Nozione e funzione del lastrico solare. Il codice civile (art. 1117 n.1) menziona tra i beni comuni i tetti ed i lastrici solari, i quali sono parti essenziali per l'esistenza del fabbricato e servono da copertura all'edificio e da protezione per i piani o per le porzioni di piano sottostanti dagli agenti atmosferici (pioggia, umidità, calore, ecc.).
Per una corretta definizione di tale manufatto possiamo attingere da una pronuncia della Corte di Cassazione che definisce il lastrico solare come la superficie terminale dell'edificio che abbia la funzione di copertura-tetto delle sottostanti unità immobiliari, comprensiva di ogni suo elemento, sia pure accessorio, come la pavimentazione, ma non estesa a quelle opere ivi esistenti che, sporgendo dal piano di copertura, siano dotate di autonoma consistenza e abbiano una specifica destinazione al servizio delle parti comuni (Cass. Civ. 13 dicembre 2013 n. 27942).
Infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare. Chi paga?
Le norme di riferimento di ripartizione delle spese. Il criterio informatore per la ripartizione tra i condomini delle spese di manutenzione e ricostruzione del lastrico (di uso comune) è quello dettato in via generale dall'art. 1123 c.c. per le parti comuni dell'edificio.
Pertanto la ripartizione dovrà avvenire "in misura proporzionale al valore di ciascun condomino.
Per l'uso esclusivo, invece, l'art. 1126 c.c., nel dettare il particolare criterio di ripartizione delle spese "per le riparazioni e le ricostruzioni" distribuisce i costi in: 1/3 a carico di colui o coloro che "hanno l'uso esclusivo del lastrico"; 2/3 a carico dei condomini "a cui il lastrico solare serve".
Danno da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare in uso esclusivo, chi paga per i danni?
L'uso esclusivo e il criterio legale. Al riguardola Suprema Corte ha avuto modo di precisare che "l'obbligo dei condomini dell'edificio cui il lastrico solare serve solo di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, trova fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico medesimo ma nel principio base al quale i Condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da ripartire o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti" (Cass. n.10602 del 5 novembre 1990).
Quindi, l'art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, "tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve", si riferisce evidentemente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 2, n. 7472 del 04/06/2001; Cass. Sez. 2, n. 3542 del 15/04/1994; Cass. Sez. 2, n. 244 del 29/01/1974; anche Cass. Sez. 2, n. 2726 del 25/02/2002).
Continua [...]
