La Corte d'Appello di Cagliari, con la sentenza n. 152 del 10 maggio 2023, ha escluso la possibilità che il condominio possa pretendere il pagamento delle morosità da colui che, impegnandosi all'acquisto dell'unità immobiliare sita nell'edificio, non giunge poi alla stipula del rogito. Approfondiamo la vicenda.
L'accollo del promissario acquirente: fatto e decisione
L'attore esponeva di aver sottoscritto una scrittura privata con cui si era impegnato a pagare il debito condominiale del venditore come parte del prezzo che avrebbe corrisposto al momento dell'acquisto dell'unità immobiliare sita nell'edificio.
Stipulato il compromesso, l'atto definitivo non veniva sottoscritto per via di gravi irregolarità urbanistiche che impedivano giuridicamente il trasferimento del bene.
Azionando la scrittura privata con cui l'attore si assumeva il debito, il condominio chiedeva e otteneva un decreto ingiuntivo per il pagamento della somma corrispondente. Il tribunale, rigettando l'opposizione, confermava il diritto del condominio.
Avverso la sentenza sfavorevole del giudice di prime cure proponeva appello il promissario acquirente, rappresentando la sua estraneità al predetto debito, in quanto l'efficacia dell'accollo era subordinato al buon esito della compravendita. Al contrario, come già rilevato, il rogito non era stato stipulato.
La Corte d'Appello di Cagliari, con la sentenza n. 152 del 10 maggio 2023 in commento, ha ritenuto fondato il gravame. Secondo il collegio sardo, l'accordo sottoscritto dall'attore aveva una valenza meramente interna, cioè concernerne i rapporti tra il promissario acquirente e il promittente venditore; essendo tale, lo stesso non era azionabile dalla compagine condominiale, rimastene del tutto estranea.
A parere della Corte d'Appello, correttamente la scrittura privata può essere ricondotta all'interno del genus dell'accollo interno, il quale produce effetti solamente tra il debitore e il terzo accollante, senza che quest'ultimo assuma il debito nei confronti del creditore e senza che questi possa aderire all'accordo rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore.
In sostanza, con l'accollo interno (o semplice) l'accollante si impegna a procurare al debitore quanto gli serve per adempiere.
Non è quindi giustificabile l'assunzione del debito da parte dell'attore al di fuori della fattispecie negoziale della vendita concordata con il proprietario dell'appartamento.
Deve invece ritenersi che la scrittura in questione configurasse una modalità di pagamento di una parte del prezzo pattuito per la compravendita dell'immobile, secondo la quale l'adempimento dell'obbligazione del compratore non sarebbe avvenuto mediante il versamento della relativa somma al venditore bensì mediante il versamento ad un terzo (il condominio), a sua volta creditore del venditore.
Questa ipotesi è preferibile all'accollo esterno previsto dall'art. 1273 c.c., che configura un contratto a favore di terzo, non essendo desumibile dal testo della dichiarazione sottoscritta dall'attore alcun elemento comprovante l'adesione del condominio che possa rendere irrevocabile la modificazione soggettiva del rapporto obbligatorio, non essendo ipotizzabile una causa diversa dall'adempimento del contratto di vendita per giustificare l'obbligazione dell'attore di estinguere un debito altrui.
Promissario acquirente abitazione in condominio.
L'accollo del promissario acquirente: considerazioni conclusive
La Corte d'Appello di Cagliari ha correttamente qualificato il negozio giuridico a cui ha aderito l'attore. Secondo l'insegnamento della Corte di Cassazione, infatti, «L'accollo del debito può essere esterno o interno e quello esterno può essere cumulativo o liberatorio, ma, anche nell'ipotesi in cui esso assuma rilevanza esterna o si configuri come liberatorio, è da escludere che il creditore ne divenga parte.
L'accollo, infatti, è il contratto tra il debitore (accollato) ed il terzo assuntore (accollante), in forza del quale le parti convengono che quest'ultimo si faccia carico del debito del primo.
Ne deriva che l'eventuale adesione del creditore - che consente di distinguere l'accollo con rilevanza esterna da quello meramente interno - non costituisce autentico consenso negoziale, ma ha il solo effetto di rendere irrevocabile la stipulazione a suo favore e di fargli acquistare il diritto di pretendere l'adempimento direttamente nei confronti dell'accollante» (Cass., sent. n. 17596/2020; Cass., sent. n. 38225/21).
