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Condanna per il condominio: tutto lecito purché si agisca solamente pro quota

Condanna per il condominio e precetto contro il condominio
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Ricordate la famosa sentenza n. 9148/08 delle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione?

Per i più distratti vale la pena rammentare che si tratta della pronuncia che, non senza successive critiche, spazzò via il principio di solidarietà dal condominio a favore della più vantaggiosa, per i condomini, regola della parziarietà.

Insomma dal marzo del 2008 in caso di obbligazioni condominiali derivanti da contratto ognuno paga per se in ragione della quota millesimale di riferimento. Il debito verso il creditore è di 1000 euro ed un condomino ha una quota di 100 millesimi? Se non paga gli si potranno chiedere solamente 100 euro.

Si badi: la parziarietà, con l'entrata in vigore della "riforma" - quindi da l'8 giugno - cederà il passo alla solidarietà con beneficio d'escussione del condomino moroso. Un mezzo passo indietro che rischia di complicare ancor di più la situazione

E nel frattempo?

Fino al 18 giugno ed anche successivamente, ma solo per quelle le controversie riguardanti crediti sorti prima di quella data, continuerà a valere la parziarietà.

Natura solidale o parziaria delle obbligazioni condominiali, parere chiarificatore del Garante per la protezione dei dati personali

Uno dei risultati più immediati è il seguente: se parti in causa sono una persona (magari anche uno dei condomini) ed il condominio, in persona dell'amministratore, e come se in quel procedimento fossero presenti tutti i condomini.

Risultato? La condanna del condominio equivale, nei limiti delle quote millesimali, ad una condanna di tutti i condomini.

Ulteriore conseguenza: l'azione esecutiva, vale a dire il precetto e l'eventuale pignoramento possono e potranno essere indirizzate contro i condomini, ma solamente per la morosità relativa alla propria quota.

In tal senso vale la pena segnalare una sentenza resa dalla Cassazione nello scorso mese di febbraio. Si legge nel testo della pronuncia: "premesso il principio, riconosciuto pure dal ricorrente, per il quale il titolo esecutivo formatosi nei confronti del Condominio è azionabile anche contro i singoli condomini (Cass. n. 20304/04; cfr. anche, da ultimo, Cass. n. 12911/12), sia pure in proporzione delle rispettive quote (a seguito del principio di diritto fissato da Cass. S.U. n. 9148/08), esso va applicato anche al caso di specie.

Ed invero, la sentenza del Tribunale di Roma n. (…), posta a fondamento dell'azione esecutiva da parte di Tizio (nome di fantasia n.d.A.), contiene una condanna a favore soltanto di quest'ultimo ed a carico soltanto del Condominio; pur essendo stato Caio (nome di fantasia n.d.A.) parte del giudizio concluso con la detta sentenza, è incontestato che le domande fossero state originariamente proposte, in cumulo tra loro, quindi separatamente, dai predetti Tizio e Caio, ciascuno proquota (oltre che da S.C., con riguardo ad altro locale) e che Caio aveva transatto la lite prima della pronuncia della sentenza predetta, tanto è vero che questa dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda da lui avanzata.

A chi incombe l'onere della prova circa la parziarietà delle obbligazioni condominiali?

Ne segue che il titolo esecutivo costituito dalla sentenza di condanna individua come unici soggetti legittimati, attivamente e passivamente, riguardo al pagamento della somma liquidata in sentenza a titolo di risarcimento danni, Tizio, da un lato, ed il Condominio, dall'altro.

Ed invero, ciò che rileva ai fini dell'azione esecutiva è l'individuazione dei soggetti, legittimati rispettivamente ad agire in executivis ed a subire l'esecuzione; questa individuazione va fatta esclusivamente in base al titolo esecutivo, a nulla rilevando - contrariamente a quanto sembra sostenere il ricorrente - che nel giudizio concluso con la sentenza costituente titolo esecutivo fossero parti altri soggetti.

Nel caso di specie, peraltro, la ragione per la quale la pronuncia di condanna non è stata emessa (anche) in favore di Caio è indicata nel titolo stesso, trattandosi di parte che, avendo definito transattivamente il giudizio, si è sentita dichiarare cessata la materia del contendere rispetto alla propria originaria domanda di condanna.

E' corretta quindi la statuizione del giudice di merito che, in applicazione del principio di diritto sopra richiamato, ha ritenuto validi, nei confronti di Caio, quale condomino del Condominio destinatario della condanna, il precetto ed il pignoramento posti in essere da parte di Tizio, essendo questi il soggetto in favore del quale la condanna è stata pronunciata" (Cass. 20 febbraio 2013 n. 4238).

Di nuovo sulla pignorabilità del conto corrente condominiale

In questo contesto resta un problema nella pratica quotidiana, sopratutto per gli avvocati: se il creditore può ottenere solamente una copia in formula esecutiva del titolo (es. sentenza o decreto ingiuntivo), le azioni di recupero del credito dovranno essere attivate una ad una? La risposta sembrerebbe dover essere positiva a meno che non si voglia provare ad utilizzare a proprio favore l'art. 476 del codice di procedura civile che recita:

Non può spedirsi senza giusto motivo più di una copia in forma esecutiva alla stessa parte.

Le ulteriori copie sono chieste dalla parte interessata, in caso di provvedimento con ricorso al capo dell'ufficio che l'ha pronunciato, e negli altri casi al presidente del tribunale nella cui circoscrizione l'atto fu formato.

Sull'istanza si provvede con decreto.

Il cancelliere, il notaio o altro pubblico ufficiale che contravviene alle disposizioni del presente articolo è condannato a una pena pecuniaria da euro 1.000 a 5.000, con decreto del capo dell'ufficio o del presidente del tribunale competente a norma del secondo comma.

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