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L'applicazione dell'art. 1126 c.c. riguarda tutte le spese ordinarie e straordinarie inerenti al lastrico solare
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L'applicazione dell'art. 1126 c.c. riguarda tutte le spese ordinarie e straordinarie inerenti al lastrico solare

Lastrico solare in uso esclusivo, l'individuazione delle spese da ripartire secondo il criterio indicato dall'art. 1126 c.c.

Avv. Alessandro Gallucci 

Quando si è dinanzi ad un lastrico solare ad uso esclusivo in condominio, è facile imbattersi in situazioni di criticità nel momento in cui v'è da prendere decisioni per la sua manutenzione.

Quali sono gli elementi che portano a queste criticità?

Sostanzialmente due:

  • la ripartizione delle spese in ragione della proprietà della superficie di copertura dell'edificio;
  • acclarate le ragioni che portano ad applicare un determinato criterio di ripartizione delle spese (art. 1126 c.c.), la misura della partecipazione dei condòmini coperti dal lastrico
  • l'individuazione delle parti del lastrico oggetto di spesa condominiale;

Appare utile, dunque, sulla scorta di quanto si possa definire "interpretazione condivisa" valutare questi aspetti e quindi comprendere, quando ci si trova dinanzi ad un lastrico solare in uso esclusivo, come ripartire le spese trai condòmini.

=> L'art. 1126 c.c. si applica anche al lastrico solare di proprietà esclusiva oltre che a quello in uso esclusivo

Lastrico solare in uso esclusivo, come ripartire le spese

L'art. 1126 c.c., rubricato Lastrici solari di uso esclusivo, recita:

"Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno"

La norma, riguardando una parte essenziale del condominio ha spesso suscitato contrasti interpretativi: quando si applica? Per quali spese?

Ad oggi la posizione della giurisprudenza, i cui principi negli anni scorsi sono passati anche al vaglio delle Sezioni Unite (da ultimo Cass. SS.UU. n. 9449/2016), è chiara ed univoca: alle spese per il lastrico che non è in uso a tutti i condomini si applica l'art. 1126 c.c., in quanto la norma indica un criterio di ripartizione delle spese che, in ragione di quanto in generale specificato dal secondo comma dell'art. 1123 c.c., tiene conto dell'uso differenziato che i condòmini fanno di quella parte dell'edificio.

Si badi: l'art. 1126 c.c. non si applica solamente ai lastrici solari di uso esclusivo, ma anche ai lastrici solari di uso e proprietà esclusivo, equivalendo ad essi le così dette terrazze a livello, in ragione della funzione di copertura dell'edificio, che, anche se la proprietà non è condominiale, non viene meno e non può essere trascurata.

Lastrico solare in uso esclusivo, quali spese si ripartiscono in base all'art. 1126 c.c.

Chiarito quanto si applica l'art. 1126 c.c., è utile individuare le spese che sono soggette al criterio di ripartizione indicato dalla norma.

Al riguardo la Suprema Corte di Cassazione premettendo quanto fin qui specificato, ossia che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo a uno dei condòmini - oppure in proprietà ed esclusivo dello stesso -, data la funzione svolta, cioè quella di copertura del fabbricato, è soggetta all'applicazione dell'art. 1126 c.c., per le spese inerenti alla sua riparazione o ricostruzione (cfr. Cass. nn. 11029/03, 13858/01, 3542/94, 5125/93 e 1618/87), ha poi avuto modo di specificare che, sempre secondo i suoi arresti in materia, «il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie (Cass. n. 11449/92)» (Cass. 28 settembre 2012, n. 16583).

Per rifare la copertura impermeabilizzante è necessario rifare la pavimentazione. Ergo: quanto stabilito dall'art. 1126 c.c. si applica oltre che all'impermeabilizzazione, anche alla pavimentazione.

Sempre nella stessa pronuncia è stato fatto notare che restano a completo carico dell'usuario o proprietario esclusivo del lastrico solare, soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad. le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc, collegate alla sicurezza del calpestio) «mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, perché attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti, comunque, funzione di copertura, vanno sempre suddivise fra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico secondo la proporzione indicata nell'art. 1126 c.c. (così, in motivazione, Cass. n. 2726/02)» (Cass. 28 settembre 2012, n. 16583).

Insomma a meno che le riparazioni non si siano rese necessarie per colpa del proprietario del lastrico, le spese conseguenti devono essere ripartite ai sensi dell'art. 1126 c.c.

Torrini gabbia scale e lastrico solare

Sovente sul lastrico solare svetta il così detto torrino della gabbia scale, la struttura di coronamento delle scale che consente l'agevole accesso al lastrico mediante una porta piuttosto che una botola.

In ossequio al principio espresso dalla Cassazione e teste riportato, la spesa per la manutenzione di questo manufatto non va annoverata tra quelle rientranti nella manutenzione del lastrico solare, ma tra quelle di manutenzione delle scale, come tale soggetto ad altro criterio di ripartizione, nello specifico l'art. 1124 c.c.

