L'art. 63 disp. att. c.c., modificato dalla c.d. legge di riforma del condominio, prevede espressamente che l'amministratore di condominio sia tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.
Si sottolinea che se i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini, costituisce corollario di tale divieto il parallelo obbligo da parte dell'amministratore di rendere edotto il terzo creditore di chi siano i condomini morosi, fornendo degli stessi i dati previsti dalla legge, all'evidente scopo di evitare che il terzo possa incolpevolmente rivolgere la richiesta di pagamento a soggetti che, invece, sono in bonis.
Il problema è che non sempre i creditori riescono ad ottenere le informazioni necessarie per il recupero del credito.
Tale questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Vasto nella sentenza n. 3460 dell'8/11/2023.
Amministratore di condominio e obbligo di comunicare i dati dei morosi al creditore del condominio. Fatto e decisione
Un legale era creditore del condominio della somma di € 1.500,60, oltre interessi e spese successive, in virtù del decreto ingiuntivo emesso dal Giudice di Pace, poi dichiarato esecutivo e notificato, unitamente all'atto di precetto.
Persistendo il debito, il legale procedeva con un tentativo di pignoramento mobiliare risultato infruttuoso, a seguito del quale il condominio dichiarava che avrebbe fornito i dati dei condomini morosi. Tuttavia, l'amministratore non forniva detta dichiarazione nei termini di legge in calce al verbale di pignoramento negativo.
Di conseguenza l'avvocato, con ulteriore pec, contestava l'inadempimento al debitore, concedendo ulteriori dieci giorni per fornire una dichiarazione completa ed esaustiva, ai sensi di legge. Tuttavia, la richiesta rimaneva priva di riscontro.
Alla luce di quanto sopra lo stesso legale era costretto a rivolgersi al Tribunale, richiedendo che fosse ordinato al resistente condominio di comunicargli le generalità complete dei condomini morosi, con indicazione delle rispettive residenze, i dati catastali degli immobili relativi e le quote millesimali, con ripartizione dell'importo dovuto secondo la ripartizione effettuata in virtù della relativa tabella, regolarmente approvata.
In ogni caso domandava che fosse disposto, ai sensi e per gli effetti di cui all'art.614 bis c.p.c. il pagamento di una somma pari ad € 60,00 per ogni giorno di ritardo nella comunicazione dei dati richiesti, a partire dalla comunicazione del provvedimento decisorio.
Il condominio convenuto, regolarmente citato, non costituiva in giudizio e veniva dichiarato contumace.
Il Tribunale ha dato ragione al legale. Come ha notato lo stesso giudice l'omissione posta in essere dall'amministratore è in evidente contrasto con l'articolo 63 disp. att. c.c. atteso che il silenzio serbato rappresenta un abuso di posizione e, di conseguenza, un abuso del diritto, che ha danneggiato il legale, impossibilitato a procedere all'esecuzione nei confronti dei singoli condomini.
Il comportamento è tanto più grave ove si consideri che la comunicazione de qua non solo è un atto dovuto ai sensi di legge, ma è anche un atto che non comporta alcun apprezzabile sacrificio per l'amministratore condominiale.
In relazione alla ratio della disciplina, l'obbligo è soddisfatto con la comunicazione delle generalità complete dei condomini, dei dati catastali degli immobili - come iscritti nell'anagrafe condominiale -, delle quote millesimali e dell'importo dovuto da ciascuno secondo la ripartizione svolta in virtù della relativa tabella.
Dati che, come detto, non sono stati comunicati al ricorrente nonostante le richieste in tal senso rivolte all'amministratore.
Accolta anche l'istanza del legale, ai sensi dell'art. 614-bis c.p.c., di condanna del condominio al pagamento di una somma di denaro per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione del presente provvedimento; somma che, tenuto conto dell'ammontare del credito e dell'inerzia del resistente, si è reputato equo determinare in € 60,00 per ogni giorno di ritardo a partire dalla scadenza del termine indicato per l'esecuzione del provvedimento di condanna.
Il creditore del condominio deve agire prima nei confronti dei morosi
Considerazioni conclusive
L'art. 63 disp. att. c.c. stabilisce che l'amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. Si tratta di un obbligo cogente a carico dell'amministratore che trova nel secondo comma del detto art. 63 disp. att. c.c. la sua ratio.
L'obbligo è soddisfatto con la comunicazione delle generalità complete dei condomini, dei dati catastali degli immobili (come iscritti nell'anagrafe condominiale), delle quote millesimali e dell'importo dovuto da ciascuno secondo la ripartizione svolta in virtù della relativa tabella. Secondo un'opinione giurisprudenziale, dal tenore letterale della norma si dovrebbe desumere che, in caso di inottemperanza alla richiesta di comunicazione dei dati dei condomini morosi formulata dal creditore, il legittimato passivo nell'eventuale e successivo giudizio debba essere la persona dell'amministratore e non il condominio nella persona dell'amministratore (Trib. Napoli 5 novembre 2016).
Secondo la tesi maggioritaria (seguita anche dalla sentenza in commento) deve ritenersi che legittimato passivo nel procedimento instaurato ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c. sia proprio il condominio, in persona dell'amministratore pro tempore (Trib. Massa 29 luglio 2020; Trib. Roma 22 maggio 2018, n. 10424).
In ogni caso, merita di essere sottolineato che la mancata ottemperanza alla richiesta di pagamento, fondata su un titolo giudiziale avente ad oggetto un credito certo liquido ed esigibile, può comportare a carico del condominio anche l'obbligo di risarcire i danni patrimoniali subiti dal creditore.
