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Debiti condominiali: per agire contro il condomino è necessario fargli notificare il precetto ed il titolo esecutivo

Il pignoramento presso il singolo condomino è lecito solo se è stato preceduto dalla notifica del precetto e del titolo esecutivo
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Tizio, titolare dell’omonima ditta che esegue riparazioni edili, è creditore nei confronti del condominio Alfa, che gli ha commissionato un intervento conservativo, della somma di € 10.000,00 residuo di un debito di maggior ammontare pari ad € 20.000,00 (n.b. le cifre sono meramente indicative e servono solamente ad articolare al meglio l’esempio).

Il contratto d’appalto, le somme versate e tutto quanto relativo alle opere è debitamente documentabile e non è mai stato contestato. Nonostante i solleciti bonari e per mezzo del proprio legale, Tizio non riesce ad ottenere il pagamento del suo credito residuo.

Decide, così, d’agire per le vie giudiziali, chiedendo ed ottenendo l’emissione di un decreto ingiuntivo.

Egli, per il tramite del suo procuratore, lo fa notificare all’amministratore che non propone opposizione.

Scaduti i termini per opporvisi il decreto diviene esecutivo e viene notificato unitamente al precetto. Si tratta del primo atto utile ad instaurare l’esecuzione forzata.

Visto che il condominio non è dotato di conto corrente né risultano presenti beni comuni pignorabili se la compagine non provvede al pagamento nei dieci giorni indicati nel precetto, l’azione esecutiva dovrà essere indirizzata contro i singoli condomini.

A nostro avviso trattandosi di obbligazione avente ad oggetto un contratto d’appalto l’azione potrà essere indirizzata solamente contro i condomini morosi, in virtù della tanto decantata parziarietà delle obbligazioni condominiali (cfr. Cass. SS.UU. n. 9148/08).

Al di là di ciò, però, una cosa pare certa, almeno secondo quello che è il convincimento del Tribunale di Nocera Inferiore: il pignoramento presso il singolo condomino è lecito solo se è stato preceduto dalla notifica del precetto e del titolo esecutivo.

Si legge nella sentenza che " a mente dell'art. 1131 c.c., l'amministratore dell'ente di gestione rappresenta i partecipanti al condominio, sul piano sostanziale, nei limiti delle sue attribuzioni (che sono circoscritte alla gestione delle cose comuni) e, sul piano processuale, per le sole azioni concernenti le parti comuni dell'edificio, ma non per le azioni relative ai beni di proprietà individuale.

Ne consegue che, ove il creditore intenda aggredire beni comuni (anche a prescindere dall'espropriazione dei beni immobili condominiali, ciò sarebbe certamente possibile con riguardo all'eventuale fondo cassa del condominio, ai depositi bancari di sua pertinenza, ovvero ai suoi crediti), potrà e dovrà notificare titolo e precetto all'amministratore, in quanto lo stesso per legge rappresenta, anche sul piano processuale, i partecipanti al condominio per tutto ciò che attiene alle cose comuni.

Ove invece, al contrario, egli intenda aggredire in via esecutiva il patrimonio del singolo condomino (facendo valere la sua responsabilità per le obbligazioni condominiali), e quindi esercitare l'azione esecutiva sui suoi beni personali, ogni potere di rappresentanza dell'amministratore resta escluso per definizione (in quanto si è certamente al di fuori dei limiti dell'articolo 1131 del codice civile)" (Trib. Nocera Inferiore 22 luglio 2011).

Un passaggio in più che sicuramente garantisce creditore e debitore da ulteriori lungaggini e costi.

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