=> Ripartizione spese torrini gabbia scale

I condòmini coperti pagano in proporzione ai millesimi della loro unità immobiliare, o solo della parte coperta?

Chiarito perché e quando si applica l'art. 1126 c.c., sovente sorgono contestazioni circa la misura di partecipazione ai due terzi della spesa da parte dei condòmini coperti dal lastrico.

V'è un filone di pensiero secondo il quale la spesa non deve essere suddivisa sulla base dei millesimi di proprietà, ma in ragione dei millesimi riguardanti la superficie coperta. Se una casa è coperta 10 m² e un'altra 50, ci sarà pure una differenza: questa la sostanza che porta alla conclusione qui accennata.

In realtà l'art. 1126 c.c. non fa riferimento alle superfici coperte e più in generale , almeno ad avviso dello scrivente, la maggiore o minore copertura da parte del lastrico non incide sull'uso del medesimo bene e non altera la sua funzione tra le unità immobiliari dei vari condòmini coperti da quella superficie.

=> Lastrico solare e responsabilità per i danni da infiltrazioni. Analisi sull'evoluzione giurisprudenziale

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Garofoli Antonio
Garofoli Antonio domenica 24 aprile 2016 alle ore 18:17

in un terrazzo a livello in comproprietà di due persone, e sotto un piccolissimo appartamento, in una casa di paese, senza millesimi come vanno ripartite le spese per il rifacimento della pavimentazione, e impermeabilizzazione?

ENRICO  CASTORANI
ENRICO CASTORANI martedì 06 dicembre 2016 alle ore 11:20

SE IN UNA PALAZZINA FORMATA DA TRE APPARTAMENTI DI 75MQ CADAUNO E AVENDO TRE POZZETTI PER LA RACCOLTA DELLE ACQUE PLUVIALI,DUE DI QUESTI APPARTAMENTI HANNO IL TETTO SOPRASTANTE IN PENDENZA VERSO UN UNICO POZZETTO DI RACCOLTA DELLE ACQUE PIOVANE SI PUO' MODIFICARE LA PENDENZA DEL LASTRICO SOLARE CONDOMINIALE IN MODO CHE LE ACQUE PIOVANE CONVERGANO ANCHE NEI LORO POZZETTI DI PERTINENZA INVECE CHE IN UN UNICO POZZETTO DEL TERZO APPARTAMENTO?

Franca
Franca mercoledì 02 maggio 2018 alle ore 20:24

Salve,ho un appartamento al secondo piano con lastrico solare ad uso esclusivo per metà al piano superiore dell’appartamento!
Vorrei sapere gentilmente quale è la ripartizione corretta delle spese di gestione condominiale tipo ...amministratore ,luce scale ,pulizie scale .. ecc (premetto che nel lastrico solare la luce è privata ed anche le pulizie)la mia domanda è devo pagare una quota molto consistente anche per il lastrico solare ....oltre l’appartamento?preciso che nella planimetria il lastrico solare fa parte dell’appartamento.
Un altro dimanda è : ma l’appartamento al piano terra deve pagare il resede di uso esclusivo?grazie aspetto una cortese risposta

Gianpiero Goffredo
Gianpiero Goffredo venerdì 13 luglio 2018 alle ore 00:03

ho un terrazzo a livello di mia proprieta si stanno eseguendo dei lavori di manutenzione straordinaria sotto non c'è un appartamento ma dei locali ...il mio amministratore ha calcolato il 50% a me e il 50% al proprietario sottostante dicendo di applicare art.1126 .
chiedo se è giusto cosi' oppure va applicato 1/3 e 2/3 come calcolo ?

Daniele
Daniele martedì 09 luglio 2019 alle ore 17:20

Sono Proprietario di un Alloggio con un Terrazzo/Lastrico Solare ad uso esclusivo, e purtroppo ci sono dei problemi di infiltrazione che danneggiano l'inquilino sottostante ed anche parte del mio alloggio perché infiltrandosi l'acqua questa viene assorbita dalla parete dell'Alloggio Stesso. Ora io mi ritrovo nella situazione che vorrei risolvere il problema radicalmente, rifacendo completamente tutto il terrazzo e mettendo una Guaina Impermeabilizzante con il Pavimento Galleggiante e ripartendo i costi col sistema regolamentato dall'Art. 1126 del Cod. Civ. (quindi 1/3 a mio carico e 2/3 da ripartire sulla colonna sottostante). Ora però mi chiedo : posso farlo io autonomamente e poi chiedere il rimborso dei 2/3 all'Amministratore del Condominio oppure serve una Delibera Assembleare? Qualora la delibera Assembleare o almeno degli interessati alla ripartizione dei costi non ci fosse o fosse addirittura contro questa soluzione come si potrebbe agire? Purtroppo ora mi ritrovo nella situazione, in cui l'Assemblea di Condominio ha demandato di fare una "Mini Assemblea" solo con gli interessati alla ripartizione dei costi per decidere il da farsi e questi condomini (non tutti a dire il vero) con l'amministratore cercano di far passare la soluzione di fare dei rattoppi (che molto probabilmente non serviranno a nulla). Come devo comportarmi per agire nella legalità e risolvere il problema nello stesso tempo?
Grazie per l'Attenzione

Serena
Serena giovedì 11 luglio 2019 alle ore 12:20

Buongiorno,
se il terrazzo sottostante danneggiato da una infiltrazione è chiuso da veranda regolarmente condonata, quindi che fa volume abitativo, i danni e tutte le spese di rimessa in opera sono a carico del proprietario del terrazzo superiore, oppure ?
Grazie mille.

