 18:17

in un terrazzo a livello in comproprietà di due persone, e sotto un piccolissimo appartamento, in una casa di paese, senza millesimi come vanno ripartite le spese per il rifacimento della pavimentazione, e impermeabilizzazione?

ENRICO  CASTORANI
ENRICO CASTORANI martedì 06 dicembre 2016 alle ore 11:20

SE IN UNA PALAZZINA FORMATA DA TRE APPARTAMENTI DI 75MQ CADAUNO E AVENDO TRE POZZETTI PER LA RACCOLTA DELLE ACQUE PLUVIALI,DUE DI QUESTI APPARTAMENTI HANNO IL TETTO SOPRASTANTE IN PENDENZA VERSO UN UNICO POZZETTO DI RACCOLTA DELLE ACQUE PIOVANE SI PUO' MODIFICARE LA PENDENZA DEL LASTRICO SOLARE CONDOMINIALE IN MODO CHE LE ACQUE PIOVANE CONVERGANO ANCHE NEI LORO POZZETTI DI PERTINENZA INVECE CHE IN UN UNICO POZZETTO DEL TERZO APPARTAMENTO?

Franca
Franca mercoledì 02 maggio 2018 alle ore 20:24

Salve,ho un appartamento al secondo piano con lastrico solare ad uso esclusivo per metà al piano superiore dell’appartamento!
Vorrei sapere gentilmente quale è la ripartizione corretta delle spese di gestione condominiale tipo ...amministratore ,luce scale ,pulizie scale .. ecc (premetto che nel lastrico solare la luce è privata ed anche le pulizie)la mia domanda è devo pagare una quota molto consistente anche per il lastrico solare ....oltre l’appartamento?preciso che nella planimetria il lastrico solare fa parte dell’appartamento.
Un altro dimanda è : ma l’appartamento al piano terra deve pagare il resede di uso esclusivo?grazie aspetto una cortese risposta

Gianpiero Goffredo
Gianpiero Goffredo venerdì 13 luglio 2018 alle ore 00:03

ho un terrazzo a livello di mia proprieta si stanno eseguendo dei lavori di manutenzione straordinaria sotto non c'è un appartamento ma dei locali ...il mio amministratore ha calcolato il 50% a me e il 50% al proprietario sottostante dicendo di applicare art.1126 .
chiedo se è giusto cosi' oppure va applicato 1/3 e 2/3 come calcolo ?

Daniele
Daniele martedì 09 luglio 2019 alle ore 17:20

Sono Proprietario di un Alloggio con un Terrazzo/Lastrico Solare ad uso esclusivo, e purtroppo ci sono dei problemi di infiltrazione che danneggiano l'inquilino sottostante ed anche parte del mio alloggio perché infiltrandosi l'acqua questa viene assorbita dalla parete dell'Alloggio Stesso. Ora io mi ritrovo nella situazione che vorrei risolvere il problema radicalmente, rifacendo completamente tutto il terrazzo e mettendo una Guaina Impermeabilizzante con il Pavimento Galleggiante e ripartendo i costi col sistema regolamentato dall'Art. 1126 del Cod. Civ. (quindi 1/3 a mio carico e 2/3 da ripartire sulla colonna sottostante). Ora però mi chiedo : posso farlo io autonomamente e poi chiedere il rimborso dei 2/3 all'Amministratore del Condominio oppure serve una Delibera Assembleare? Qualora la delibera Assembleare o almeno degli interessati alla ripartizione dei costi non ci fosse o fosse addirittura contro questa soluzione come si potrebbe agire? Purtroppo ora mi ritrovo nella situazione, in cui l'Assemblea di Condominio ha demandato di fare una "Mini Assemblea" solo con gli interessati alla ripartizione dei costi per decidere il da farsi e questi condomini (non tutti a dire il vero) con l'amministratore cercano di far passare la soluzione di fare dei rattoppi (che molto probabilmente non serviranno a nulla). Come devo comportarmi per agire nella legalità e risolvere il problema nello stesso tempo?
Grazie per l'Attenzione

Serena
Serena giovedì 11 luglio 2019 alle ore 12:20

Buongiorno,
se il terrazzo sottostante danneggiato da una infiltrazione è chiuso da veranda regolarmente condonata, quindi che fa volume abitativo, i danni e tutte le spese di rimessa in opera sono a carico del proprietario del terrazzo superiore, oppure ?
Grazie mille.

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