Il Tribunale di Busto Arsizio, con la sentenza n. 872 del 14 giugno 2023, ha sancito la responsabilità del venditore per vizi delle parti comuni. Nel caso di specie, oggetto della compravendita era stato un appartamento condominiale con annesso box auto a cui però non era possibile accedere per via dell'inagibilità dell'area d'ingresso. Approfondiamo la vicenda.
Vizi delle parti comuni: fatto e decisione
L'attore adiva l'autorità giudiziaria per chiedere la condanna del convenuto al pagamento della somma complessiva di circa 20mila euro quale riduzione del prezzo della compravendita intervenuta tra le parti, oltre a 3mila euro a titolo di risarcimento.
A dire dell'attore, la pretesa era giustificata dai vizi dell'immobile vendutogli dal convenuto. Per la precisione, oggetto del negozio giuridico era stato un appartamento condominiale con il relativo box auto pertinenziale.
Solo successivamente alla conclusione dell'accordo, però, l'acquirente scopriva di non poter utilizzare l'autorimessa in ragione di un provvedimento amministrativo comunale che dichiarava l'inagibilità del corsello box vietandone l'utilizzo da parte dei condòmini, stante l'accertata sussistenza di gravi carenze strutturali.
Si costituiva il venditore eccependo la sua totale estraneità alla pretesa: l'inaccessibilità al box auto, infatti, non era dipesa da un vizio strutturale dell'immobile oggetto di compravendita bensì dal difetto di una parte condominiale, cioè del corsello box.
Secondo il Tribunale di Busto Arsizio la pretesa dell'attore è legittima: l'oggetto della compravendita intervenuta tra attore e convenuto si estende infatti anche alla proprietà superficiaria delle parti comuni, sebbene in proporzione alla propria quota millesimale di proprietà, dovendo pertanto il venditore rispondere anche per i vizi che interessano le suddette parti condominiali.
Secondo il giudice lombardo, la documentazione versata in atti prova l'effettiva sussistenza di gravi vizi conservativi del corsello box che hanno determinato l'emissione del provvedimento amministrativo con cui è stato dichiarato lo stato di inagibilità del corsello medesimo ed imposto il divieto d'uso.
Dall'ordinanza comunale si legge infatti che i vizi strutturali rilevati consistono nel distacco e «conseguente caduta di una porzione di intonaco e laterizi dal soffitto del corsello di accesso ai box»; lo stato di ammaloramento del soffitto è stato rilevato anche in altri punti del manufatto, con pericolo per il verificarsi di ulteriori distacchi e cadute di materiali, condizioni aggravate dalla presenza, altresì, di notevoli infiltrazioni di acqua meteorica.
Per quanto concerne la determinazione del quantum della riduzione del prezzo, l'attore ha chiesto la condanna alla riduzione del prezzo in misura corrispondente al valore medio di mercato del box auto e, al fine di fornire dei parametri di valutazione, ha prodotto alcuni annunci pubblicitari pubblicati online da varie agenzie immobiliari.
Caduta di intonaco in appartamento locato in condominio; a chi imputare i danni?
Tale documentazione, tuttavia, non è sufficiente. Ai fini della determinazione del valore di mercato dell'autorimessa, occorre tenere conto di una serie di criteri quali l'ubicazione, la superficie, la quotazione al metro quadro e i coefficienti di merito come, ad esempio, l'altezza del piano, l'esposizione, il prospetto, la funzionalità, lo stato di conservazione e le eventuali aree annesse.
Il giudice ha quindi ritenuto sufficiente una riduzione del prezzo di soli 7mila euro, escludendo altresì qualsiasi tipo di risarcimento, non avendo parte attrice allegato adeguatamente il danno.
Vizi delle parti condominiali: considerazioni conclusive
La sentenza resa dal Tribunale di Busto Arsizio si pone nel solco della precedente giurisprudenza. In questa sede è interessante citare una pronuncia del Tribunale di Milano (n. 3939 del 10 maggio 2021) con cui la responsabilità è stata estesa non solo al venditore ma anche al condominio, seppur non a titolo di garanzia ex art. 1490 c.c.
Secondo tale decisione, il fatto che la collettività condominiale sia a conoscenza dei problemi del bene comune (nel caso di specie, il vizio della canna fumaria che limitava l'uso dell'immobile da parte dell'acquirente) comporta anche una responsabilità del condominio che, ai sensi dell'articolo 2051 c.c., quale custode delle parti comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché queste non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni procurati sia a terzi sia agli stessi condòmini.
Insomma: il neo-condomino può agire contro il venditore in base alla garanzia della compravendita ed, eventualmente, ex art. 2051 c.c. contro l'intera compagine.
