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Vendita forzata immobiliare: come funziona?

Esecuzione forzata: il procedimento che porta il creditore a soddisfarsi sui ricavi della vendita dell'immobile altrui.
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva - Foro di Salerno 

Secondo il codice civile, il debitore risponde delle sue obbligazioni con tutti i suoi beni, presenti e futuri. Si tratta di un principio molto semplice, dagli effetti però dirompenti.

Portata alle sue estreme conseguenze, questa disposizione conduce fino alla soddisfazione coattiva delle pretese del creditore: il debitore, volente o nolente, dovrà adempiere alla sua obbligazione e, se non lo farà spontaneamente, verrà privato dei suoi beni.

È proprio questa l'esecuzione forzata prevista dalla legge e, all'interno del suo alveo, trova spazio la vendita forzata immobiliare. Come funziona?

Di seguito analizzeremo, in modo chiaro e sintetico, la procedura che conduce alla soddisfazione delle pretese del creditore in assenza della collaborazione del debitore. Spiegheremo quindi cos'è il processo di esecuzione e come si giunge alla vendita forzata immobiliare.

Processo di esecuzione: cos'è?

Il processo di esecuzione si ha quando v'è già certezza sui diritti e sugli obblighi delle parti, ma l'obbligato non vi adempie spontaneamente.

Esecuzione forzata degli obblighi di fare e non fare in condominio

A differenza del giudizio di cognizione, la funzione del processo di esecuzione non è quella di accertare il diritto, ma di attuarlo concretamente.

Ad esempio, di fronte al rifiuto di pagare una somma di denaro a titolo di risarcimento danni imposta dalla sentenza conclusiva del giudizio di cognizione, il creditore può rivolgersi nuovamente all'autorità giudiziaria per ottenere l'esecuzione forzata dei propri diritti.

Come vedremo, la forma più importante di processo esecutivo è quella che ha per oggetto l'espropriazione forzata dei beni del debitore: in questo caso, detti beni vengono venduti all'asta e la somma ricavata è ripartita tra i creditori.

Presupposto fondamentale dell'esecuzione è un valido titolo esecutivo, ossia un documento (come ad esempio una sentenza di cognizione passata in giudicato) dal quale risulti l'esistenza del diritto dell'attore.

Esecuzione forzata: quanti tipi?

Come detto nel precedente paragrafo, l'esecuzione forzata è il procedimento diretto alla realizzazione del diritto in concreto, ossia alla sua attuazione materiale.

Il processo di esecuzione può consistere:

  • nell'esecuzione per espropriazione (o "esecuzione in forma generica"), che si ha quando il procedimento esecutivo è diretto a sottrarre coattivamente al debitore determinati beni facenti parte del suo patrimonio e a venderli in modo da ricavarne il denaro necessario per soddisfare il creditore (tale è appunto la vendita forzata immobiliare), ovvero all'assegnazione coattiva al creditore stesso, a soddisfacimento delle sue pretese, di crediti dei quali il debitore è titolare;
  • nell'esecuzione forzata in forma specifica, che consente il soddisfacimento del diritto in modo esatto e completo.

L'esecuzione forzata in forma specifica si suddivide a propria volta in:

  • esecuzione forzata per consegna di cose mobili o rilascio di immobili, attraverso cui il creditore mira a conseguire la disponibilità materiale proprio di quella determinata cosa mobile o immobile oggetto del suo diritto mediante la consegna o il rilascio del bene da parte del debitore (si pensi al rilascio dell'immobile occupato abusivamente);
  • esecuzione forzata degli obblighi di fare o non fare, mediante la quale il creditore di una prestazione di fare o di non fare intende ottenere la medesima specifica prestazione di fare o l'eliminazione di quanto fatto in violazione dell'obbligo di non fare.

Le spese dell'esecuzione forzata sono sempre recuperabili? No.

Vendita forzata immobiliare: cos'è?

La vendita forzata immobiliare rientra nelle ipotesi di esecuzione per espropriazione. Al debitore inadempiente viene infatti sottratto il proprio bene immobile, affinché sul ricavato della sua vendita il creditore possa soddisfarsi.

