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La pignorabilità del conto corrente condominiale. La scelta tra solidarietà e parziarietà
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La pignorabilità del conto corrente condominiale. La scelta tra solidarietà e parziarietà

Di nuovo sulla pignorabilità del conto corrente condominiale

Avv. Rosario Dolce  

Il contratto, stipulato dall'amministratore rappresentante, in nome e nell'interesse dei condomini rappresentati e nei limiti delle facoltà conferitegli, produce direttamente effetti nei confronti dei rappresentati.

Per determinare i principi di diritto, che regolano le obbligazioni (contrattuali) unitarie le quali vincolano la pluralità di soggetti passivi - i condomini - occorre muovere dal (rinnegato) fondamento della solidarietà.

L'assunto è che la solidarietà passiva scaturisca dalla contestuale presenza di diversi requisiti, in difetto dei quali - e di una precisa disposizione di legge -, il criterio non si applica, non essendo sufficiente la comunanza del debito tra la pluralità dei debitori e l'identica causa dell'obbligazione.

Il principio della solidarietà (passiva) va poi contemperato con quello della divisibilità stabilito dall'art. 1314 cod. civ., secondo cui se più sono i debitori ed è la stessa la causa dell'obbligazione, ciascuno dei debitori non è tenuto a pagare il debito che per la sua parte.

Ora, posto che il condominio non raffigura un "ente di gestione", ma una organizzazione pluralistica e l'amministratore rappresenta immediatamente i singoli partecipanti, nei limiti del mandato conferito secondo le quote di ciascuno, ne discende che l'obbligazione contratta dallo stesso non sia solidale ma parziaria (Corte di Cassazione, sezioni Unite, Sentenza n. 9148/2008 dell' 08 aprile 2008).

D'altro canto e a conferma di quanto sopra assunto, si richiamano i seguenti addentellati normativi:

1) l'art. 1118 c.c. (novellato dall'art. 3 della riforma) il quale stabilisce che il diritto dei partecipanti sulla parti comuni è in proporzione al valore della propria unità immobiliare (non in luogo di una persona giuridica autonoma);

2) l'art. 1123, per il quale le spese sono sostenute direttamente dai condomini (e non da un ente di gestione);

3) l'art. 1131 che attribuisce all'amministratore la rappresentanza “dei partecipanti” e non del condominio come ente autonomo e distinto;

4) ed, infine l'art. 1132 che prevede il dissenso dei condomini rispetto alle liti, per separare la propria responsabilità dal condominio (fattispecie non ipotizzabile in tema di diritto societario).

Tutto ciò vuol dire che, conseguita nel processo la condanna dell'amministratore, quale rappresentante dei condomini, il creditore può procedere all'esecuzione individuale nei confronti dei singoli condòmini, in proporzione alla rispettiva quota comune.

L'affermazione è stata però mitigata dal principio della “solidarietà sussidiaria”,per cui: “I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini” (Art. 63 disp. att. cod. civ.).

L'onere di preventiva escussione comporta non soltanto il dovere del terzo di iniziare le azioni contro il moroso, ma anche di continuarle con diligenza e buona fede; ossia, dimostrata l'incapienza del condomino moroso il creditore sarà in grado di procedere nei confronti dell'altro compartecipe, alla stregua – e con i dovuti accorgimenti fattuali –di quanto stabilito dall'art. 2304 cod. civ. (“I creditori sociali, anche se la società è in liquidazione, non possono pretendere il pagamento dei singoli soci, se non dopo l'escussione del patrimonio sociale”).

Pertanto, sotto tale profilo è sempre consigliabile, quando si agisce in giudizio contro un Condominio per recuperare un debito pecuniario, spiegare anche domanda volta alla predeterminazione esatta e certa delle quote di ripartizione interna del debito condominiale, più che attendere in seguito (alla formazione del titolo esecutivo) la lista dei condòmini morosi (vedi Elenco condomini morosi – Richiesta del creditore del condominio – Danno da mancata/ritardata consegna - Sussistenza)

In effetti:"la sentenza di condanna, al pagamento di una somma, di un condominio che sia stato in giudizio in persona del solo amministratore, ove non specifichi la misura della prestazione dovuta da ciascun condomino, ha nei confronti dei singoli condomini valore di pronuncia di accertamento dell'esistenza del credito (an debeatur) e non anche quello di liquidazione dello stesso. La situazione di incertezza sulla misura di cui ciascun condomino è tenuto a rispondere verso il creditore del debito giudizialmente accertato, costringe il creditore ad invocare una ulteriore pronuncia, che, determinando la ripartizione pro quota ed i condomini morosi per la quantificazione della prestazione dovuta da ciascun condomino, possa valere come titolo idoneo a promuovere correttamente l'esecuzione forzata contro singoli condomini" (Cass. Civ. nr 113 del 05 maggio 1966).

Per converso, sono fuori, secondo l'esplicita motivazione delle Sezioni Unite, dalla parziarietà le obbligazioni extracontrattuali che restano assoggettate al principio della solidarietà passiva, di cui agli artt. 2051 e 2055 c.c., come già riconosciuto da più pronunce dei Giudici di Merito (ex multis, Tribunale di Roma 23 settembre 2008).

Quali beni sono pignorabili? Così inquadrato, dal punto di vista giuridico, l'obbligazione condominiale di natura contrattuale verifichiamo, adesso e dal punto di vista esecutivo, quali sono i beni condominiali suscettibili di pignoramento, o meno.

Certamente, tra questi non vi figurano i beni elencati dall'articolo 1117 cod. civ.., stante il vincolo funzionale a cui essi sono “forzosamente” assoggettati (ex multis, Cass. Civ., Sezione 3^ 4/9/1985 n° 4612 .

