Il titolare di una unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può certamente agire giudizialmente contro il condominio ed il proprietario del lastrico per richiedere i danni derivanti dalle condizioni di degrado di un lastrico solare di uso esclusivo.
Tale possibilità è esclusa se i fenomeni infiltrativi sono imputabili all'originario venditore, unico proprietario pro indiviso dell'edificio, e sono stati oggetto di transazione con i condomini acquirenti al momento della costituzione del condominio?
La questione è stata affrontata dalla Cassazione nella recente ordinanza del 9 ottobre 2023 n. 28253.
Danni da infiltrazioni dal lastrico solare privato imputabili al venditore - costruttore: il condominio risarcisce? Fatto e decisione
Un condomino - che acquistava il proprio appartamento da un istituto pubblico (con atto del 6 novembre 2008) - scopriva (nel marzo 2009) fenomeni infiltrativi che non cessavano nemmeno dopo i lavori eseguiti dal condominio (nel luglio 2012), al punto che nell'aprile 2013 era crollato il soffitto dell'unità immobiliare di sua proprietà.
Il condomino era convinto che i danni subiti (consistenti in macchie di umidità, crepe, caduta di intonaco e di laterizi), fossero imputabili alle infiltrazioni d'acqua provenienti dal sovrastante lastrico solare. Di conseguenza citava davanti al Tribunale il condominio per richiedere il risarcimento dei danni.
Il convenuto condominio contestava la propria legittimazione passiva, essendo stato il fabbricato in precedenza di proprietà dell'istituto pubblico e poi ceduto agli inquilini in forza di procedura di cartolarizzazione, ed essendo comunque il lastrico di copertura dell'appartamento dell'attore di proprietà esclusiva di una condomina.
Ma soprattutto il condominio riteneva di non essere responsabile per i danni subiti dall'attore in quanto, nei contratti di compravendita gli acquirenti delle unità immobiliari, fra cui il condomino danneggiato, si erano dichiarati consapevoli dei vizi del fabbricato (accertati in un giudizio definito nel 2007 dal Tribunale di Roma), esonerando l'istituto pubblico venditore dalla relativa garanzia e percependo a titolo transattivo la somma di € 600.814,13, da ripartire pro quota, al fine di realizzare le opere occorrenti per eliminare tali vizi. Il Tribunale respingeva la domanda risarcitoria.
La Corte d'appello invece dava ragione al condomino, condannando il condominio a pagargli la somma di € 28.988,38 oltre IVA, rivalutazione monetaria e interessi.
Del resto - come sottolineavano i giudici di secondo grado - la CTU aveva accertato che le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico di uso esclusivo della condomina avevano provocato un diffuso distacco statico del solaio nella proprietà dell'attore ed erano cessate a seguito dei lavori condominiali di ristrutturazione (ultimati nell'agosto 2012).
Per la Corte, quindi, i fenomeni infiltrativi e i danni erano da attribuire al cattivo stato di manutenzione della pavimentazione del lastrico solare, con correlata responsabilità in capo al condominio concorrente con la responsabilità dell'usuario esclusivo del lastrico in base alle proporzioni dettate dall'art. 1126 c.c.; in ogni caso la causa dei danni causati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di uso esclusivo non era riferibile a vizi e carenze costruttive dell'immobile.
Il condominio ricorreva in Cassazione lamentando, tra l'altro, che la Corte aveva ignorato quella pattuizione del contratto intercorso tra l'attore (ed altri acquirenti) e l'istituto pubblico, contenente un riconoscimento dei vizi, con esonero della venditrice dalla garanzia e contestuale costituzione di un deposito fiduciario, finalizzato alla realizzazione delle opere occorrenti per eliminare tali vizi; per lo stesso ricorrente tali elementi avrebbero dovuto indurre ad escludere la responsabilità del condominio, essendovi prova della conclamata mancanza di manutenzione delle parti comuni del fabbricato da parte del terzo.
I lavori volti a eliminare i vizi incombono sull'appaltatore
La Cassazione ha dato ragione al danneggiato. I giudici supremi hanno affermato che il titolare di una unità immobiliare compresa in un edificio condominiale può esercitare azione risarcitoria contro il condominio per i danni derivanti dalle condizioni di degrado di un lastrico solare di uso esclusivo, ancorché tali difetti siano imputabili già all'originario venditore, unico proprietario pro indiviso dell'edificio, e siano stati oggetto di transazione con i condomini acquirenti al momento della costituzione del condominio, con esclusione della garanzia contrattuale ai sensi dell'art. 1490, comma 2, c.c.; il condominio infatti non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilità posta a carico del venditore, ma assume dal momento della sua costituzione l'obbligo di adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno.
Considerazioni conclusive
Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che quando l'uso del lastrico solare non è comune a tutti i condomini, dei danni che derivano da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.).
Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio (Cass. civ., Sez. Un., 10/05/2016, n. 9449).
L'affermazione di un concorso di responsabilità aquiliane, ancorchè aventi una differente genesi, impone di ritenere che laddove il danneggiato agisca nei confronti di entrambi i soggetti (condominio e proprietario esclusivo), trovi applicazione la regola di solidarietà di cui all'art. 2055 c.c., non potendo essere opposta al terzo la differente regola che attiene invece al riparto interno tra corresponsabili (Cass. civ., sez. VI, 11/03/2021, n. 6816).
Questi principi non vengono meno per la transazione intercorsa tra i condomini e il venditore -costruttore, avente ad oggetto i lavori da eseguire sulle medesime parti comuni dell'edificio per eliminarne i difetti in esse riscontrati, con esclusione della garanzia contrattuale ai sensi dell'art. 1490 c.c., comma 2, in quanto il condominio non subentra quale successore a titolo particolare nella responsabilità posta a carico del venditore o costruttore.
In ogni caso se la causa dei danni è imputabile non all'omissione di riparazioni del lastrico dovute a vetustà (ipotesi cui torna applicabile l'art. 1126 c.c.), quanto a difetti originari di progettazione o di esecuzione della detta copertura piana indebitamente tollerati dal singolo proprietario, la responsabilità per danni all'appartamento sottostante deve gravare ex art. 2051 c.c. soltanto sul medesimo proprietario del lastrico solare.
