L'amministratore di condominio, con l'introduzione del conto corrente condominiale obbligatorio, dovrà risolvere alcuni aspetti molto delicati in tema di riservatezza.
Gli orientamenti giurisprudenziali recepiti.
Sia la giurisprudenza di merito (Tribunale Milano, 9 settembre 1991; Tribunale Torino, 3 maggio 2000; Tribunale di Salerno, il 3 maggio 2011)cheaveva già stabilito che "il singolo condomino ha un diritto soggettivo a vedere versate le sue quote, sia per sopperire alle spese che per gli eventuali fondi, su un conto corrente intestato al condominio e non personalmente all'amministratore, ed a conoscere l'entità degli interessi che maturino a suo favore"; ma anche quella di legittimità (Cassazione, 10 maggio 2012, n. 7162), ha sostenuto che "l'amministratore è tenuto a far affluire i versamenti delle quote condominiali su separato conto corrente intestato al condominio per evitare confusioni tra patrimoni e per esigenze di trasparenza e di informazione".
Anche la dottrina ha sostenuto che "l'amministratore è tenuto ad una gestione patrimoniale dell'ente separata da quella personale, facendo affluire i fondi condominiali su un conto corrente dedicato, ed alla fine del proprio management è obbligato a consegnare tutto quanto ha ricevuto in conseguenza del mandato, ivi compreso il denaro del condominio" (Guida).
Il legislatore ha nella riforma, recepito questi principi in quanto all'art. 1129 c.c. n.7 prevede l'obbligo di apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio con diritto dei condomini di chiedere, tramite l'amministratore ed a proprie spese, copia della rendicontazione periodica.
Vanno fatte comunque alcune precisazioni in merito:
- sarà sempre l'amministratore ad avere la gestione diretta del conto corrente condominiale;
- il singolo condominio, anche se autorizzato dall'assemblea, non può direttamente rivolgersi alla banca per prendere visione del conto corrente condominiale, in quanto il singolo condomino è estraneo al rapporto contrattuale sorto tra l'amministratore e l'istituto bancario (Cfr. il caso di Poste Italiane che si sono rifiutate di far accedere il singolo condomino all'estratto del conto corrente intestato al condominio, ex art. 22 legge n. 241/90, in quanto il diritto d'accesso è recessivo rispetto al diritto alla riservatezza, T.A.R. Lazio, sez.
II, 17 gennaio 2002, n. 1294);
- in ogni caso essendo i condomini, titolari dei poteri di vigilanza e controllo, non vi sarà nessuna ragione ad impedire di esercitare tali attività, purché vengano effettuate seguendo un principio di correttezza e non intralcino l'amministrazione.
- Il conto corrente condominiale. Il legislatore nella riforma ha recepito questi principi in quanto all'art. 1129 c.c.,n. 7, prevede l'obbligo di apertura ed utilizzazione del conto corrente intestato al condominio con diritto dei condomini di chiedere, tramite l'amministratore ed a proprie spese, copia della rendicontazione periodica.
Si precisa che:
- sarà pur sempre l'amministratore di condominio ad avere la gestione diretta del conto corrente condominiale;
- il singolo condomino, anche se autorizzato dall'assemblea, non può direttamente rivolgersi alla banca per prendere visione del conto corrente condominiale, in quanto il singolo condomino è estraneo al rapporto contrattuale sorto tra l'amministratore e l'istituto bancario (Cfr. T.A.R. Lazio, sez.
II, 17 gennaio 2002, n. 1294);
- in ogni caso essendo i condomini, titolari dei poteri di vigilanza e controllo, non vi sarà nessuna ragione ad impedire di esercitare tali attività, purché vengano effettuate seguendo un principio di correttezza e non intralcino l'amministrazione.
Il parere dell'ABI sulla documentazione da presentare per l'apertura del c/c condominiale
Anche l'ABI si è occupata della questione confermato l'orientamento consolidato secondo cui per una corretta gestione dell'amministrazione condominiale, è opportuno che l'amministratore apra sempre uno specifico conto corrente intestato al condominio e destinato alle somme relative all'amministrazione dell'edificio.
Si è osservato, infatti, che in tale modo si evita di confondere il patrimonio che fa capo al condominio con altri patrimoni, come quello personale dell'amministratore, con tutte le conseguenze pericolose che ne possono derivare.
L'ABI ha inoltre fornito una serie di indicazioni per l'apertura del conto corrente bancario intestato al condominio. L'amministratore, al momento della richiesta, deve presentare i seguenti documenti:
- copia del codice fiscale del condominio;
- copia della deliberazione approvata dall'assemblea con cui è stata autorizzata l'apertura del conto corrente intestato al condominio;
- documento di identità dell'amministratore e copia del regolamento condominiale;
- nel caso in cui l'amministrazione sia stata affidata a una società di persone si deve presentare pure una attestazione, rilasciata dal legale rappresentante della società, di iscrizione al registro delle imprese.
Tutela della privacy del condominio.
Ulteriore problematica, che avrà un notevole riscontro sul piano operativo, sarà quello della tutela della privacy. In ambito condominiale si assiste ad una caratteristica: i dati personali trattati si rivolgono ad una pluralità di soggetti (fornitori, condomini, consulenti, ecc).
Il Codice della Privacy indica una serie di misure minime di sicurezza per i trattamenti dei dati che si concretizzano in una serie di accorgimenti di natura tecnica ed organizzativa.
In tale contesto, la titolarità del trattamento dei dati personali del condominio, va attribuita all'amministratore e ai condomini.
Quest'ultimi sono dei contitolari del trattamento dei dati che riguardano il condominio (cfr. Provvedimento del Garante del 20 maggio 2000).
Trattamento dei dati contabili.
In merito alla protezione dei dati personali in materia di contabilità condominiale, il Garante ha precisato che la privacy non deve mai rappresentare un limite per la trasparenza della gestione condominiale, in quanto ai condomini deve essere assicurata una trasparenza dei dati contabili, purché non vengano divulgati spese o morosità al di fuori di tale ambito (cfr. punto 2 del vademecum del palazzo - Provvedimento del 10 luglio 2006).
Con l'entrata in vigore dell'art 73-ter delle disp. att. del codice civile, la questione del trattamento dei dati contabili si fa ancora più delicata visto che il nuovo articolo prevede la possibilità di aprire, previa delibera, un sito internet intestato al condominio, su cui potranno essere consultabili tutti i documenti attinenti la gestione del proprio condominio.
In tale ipotesi allora si dovrà prevedere che tutti i condomini siano muniti di una username e password al fine di poter accedere ai documenti, rendiconti e fatture.
Tale opzione renderà ancora più stringenti i controlli su un utilizzo "improprio" delle credenziali di accesso, e quindi lo stesso amministratore dovrà preliminarmente filtrare l'accesso a determinati documenti visto anche il contesto in cui essi vengono pubblicati, cercando di non disattendere anche l'indirizzo del Garante della privacy che ha più volte ribadito che la privacy non va intesa come limite alla trasparenza, e quest'ultima non deve essere utilizzata come uno strumento per offendere la riservatezza della persona.
Ecco cosa succede quando l'amministratore nega l'accesso al conto corrente.
Corretta utilizzazione del conto corrente condominiale: che cosa fare per evitare contestazioni?