Nel prosieguo vedremo come funziona la vendita forzata immobiliare, partendo dal titolo esecutivo per giungere infine all'istanza di vendita.

Titolo esecutivo per la vendita forzata immobiliare

Come anticipato, il primo passo per procedere all'esecuzione forzata (ivi compresa la vendita forzata immobiliare) è il possesso di un valido titolo esecutivo (nulla executio sine titulo).

I titoli esecutivi sono:

  • le sentenze, i provvedimenti e gli altri atti ai quali la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva (ad esempio, il decreto ingiuntivo non opposto);
  • le scritture private autenticate, relativamente alle obbligazioni di somme di denaro in esse contenute, le cambiali, nonché gli altri titoli di credito ai quali la legge attribuisce espressamente la sua stessa efficacia;
  • gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli.

Perché si possa procedere all'esecuzione coattiva, occorre che il titolo esecutivo sia portato a debita conoscenza del debitore mediante notificazione. Senza tale adempimento, non si può dar luogo all'espropriazione.

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Precetto per la vendita forzata immobiliare

Secondo l'art. 479 cod. proc. civ., l'esecuzione forzata deve essere preceduta non solo dalla notificazione del titolo in forma esecutiva, ma anche dal precetto.

Il precetto consiste nell'intimazione di adempiere l'obbligo risultante dal titolo esecutivo entro un termine non minore di dieci giorni (salvi casi eccezionali ove vi sia pericolo per nel ritardo) con l'avvertimento che, in mancanza, si procederà a esecuzione forzata.

Il precetto è un atto che redige l'avvocato per il proprio cliente: non si tratta dunque di un provvedimento del giudice, ma di un atto di parte. Nel precetto occorrerà inserire, a pena di nullità, alcune indicazioni obbligatorie:

  • il nominativo delle parti coinvolte nella procedura, cioè dell'intimante e dell'intimato;
  • la data di notificazione del titolo esecutivo, se questa è fatta separatamente dal precetto;
  • l'avvertimento che il debitore può, con l'aiuto di un organismo di composizione della crisi o di un professionista nominato dal giudice, porre rimedio alla situazione di sovraindebitamento concludendo con i creditori un accordo di composizione della crisi o proponendo agli stessi un piano del consumatore;
  • la dichiarazione di residenza o l'elezione di domicilio della parte istante nel comune in cui ha sede il giudice competente per l'esecuzione.

Il precetto è efficace per novanta giorni (art. 481 cod. proc. civ.) dal momento in cui è stato notificato: ciò significa che, scomputati i dieci giorni di tempo che devono essere concessi al debitore per poter adempiere, il creditore avrà ottanta giorni di tempo utili per poter intraprendere l'esecuzione forzata, scaduti i quali dovrà notificare un nuovo atto di precetto.

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Si può notificare il precetto senza titolo esecutivo?

Come detto nei paragrafi precedenti, affinché si possa avviare validamente una procedura espropriativa occorre che siano notificati sia il titolo esecutivo (cioè, il documento che giustifica l'espropriazione) sia il precetto.

Titolo esecutivo e precetto possono essere notificati unitamente, cioè in un'unica volta, oppure con due notifiche diverse. È dunque possibile che venga notificato prima il titolo esecutivo e solamente in un secondo momento l'atto di precetto.

L'importante è che al debitore sia giunto il titolo che giustifica le pretese del creditore: in caso contrario, cioè se si notificasse solo il precetto, l'intimato non saprebbe neanche di preciso perché gli viene chiesto di adempiere entro dieci giorni. Mancherebbe la causa giustificativa della pretesa, insomma.

Dunque, le situazioni sono le seguenti:

  • il creditore notifica prima il titolo esecutivo e, poi, il precetto: la procedura è valida, purché nel precetto venga indicata la data della notifica del titolo esecutivo,
  • il creditore notifica contestualmente precetto e titolo esecutivo: la procedura è valida;
  • il creditore notifica solamente il precetto e, sulla scorta di esso, intende dare avvio all'esecuzione forzata.