LENZI ANDREA
LENZI ANDREA venerdì 27 settembre 2019 alle ore 13:02

Il titolo va corretto: "...inerenti AL lastrico solare" è l'unico modo corretto, poiché il verbo inerire è intranitivo. Buon lavoro

Peggyzara
Peggyzara venerdì 27 settembre 2019 alle ore 13:08

Buogiorno avvocato, come vengono considerati i moduli di cemento formati da vetrocemento e grat ech einistono sul marcipiede di mio esclusivo utilizzo in quanto ubicato nel giardino di mia proprietà ma cheservono non a me bensi alla copertura delle cantine ed a fornire luce e aria ad esse. Al pari del lastrico solare ad uso esclusivo?

Marco
Marco venerdì 27 settembre 2019 alle ore 23:41

Avvocato, da giugno ad oggi è questo il suo quarto articolo sull'argomento, e lo conclude dicendo "V'è un filone di pensiero secondo il quale la spesa non deve essere suddivisa sulla base dei millesimi di proprietà, ma in ragione dei millesimi riguardanti la superficie coperta. Se una casa è coperta 10 m² e un'altra 50, ci sarà pure una differenza: questa la sostanza che porta alla conclusione qui accennata.
In realtà l'art. 1126 c.c. non fa riferimento alle superfici coperte e più in generale , almeno ad avviso dello scrivente, la maggiore o minore copertura da parte del lastrico non incide sull'uso del medesimo bene e non altera la sua funzione tra le unità immobiliari dei vari condòmini coperti da quella superficie."
In realtà la sua opinione (unica corretta interpretazione) l'aveva già espressa nell'articolo del 17/06/2019 dicendo: "L'utilizzatore esclusivo paga un terzo della spesa mentre i restanti due terzi sono a carico dei condomini cui il lastrico serve (da copertura) in ragione dei millesimi di proprietà dell'intera unità immobiliare e non solo di quella ricadente sotto il lastrico."

E non possono esservi dubbi, è il parere della Corte di Cassazione (cfr. Cassazione civ. sez. II del 23 gennaio 2014 n. 1451):
trattasi del caso specifico di una proprietà unica su due livelli (piani 4°e5°) con terrazza a livello al p.5° e millesimi di proprietà onnicomprensivi dei due piani (valore unico, totale dell'unità immobiliare). Questa è l'unica sentenza (che io sappia) che afferma, in modo incontrovertibile con il supporto di esemplificazione numerica, il concetto di come si debba ripartire la quota dei 2/3.
In sostanza sostiene (al punto 2.1): se il proprietario contribuisce già per 1/3 di tutta la spesa, perché dovrebbe contribuire pro-quota ai 2/3 con tutti i millesimi (89,89) che afferiscono anche al piano superiore (ove è il lastrico) anziché con la sola quota parte afferente il piano inferiore? ne consegue l'affermazione "con la conseguenza che nella specie, dove il valore millesimale di 89,89 afferisce a tutto l’appartamento di circa 200 mq., di cui mq.120 per il quarto piano e mq.80 per il quinto piano, il valore millesimale andrebbe quanto meno ridotto del 40% pari al valore del quinto piano", cioè una contribuzione dovuta pari ai millesimi (60% di 89,89) corrispondenti al 4°piano (e, si noti, tutto il 4°piano, e non la sola porzione fisicamente sottostante il lastrico!).

Deduzione matematica della sentenza:
appartamento su due piani (4° +5° con terrazza a livello): mq.totali 200, mill.totali 89,89
5°piano: mq.80 = 40% di 200
4°piano: mq.120 = 60% di 200
dicendo "il valore millesimale andrebbe quanto meno ridotto del 40% pari al valore del quinto piano" significa che il 4°piano deve partecipare alla quota dei 2/3 per il 60% dei millesimi, ergo in proporzione ai millesimi attribuibili a tutta la superficie del piano e non alla sola superficie coperta dalla terrazza soprastante).

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci mercoledì 02 ottobre 2019 alle ore 10:18

@Peggy: sulla materia non c'è univocità di vedute. Come un lastrico, o magari come un solaio interpiano. Io propendo più per la prima ipotesi, dato che prevale la funzione di copertura tipica del lastrico.
@Marco: grazie per la sua esplicazione, certamente utile e portare un punto di vista motivato per la lettura della norma.

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