Un creditore, munito di un titolo esecutivo definitivo (ad esempio, una sentenza), può agire nei confronti del debitore per ottenere, forzatamente, quanto a lui dovuto. Ad esempio, gli può pignorare un immobile, soddisfacendo ogni pretesa anche chiedendone l'assegnazione (art. 590 cod. proc. civ.).
Ottenuto il decreto di trasferimento, il creditore ha diritto di prendere possesso del bene in via esclusiva, agendo per il rilascio nei confronti di chi lo detiene senza alcuna legittima facoltà.
È quanto, infatti, avvenuto nell'intricata vicenda che ha caratterizzato il procedimento culminato con la recente sentenza della Cassazione n. 23508 del 27 luglio 2022.
In questa lite, però, le parti in causa si sono aspramente scontrate in seguito ad un'opposizione proposta dal terzo conduttore/detentore del bene. In particolare, secondo la versione dell'opponente, il contratto di locazione novennale di cui era titolare non consentiva alcun rilascio.
Pertanto, le Corti di merito e la Cassazione, chiamate a dirimere la diatriba, hanno avuto il compito di stabilire se tale contratto fosse, effettivamente, opponibile o meno al nuovo proprietario dell'immobile.
Non mi resta, perciò, che approfondire il caso concreto.
Locazione novennale: quando è opponibile al creditore assegnatario? Il caso concreto.
A seguito dell'assegnazione di un immobile pignorato, un creditore, divenuto proprietario del bene con tanto di decreto di trasferimento, agiva nei confronti del detentore per il rilascio. Nello specifico, si trattava del conduttore dei locali.
Secondo la versione dell'inquilino, questi era legittimato a mantenere la detenzione dell'immobile in forza di un contratto di locazione novennale avente data certa anteriore al pignoramento e che si era, altresì, ritualmente rinnovato. Trattavasi, inoltre, di contratto in forza del quale aveva, persino, sublocato l'immobile, ottenendo un canone di valore triplo rispetto a quelle riconosciuto all'originario locatore.
La descritta opposizione si caratterizzava di diversi gradi di giudizi che conducevano al procedimento in commento.
Dinanzi agli Ermellini, il proprietario dell'immobile insisteva nel ribadire l'inopponibilità della locazione. In particolare, ancora una volta, il creditore assegnatario affermava di non dover rispettare questo contratto antecedente al trasferimento della proprietà, poiché era evidente che il prezzo convenuto per l'affitto, tra il debitore, ex proprietario, e il conduttore, era stato di gran lunga inferiore a quello giusto (art. 2923 c.c.).
A tale riguardo, bastava fare riferimento a quanto ricavato dal locatario con la sublocazione del bene per confermare questa conclusione.
La Cassazione ha dato ragione al ricorrente, ha cassato la sentenza e ha rinviato le parti dinanzi alla Corte di Appello di Roma.
Locazione novennale e opponibilità al creditore assegnatario: la data certa
Se, a seguito di un'espropriazione immobiliare, il creditore procedente diventa proprietario del bene tramite assegnazione, questi deve, necessariamente, rispettare i contratti di locazione aventi data certa anteriore al pignoramento (ad esempio, ricavabile dalla registrazione dell'accordo) «Le locazioni consentite da chi ha subìto l'espropriazione sono opponibili all'acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento (art. 2923 co. 1 c.c.)».
Solo se si tratta di una locazione ultra novennale, per opporre il contratto al creditore, è necessaria anche la trascrizione. In mancanza di questa, infatti, l'acquirente del bene potrebbe chiedere il rilascio al conduttore dopo nove anni dall'inizio della locazione «Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all'acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione (art. 2923 co. 2 c.c.)».
Nella vicenda in commento, invece, il contratto aveva data certa anteriore al pignoramento, aveva una durata di nove anni e si era, semplicemente, rinnovato per un periodo uguale.
Da questo punto di vista, perciò, non era stato possibile delegittimare l'opposizione proposta dal conduttore all'azione di rilascio dell'immobile.
Locazione novennale e opponibilità all'assegnatario: il canone inferiore al giusto prezzo
C'è un caso particolare, in presenza del quale il creditore assegnatario dell'immobile oggetto di pignoramento non è tenuto a rispettare un contratto di locazione, nemmeno se esso abbia data certa anteriore all'esecuzione e neppure se trascritto.
Si tratta dell'ipotesi contemplata dall'art. 2923 co. 2 c.c. «In ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni».
Lo scopo della norma appena citata è quello di sfavorire accordi tra il debitore e il terzo conduttore che possano pregiudicare l'interesse dell'aggiudicatario, scoraggiandone, altresì, l'azione esecutiva. Ebbene, a quanto pare, nella vicenda in commento è proprio ciò che è avvenuto.
Verificando, infatti, il canone con cui il conduttore aveva, successivamente, sublocato l'immobile, si è, facilmente, ricavato che il corrispettivo dell'affitto originario concordato con l'ex proprietario/debitore era ben al di sotto del cosiddetto giusto prezzo.
Per la Cassazione in commento, inoltre, il fatto che tale dato non fosse emerso da una precedente locazione, ma da una sublocazione stipulata successivamente, era del tutto irrilevante.
Per gli Ermellini, quindi, l'opposizione del conduttore non è stata legittima e, in ragione di ciò, l'attuale proprietario dell'immobile può ottenere il tanto agognato rilascio.
