In tema di spese condominiali inerenti ad un'unità immobiliare oggetto di usufrutto, la solidarietà tra nudo proprietario e usufruttuario prevista dall'art. 67 disp. att. c.c. non viene meno in ragione dell'accollo delle spese da parte di uno dei due soggetti, a meno che il condominio non abbia prestato consenso a quella pattuizione, con liberazione dell'accollato.
Questa, nella sostanza, la conclusione cui è giunto il Tribunale di Roma con la sentenza n. 10356 del 14 giugno 2021.
Non solo: tale conclusione riverbera i propri riflessi anche riguardo al contenuto del rendiconto annuale di gestione. La mancata adesione del condominio all'accollo, infatti, recide in partenza ogni considerazione in merito all'invalidità della delibera che abbia indicato quale debitore in solido il nudo proprietario e/o l'usufruttuario.
Accollo delle spese condominiali, quando opera?
La sentenza è di sicuro interesse in quanto pone attenzione su due specifici aspetti dei rapporti usufruttuario proprietario, ossia:
- il valore del vincolo di solidarietà;
- il valore degli accordi tra le parti debitrici e i loro riflessi su quelli condominiali.
Usufrutto, solidarietà e accollo delle spese condominiali, il caso
Un condòmino ex nudo proprietario impugnava una delibera condominiale nella quale gli erano stati imputati costi di gestione afferenti a spese sorte in costanza di usufrutto.
Egli specificava che in sede di acquisto della nuda proprietà, anni prima, in deroga a quanto previsto dalla legge, aveva pattuito con l'usufruttuaria che tutte le spese condominiali, ordinarie e straordinarie, sarebbero rimaste in capo a quest'ultima.
In deroga, in quanto la legge prevede che le spese straordinarie, che non siano frutto di assenza di manutenzione ordinaria, debbano essere pagate dal nudo proprietario.
Non solo, l'attore specificava che tale accordo era stato reso noto all'allora amministratore che, poi, lo aveva comunicato a quello attuale. In buona sostanza per l'attore nessuna circostanza deponeva a favore dell'operato dell'amministratore e della successiva approvazione del rendiconto da parte dell'assemblea, sicché la delibera di approvazione di quel conto doveva essere invalidata.
Il condominio, costituitosi in giudizio, ha contestato le pretese della controparte, difendendo la validità della delibera.
Richiesta documentazione contabile e validità della delibera
Il Tribunale ha rigettato l'impugnativa.
Usufrutto, solidarietà e accollo delle spese condominiali, la decisione del Tribunale
In prima istanza il giudice adito ha individuato la normativa di riferimento, ossia le regole applicabili al caso concreto.
Come si accennava in principio, nel caso di usufrutto di un'unità immobiliare in condominio bisogna fare riferimento all'art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c. a mente del quale "il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale". Come specifica in Tribunale adito la norma ha l'evidente finalità di agevolare la riscossione dei contributi, istituendo un vincolo di solidarietà nei confronti del Condominio tra nudo proprietario e usufruttuario.
Usufrutto di una casa, diritti e doveri
Si tratta, è utile aggiungerlo, di una novità legislativa anche in considerazione del fatto che prima dell'approvazione della norma, nel silenzio della materia, la giurisprudenza, sulla scorta dell'autonomia strutturale degli obblighi contributivi di nudo proprietario e usufruttuario concludeva per la necessità di chiara distinzione in sede di rendicontazione delle rispettive posizioni contabili.
Data questa premessa, dice il giudice investito della vicenda, nessun valore intrinseco rispetto ai rapporti condominiale assume l'accollo delle spese operato dall'usufruttuario.
Si legge in sentenza che L'accollo, da parte dell'usufruttuaria, "ha carattere "interno", non essendo previsto che il creditore (Condominio) aderisca alla stipulazione. Solo nel caso che l'accollo abbia contenuto "liberatorio" (v. 1273 co. 2° c.c.), e ciò presuppone una volontà negoziale espressa da parte del creditore, quest'ultimo perde la possibilità di chiedere il pagamento al debitore accollato; in caso contrario, l'effetto dell'accollo è che l'assuntore diviene debitore solidale assieme all'originario debitore.
Nel caso in esame, la solidarietà verso il Condominio vi era già, dipendendo dalla legge, e l'accollo, interno, era destinato a spiegare i suoi effetti solo nel rapporto tra l'usufruttuaria e il nudo proprietario.
Ne consegue che il rendiconto non può essere contestato per il fatto di contenere (quali saldi relativi alle gestioni precedenti) contributi maturati in periodi anteriori alla riunificazione dell'usufrutto alla proprietà" (Trib. Roma 14 giugno 2021 n. 10356).
Usufrutto, solidarietà e accollo delle spese condominiali: un riepilogo
Date queste chiare premesse normative e specifiche conclusioni di specie, è possibile, dunque, così riepilogare:
- nudo proprietario e usufruttuario di un'unità immobiliare ubicata in condominio sono titolari di autonome e distinte obbligazioni riguardanti gli oneri condominiali, da imputarsi secondo i criteri di cui agli artt. 1004 e 1005 c.c.
- in ambito condominiale vige un sistema solidaristico inerente alle spese condominiali dovute per l'unità immobiliare in usufrutto;
- è lecito non specificare nel rendiconto le specifiche voci di spesa, poiché la suddivisione attiene ai rapporti interni tra le parti;
- eventuale accordi tra nudo proprietario e usufruttuario in merito all'obbligo di contribuzione hanno valore anche verso il condominio solamente se quest'ultimo ha prestato adesione a quella convenzione, altresì liberando la parte onerata.
Resterebbe comunque da considerarsi, data l'inderogabilità dell'art. 67 disp. att. c.c., la legittimità di un eventuale deroga alla solidarietà tra nudo proprietario e usufruttuario dell'adesione condominiale alla convenzione di accollo.
Come è disciplinato l'onere della prova sul debito dell'acquirente.
