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Usufrutto, solidarietà e accollo delle spese condominiali

L'accollo delle spese da parte dell'usufruttuario non fa venire meno il vincolo di solidarietà previsto dall'art. 67 disp. att. c.c. a meno che non vi sia espressa adesione del condominio a quella vicenda del rapporto obbligatorio.
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

In tema di spese condominiali inerenti ad un'unità immobiliare oggetto di usufrutto, la solidarietà tra nudo proprietario e usufruttuario prevista dall'art. 67 disp. att. c.c. non viene meno in ragione dell'accollo delle spese da parte di uno dei due soggetti, a meno che il condominio non abbia prestato consenso a quella pattuizione, con liberazione dell'accollato.

Questa, nella sostanza, la conclusione cui è giunto il Tribunale di Roma con la sentenza n. 10356 del 14 giugno 2021.

Non solo: tale conclusione riverbera i propri riflessi anche riguardo al contenuto del rendiconto annuale di gestione. La mancata adesione del condominio all'accollo, infatti, recide in partenza ogni considerazione in merito all'invalidità della delibera che abbia indicato quale debitore in solido il nudo proprietario e/o l'usufruttuario.

Accollo delle spese condominiali, quando opera?

La sentenza è di sicuro interesse in quanto pone attenzione su due specifici aspetti dei rapporti usufruttuario proprietario, ossia:

a) il valore del vincolo di solidarietà;

b) il valore degli accordi tra le parti debitrici e i loro riflessi su quelli condominiali.

Usufrutto, solidarietà e accollo delle spese condominiali, il caso

Un condòmino ex nudo proprietario impugnava una delibera condominiale nella quale gli erano stati imputati costi di gestione afferenti a spese sorte in costanza di usufrutto.

Egli specificava che in sede di acquisto della nuda proprietà, anni prima, in deroga a quanto previsto dalla legge, aveva pattuito con l'usufruttuaria che tutte le spese condominiali, ordinarie e straordinarie, sarebbero rimaste in capo a quest'ultima.

In deroga, in quanto la legge prevede che le spese straordinarie, che non siano frutto di assenza di manutenzione ordinaria, debbano essere pagate dal nudo proprietario.

Non solo, l'attore specificava che tale accordo era stato reso noto all'allora amministratore che, poi, lo aveva comunicato a quello attuale. In buona sostanza per l'attore nessuna circostanza deponeva a favore dell'operato dell'amministratore e della successiva approvazione del rendiconto da parte dell'assemblea, sicché la delibera di approvazione di quel conto doveva essere invalidata.

Il condominio, costituitosi in giudizio, ha contestato le pretese della controparte, difendendo la validità della delibera.

Richiesta documentazione contabile e validità della delibera

Il Tribunale ha rigettato l'impugnativa.

Usufrutto, solidarietà e accollo delle spese condominiali, la decisione del Tribunale

In prima istanza il giudice adito ha individuato la normativa di riferimento, ossia le regole applicabili al caso concreto.

Come si accennava in principio, nel caso di usufrutto di un'unità immobiliare in condominio bisogna fare riferimento all'art. 67, ultimo comma, disp. att. c.c. a mente del quale "il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale". Come specifica in Tribunale adito la norma ha l'evidente finalità di agevolare la riscossione dei contributi, istituendo un vincolo di solidarietà nei confronti del Condominio tra nudo proprietario e usufruttuario.

Si tratta, è utile aggiungerlo, di una novità legislativa anche in considerazione del fatto che prima dell'approvazione della norma, nel silenzio della materia, la giurisprudenza, sulla scorta dell'autonomia strutturale degli obblighi contributivi di nudo proprietario e usufruttuario concludeva per la necessità di chiara distinzione in sede di rendicontazione delle rispettive posizioni contabili.

Data questa premessa, dice il giudice investito della vicenda, nessun valore intrinseco rispetto ai rapporti condominiale assume l'accollo delle spese operato dall'usufruttuario.

Si legge in sentenza che L'accollo, da parte dell'usufruttuaria, "ha carattere "interno", non essendo previsto che il creditore (Condominio) aderisca alla stipulazione. Solo nel caso che l'accollo abbia contenuto "liberatorio" (v. 1273 co. 2° c.c.), e ciò presuppone una volontà negoziale espressa da parte del creditore, quest'ultimo perde la possibilità di chiedere il pagamento al debitore accollato; in caso contrario, l'effetto dell'accollo è che l'assuntore diviene debitore solidale assieme all'originario debitore.

Nel caso in esame, la solidarietà verso il Condominio vi era già, dipendendo dalla legge, e l'accollo, interno, era destinato a spiegare i suoi effetti solo nel rapporto tra l'usufruttuaria e il nudo proprietario.