Ciò non toglie che un bene condominiale che abbia perso la sua destinazione finale (comune) sia pignorabile. Si pensi, all'alloggio portiere, ove il servizio sia stato dismesso, o al vano tecnico che conteneva l'autoclave, poi rimossa e allocata in altro sito.

In questi casi, però, occorrerà pur procedere ai sensi dell'art. 599 c.p.c., per cui “…del pignoramento è notificato avviso, a cura del creditore pignorante, anche agli altri comproprietari, ai quali è fatto divieto di lasciare separare dal debitore la sua parte delle cose comuni senza ordine del giudice”.

A questo punto sorge spontanea una domanda: Il conto corrente condominiale: è pignorabile?

Sì! Almeno secondo un orientamento di merito che si sta sempre più diffondendo e consolidando presso i tribunali esecutivi della repubblica.

I provvedimenti. L'orientamento è in realtà risalente al 03 luglio 2009, data di emissione di un'Ordinanza del Tribunale di Catania, sezione esecuzioni mobiliari, con la quale furono ritenute pignorabili tutte le somme giacenti sul conto corrente postale intestato al Condominio, tanto che esse sono state, interamente, assegnate al creditore procedente.

Per arrivare ad una simile conclusione, il Giudice etneo affermò – più o meno esplicitamente -, da una parte, l'esistenza di una soggettività giuridica autonoma, costituita dal patrimonio separato da quello dei partecipanti, in capo al Condominio, e, dall'altra parte, la reviviscenza del principio della solidarietà tra i condòmini.

L'argomentazione addotta, col tempo, si è sempre più affinata, fino a completarsi con i richiami alle norme del codice civile, per come recentemente riformate dal legislatore.

Il Tribunale di Pescara, con ordinanza dell'08 maggio 2014 , ha argomentato che il beneficio di escussione disposto dal novellato art. 63 disp. att. cod. civ. sarebbe subordinato al tentativo infruttuoso da esperirsi nei soli confronti di altro condòmino. Ciò non priva il creditore di agire immediatamente contro il Condominio stesso.

Ed invero: “…non trattandosi neppure di titolo azionato nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti la cui obbligazione verso il terzo creditore rimasto insoddisfatto, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. 2° comma, sarebbe da intendere come di natura sussidiaria ed eventuale favorita dal beneficium excussionis avente ad oggetto le somme dovute dai condomini morosi- ma, si ribadisce, nei soli confronti del Condominio, va rilevato che nessuna norma stabilisce l'onere di preventiva escussione del condomino rispetto ad un'azione esecutiva validamente intrapresa nei confronti del Condominio.

Diversamente argomentando la norma avrebbe sancito definitivamente la parziale impignorabilità del conto corrente condominiale, parziale in quanto subordinata alla escussione del condomino moroso, mentre la norma nulla dispone il tal senso.”

Il Tribunale di Reggio Emilia, con provvedimento del 18 maggio 2014, ha ritenuto parimenti pignorabile il conto corrente del condominio; perché “… alle somme presenti sul conto viene impresso un vincolo di destinazione che, al pari (sarebbe meglio dire, diversamente; n.d.a)delle parti comuni dell'edificio, determina l'elisione del legame giuridico tra i singoli condòmini e il Condominio”.

In effetti, la gestione effettiva di un patrimonio, svincolato da quello dei singoli partecipanti, conduce a ritenere che: “ … il condominio si atteggi quale centro autonomo di imputazione di posizioni giuridiche” (vedi Ecco come è possibile pignorare il conto corrente condominiale).

Non da ultimo, il Tribunale di Milano con Ordinanza del 27 maggio 2014 ha confermato il superiore assunto, ulteriormente argomentato che sussiste un patrimonio del condominio, svincolato da quello dell'amministratore e dei condòmini, allorquando configuri come grave irregolarità di gestione quella per cui l'amministratore operi: “..secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini”(art. 1129, comma 12, nr 4).

Il richiamo esplicito al “patrimonio del condominio” e/o al conseguente divieto della “confusione di cassa” è stato così interpretato come prova che il legislatore in realtà abbia inteso, mediamente,riconoscere la sussistenza di un'autonomia patrimoniale della compagine rispetto quella dell'amministratore, ovvero dei singoli condomini, da cui la relativa pignorabilità.

In conclusione. Sussistono in giurisprudenza due orientamenti tra loro contrastanti circa l'esatta configurazione giuridica e patrimoniale dell'istituto “Condominio degli edifici”, di cui al libro II, titolo VII, Capo II del codice civile., pur nella consapevolezza che nel testo della legge approvato dal Senato il 20.11.2012 si è confermato l'assunto per cui il Condominio non assume una personalità giuridica distinta dai condomini (come avviene invece in Francia, Olanda e Svizzera).

Mentre il primo orientamento, che risale alle sezioni Unite del 2008, esclude – come logica conseguenza del ragionamento in esso sopito - la pignorabilità del conto corrente condominiale in virtù dell'affermata insussistenza giuridica e patrimoniale dell'ente di gestione, l'orientamento di recente conio – proclamato ed affermato dai tribunali aditi in via esecutiva (cioè in sede di opposizione all'esecuzione) - afferma, diversamente, che il condominio dispone di un patrimonio proprio, svincolato da quello dei singoli condomini, in quanto tale, suscettibile di essere pignorato autonomamente dal terzo creditore.

=> Il creditore del condominio che agisce in via esecutiva può pignorare il conto corrente condominiale?

Scarica Tribunale di Milano Ordinanza del 27 maggio 2014

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