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Spese condominiali, parziarietà e solidarietà, alcune considerazioni
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Spese condominiali, parziarietà e solidarietà, alcune considerazioni

Condominio e solidarietà: è necessario intervenire quanto prima

Avv. Alessandro Gallucci  

Ogni condòmino è tenuto a partecipare alle spese condominiali nella misura stabilita dall'assemblea sulla base della ripartizione secondo i criteri legali o convenzionale applicabili.

Le obbligazioni dei condòmini verso il condominio sono dette propter rem: si paga in quanto titolari del diritto di proprietà e si smette di pagare in quanto si perde quella qualità, cioè quando non si è più condòmini.

Unica eccezione, il disposto dell'art. 63, quinto comma, disp. att c.c. a mente del quale chi cede i propri diritti sull'unità immobiliare è obbligato in solido con chi li ha acquistati fintanto che non è comunicata al condominio copia autentica dell'atto di cessione.

Quali sono i rapporti tra le obbligazioni di ciascun condòmino verso i fornitori del condominio?

Possiamo rispondere al quesito dandoci tre orizzonti temporali:

  • fino al 2008 non v'erano dubbi sul fatto che i condòmini fossero legati tra loro da un vincolo di solidarietà verso l'esterno, il quale faceva sì che ciascuno di essi potesse essere chiamato a rispondere del debito altrui, salvo successiva rivalsa;
  • dal 2008 al 2013, cioè dalla sentenza delle Sezioni Unite n. 9148 all'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 (la così detta riforma del condominio), il principio è stato l'opposto.

    Le obbligazioni condominiali sono parziarie: ciascuno paga per sé e basta;

  • dal 2013 vige un sistema che potremmo definire di solidarietà temperata; in prima istanza paga il moroso, ma se l'escussione non va a buon fine, chiunque può essere chiamato a saldare il debito residuo.

=> I diversi orientamenti in materia, ante e post riforma del condominio.

Ritorno alla solidarietà di fatto nelle obbligazioni condominiali?

La giurisprudenza post riforma considera legittimo il pignoramento del conto corrente condominiale in relazione a debiti maturati dal condominio verso propri fornitori.

Davanti a quest'orientamento, in molti si sono chiesti: e la solidarietà attenuata? Sul conto condominiale difficilmente ci saranno denari del condòmino moroso, s'è affermato.

Vero, ma per i giudici ciò non ha rilievo: oggetto del pignoramento non sono i crediti dei condòmini verso l'istituto ove è acceso il conto, ma crediti del condominio, soggetto da loro differente dai suoi partecipanti, il cui patrimonio non è secondo a quello dei condòmini morosi davanti al diritto del creditore a soddisfare il proprio credito e la legge non ne vieta l'aggressione.

Insomma chi deve avere soldi dal condominio può agire contro la compagine, rappresentata dall'amministratore, quale soggetto differente dai condòmini morosi, eppoi eventualmente contro i morosi.

È vero, il patrimonio dei condòmini che pagano regolarmente non è toccato direttamente. Ma se il patrimonio condominiale viene aggredito, a chi spetterà, poi, nell'immediato rifonderlo per consentire la normale erogazione dei servizi comuni? Ai condòmini morosi che fino ad allora non hanno pagato causando l'azione ed il pignoramento? Insomma è evidente, almeno a chi scrive, che la legge n. 220 non è stata in grado di risolvere in maniera soddisfacente la querelle sulla natura solidale o parziaria delle obbligazioni condominiali, o meglio delle obbligazioni dei singoli condòmini, non contemperando equamente diritti dei condòmini virtuosi e dei creditori, dando così la stura a decisioni giurisprudenziali creative.

Solidarietà di fatto nell'erogazione dei servizi

Se per alcune fattispecie - il riferimento su tutte è al contratto di appalto per opere edili - solitamente l'effetto negativo della morosità si vede dopo i lavori (anche se la casistica non lesina ipotesi di sospensione dei lavori in corso d'opera per mancati pagamenti), per altri servizi la morosità di uno o più condòmini riverbera i propri effetti pratici immediatamente.

Un esempio varrà per tutti: sospensione della erogazione del servizio idrico. Da un lato, com'è noto, la giurisprudenza è ondivaga sulla possibilità di una simile operazione da parte dell'amministratore condominiale nei confronti del condòmino moroso (sebbene l'art. 63 disp. att. c.c. lasci intravedere una simile opportunità), ma dall'altra non c'è dubbio alcun sul fatto che l'ente erogatore, sulla base del contratto di fornitura, possa agire in questo modo.

Risultato: sovente chi paga per se, si vede costretto a doverlo fare anche per il condòmino moroso, in quanto quel mancato pagamento comporta la sospensione del servizio dato che per l'ente il pagamento parziale equivale ad inadempimnto.

Da non perdere: Come evitare la sospensione dell'erogazione dell'acqua?

Una situazione davvero insostenibile nella vita quotidiana che non trova adeguate risposte nell'ordinamento giuridico. Non solo: quand'anche si ritenesse pacifica la sospensione del servizio da parte dell'amministratore, questa opererebbe solamente per il futuro non certamente per il passato. Ergo: salvo veloci (ma molto improbabili) recuperi delle somme dovute dai morosi, l'inadempimento pregresso di questi rischia di gravare anche sulla erogazione futura per gli altri.

È chiaro ed evidente, allora, che è necessario intervenire quanto prima per porre rimedio a questa situazione di sostanziale ingiustizia per gli adempimenti. Magari basterebbe una moratoria della sospensione dei servizi in costanza di azione di recupero del credito. E più certezze dei poteri in capo all'amministratore.

=> A chi incombe l'onere della prova circa la parziarietà delle obbligazioni condominiali?

=> Le obbligazioni condominiali sono sorrette dal criterio della parziarietà.

=> Appartamento ereditato: chi paga le spese condominiali?

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