Ne consegue che il rendiconto non può essere contestato per il fatto di contenere (quali saldi relativi alle gestioni precedenti) contributi maturati in periodi anteriori alla riunificazione dell'usufrutto alla proprietà" (Trib. Roma 14 giugno 2021 n. 10356).

Usufrutto, solidarietà e accollo delle spese condominiali: un riepilogo

Date queste chiare premesse normative e specifiche conclusioni di specie, è possibile, dunque, così riepilogare:

  • nudo proprietario e usufruttuario di un'unità immobiliare ubicata in condominio sono titolari di autonome e distinte obbligazioni riguardanti gli oneri condominiali, da imputarsi secondo i criteri di cui agli artt. 1004 e 1005 c.c.
  • in ambito condominiale vige un sistema solidaristico inerente alle spese condominiali dovute per l'unità immobiliare in usufrutto;
  • è lecito non specificare nel rendiconto le specifiche voci di spesa, poiché la suddivisione attiene ai rapporti interni tra le parti;
  • eventuale accordi tra nudo proprietario e usufruttuario in merito all'obbligo di contribuzione hanno valore anche verso il condominio solamente se quest'ultimo ha prestato adesione a quella convenzione, altresì liberando la parte onerata.

Resterebbe comunque da considerarsi, data l'inderogabilità dell'art. 67 disp. att. c.c., la legittimità di un eventuale deroga alla solidarietà tra nudo proprietario e usufruttuario dell'adesione condominiale alla convenzione di accollo.

Come è disciplinato l'onere della prova sul debito dell'acquirente.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 14 giugno 2021 n. 10356

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Elena
Elena 19-08-2021 14:59:02

Salve,
Io sono usufruttuaria della casa di mia figlia. Da 8 anni siamo stati tanto tempo al estero. Abbiamo pagato regolarmente il condominio, e fine anno l' acqua.
Siamo tra 16 ville singole.
Anno scorso ho scoperta, che l'amministratore da 8 anni! Ha falsificato la bilancia, e ha rubato tanti soldi a noi, sopratutto con le spese di acqua.
Ogni uno è il Suo contatore.P però non abbiamo il codice privato.
Sempre abbiamo pagato a lui, come ha voluto lui.
Così l'Acea non collabora noi, soltanto con lui!
Da me 100 volte ha chiesto di più, come il mio vero consumo!
Congiaio. Dice lui: chi non paga, mette su di altri!(?)
Impossibile, tutti hanno pagato a lui!
E lui ha fatto i calcoli, come voleva!
L'ultima volta, io sempre al estero, li da sola poche volte, mi mandava 600! Euro!
E per le famiglie numerosi 200-400 euro. Mentre io da 2014 sempre ho portata le foto in ogni tre mesi!Per fortuna, ci sono!
Però da un anno non collabora!
Sono andata a finanza, fare la denuncia per la bilancia falscificata, ho chiesto i controlli, e con le scuse, non hanno accettato la mia denuncia!
Acea disse, che devi andare soltanto per il amministratore!?
Dicono, devi a chiamare i carabinieri,per i controlli, però da quando lui nasconde tutto!
Subito vuole a cambiare ogni orologio.
Scusi. Come potrai a muovere? Grazie.

rispondi
Elena
Elena 19-08-2021 15:00:15

Salve,
Io sono usufruttuaria della casa di mia figlia. Da 8 anni siamo stati tanto tempo al estero. Abbiamo pagato regolarmente il condominio, e fine anno l' acqua.
Siamo tra 16 ville singole.
Anno scorso ho scoperta, che l'amministratore da 8 anni! Ha falsificato la bilancia, e ha rubato tanti soldi a noi, sopratutto con le spese di acqua.
Ogni uno è il Suo contatore.P però non abbiamo il codice privato.
Sempre abbiamo pagato a lui, come ha voluto lui.
Così l'Acea non collabora noi, soltanto con lui!
Da me 100 volte ha chiesto di più, come il mio vero consumo!
Congiaio. Dice lui: chi non paga, mette su di altri!(?)
Impossibile, tutti hanno pagato a lui!
E lui ha fatto i calcoli, come voleva!
L'ultima volta, io sempre al estero, li da sola poche volte, mi mandava 600! Euro!
E per le famiglie numerosi 200-400 euro. Mentre io da 2014 sempre ho portata le foto in ogni tre mesi!Per fortuna, ci sono!
Però da un anno non collabora!
Sono andata a finanza, fare la denuncia per la bilancia falscificata, ho chiesto i controlli, e con le scuse, non hanno accettato la mia denuncia!
Acea disse, che devi andare soltanto per il amministratore!?
Dicono, devi a chiamare i carabinieri,per i controlli, però daquando lui nasconde tutto!
Subito vuole a cambiare ogni orologio.
Scusi. Come potrai a muovere? Grazie.

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