    La procedura non è valida e darebbe luogo a un'esecuzione coattiva viziata alla quale il debitore potrebbe validamente opporsi.

Pignoramento per la vendita forzata immobiliare

Dopo aver notificato titolo esecutivo e precetto, affinché si possa avviare una vendita forzata immobiliare occorre la notifica dell'atto di pignoramento.

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Il pignoramento (Art. 492 cod. proc. civ.) consiste in un'ingiunzione che l'ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi dal compiere qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni assoggettati all'espropriazione.

In poche parole, il pignoramento è un atto che il creditore fa notificare al debitore, contenente l'avvertimento di non disporre in alcun modo dei beni pignorati.

Il pignoramento è un semplice avviso, predisposto dal creditore e notificato a mezzo ufficiale giudiziario, attraverso il quale si comunica al debitore che gli è assolutamente proibito di disporre di alcuni suoi beni e, in particolare, di quelli che il creditore ha "preso di mira" con l'esecuzione forzata che ha intrapreso.

Di conseguenza, se ad esempio l'espropriazione è di tipo immobiliare, l'atto di pignoramento dirà al debitore di non disporre della propria abitazione poiché essa è destinata, mediante assegnazione diretta oppure vendita all'asta, a soddisfare il credito della controparte.

Vendita forzata dei beni del debitore: la procedura

Dopo il pignoramento, il creditore procedente può presentare al giudice dell'esecuzione, in via alternativa:

  • un'istanza di vendita forzata dei beni pignorati, al fine di ottenere la loro trasformazione in denaro (cosiddetta liquidazione). È ciò che avviene con la vendita forzata immobiliare;
  • un'istanza di assegnazione dei beni pignorati.

L'istanza con la quale il creditore chiede al giudice dell'esecuzione la vendita o l'assegnazione dei beni pignorati può essere depositata presso la cancelleria solo dopo che siano decorsi dieci giorni dalla notifica del pignoramento al debitore, ma entro il termine perentorio dei successivi quarantacinque giorni.

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A quanto appena detto fa eccezione l'ipotesi in cui i beni pignorati siano deteriorabili: in tale evenienza, è possibile chiedere che la vendita o l'assegnazione siano disposte immediatamente.

A seguito dell'istanza di vendita, il giudice fissa l'udienza per l'autorizzazione della vendita stessa (ad eccezione dell'espropriazione presso terzi, nella quale l'udienza è indicata nell'atto di citazione notificato, a cura del creditore, al terzo e al debitore).

All'udienza suddetta il giudice dispone con propria ordinanza la vendita, che può avvenire:

  • all'incanto, ossia con offerte successive in aumento (è la cosiddetta asta);
  • senza incanto

L'incanto può essere disposto solo nel caso in cui il giudice ritenga che, con tale modalità, la vendita abbia luogo ad un prezzo superiore alla metà rispetto al valore del bene determinato.

Nel caso in cui la vendita di un bene sia fatta in più volte o in più lotti, allora essa deve cessare quando si è incassata una cifra pari all'importo dovuto al creditore pignorante e ai creditori intervenuti, comprensivo del capitale, degli interessi e delle spese generali e di esecuzione.

In seguito alla vendita forzata, il bene pignorato viene trasferito definitivamente all'aggiudicatario; in conseguenza di ciò, il giudice ordina la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie e il bene si trasferisce libero da pesi e vincoli.

Vendita forzata immobiliare: la distribuzione del ricavato

Il processo espropriativo si conclude con la distribuzione della somma ricavata a titolo di prezzo o conguaglio delle cose vendute o assegnate.

Se vi è un solo creditore pignorante, la somma ricavata gli viene attribuita fino a soddisfazione del credito, degli interessi e delle spese, con restituzione al debitore del residuo.

Se invece vi sono più creditori, il giudice dell'esecuzione effettua un riparto proporzionale, secondo le modalità proprie di ciascun tipo di espropriazione, tenendo conto delle cause di prelazione e previo accantonamento delle somme che spetterebbero ai creditori sequestratari, pignoratizi e ipotecari privi di titoli esecutivo.

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