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Somme indebitamente corrisposte al locatore: posso recuperarle?

Anche successivamente alla riconsegna dell'immobile, il conduttore ha il diritto di chiedere la restituzione delle somme versate in eccesso a quanto pattuito nella locazione
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

Durante un contratto di locazione, non sempre il locatore si distingue per correttezza e rispetto dei diritti del conduttore. Si pensi, ad esempio, a tutti quei casi in cui l'appartamento in affitto necessita di una manutenzione straordinaria. Ebbene, nonostante sia obbligato a attivarsi, può accedere che il proprietario neghi ogni intervento, allo scopo di rimandare un fastidioso quanto consistente esborso.

Nella vicenda in esame, invece, la questione ha riguardato alcune somme. Secondo la tesi dell'inquilino, nel corso del rapporto, aveva versato al locatore più di quanto era dovuto in base al contratto. Né è scaturita, perciò, la lite in commento, caratterizzata da ben tre gradi di giudizio ed appena culminata con l'ordinanza n. 22708 del 20 luglio 2022 della Corte di Cassazione.

Ma, chi ha avuto ragione in questa diatriba? In base a quale disposizione di legge il conduttore può chiedere al padrone di casa di restituirgli ciò che gli ha versato senza alcun titolo? C'è un termine entro il quale l'inquilino può agire senza incorrere in alcuna decadenza?

Prima di comprendere gli Ermellini come hanno risposto a tali quesiti, vediamo cosa è accaduto in concreto tra queste due parti di un contratto di locazione.

Somme indebitamente corrisposte al locatore: posso recuperarle? Il caso concreto

In un procedimento incardinatosi dinanzi al Tribunale di Brescia e alla successiva Corte di Appello, era stata accertata la cessazione di un contratto di locazione di un appartamento tra la proprietaria e il conduttore. In tale sede, però, quest'ultimo aveva proposto la domanda di restituzione di alcune somme. Secondo, infatti, la tesi dell'inquilino, egli aveva versato più di quanto previsto dal contratto.

Nonostante ciò, nei due giudizi di merito, i magistrati non avevano rilevato alcuna prova sufficiente dell'assunto sostenuto dal conduttore. A quanto pare, non vi era traccia di versamenti illegittimi e non dovuti. Perciò, il rigetto di ogni istanza era stato inevitabile.

Si giungeva, dunque, dinanzi alla Corte di Cassazione dove il ricorrente sosteneva ed evidenziava la presunta violazione di legge in cui era incorsa la Corte di Appello. In particolare, per l'inquilino, non era stata valutata tutta la durata del rapporto di locazione, ma erano stati presi in considerazione soltanto gli ultimi cinque anni. Era, dunque, per questo motivo che non erano stati individuati gli indebiti versati.

Gli Ermellini, però, non hanno riscontrato alcuna illegittimità nella decisione impugnata. Per questo motivo, hanno respinto il ricorso.

Somme indebitamente corrisposte al locatore: cosa dice la legge?

Può accadere che il locatore pretenda dal conduttore delle somme non corrispondenti al contratto e in violazione delle disposizioni di legge in materia. Ad esempio, potrebbe imporre un aumento, sostanzioso, del canone in concomitanza con il primo rinnovo automatico, cioè dopo i primi quattro anni, quando in realtà ciò non sarebbe consentito.

In questo, come in altri casi, l'inquilino potrebbe accettare questa situazione, anche per non turbare i rapporti con il padrone di casa in pendenza di contratto. Se ciò dovesse accadere, il conduttore avrebbe diritto alla restituzione delle somme versate indebitamente.

Si tratta di una conclusione che trova riscontro nelle seguenti disposizioni di legge e ancora «è nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato (art. 13 Legge n. 431/1998)».

Somme indebitamente corrisposte durante la locazione: quando agire?

Secondo la normativa in vigore, il conduttore ha sei mesi di tempo per chiedere al locatore la restituzione delle somme indebitamente versate durante la pendenza del contratto. A tale riguardo, consultando la legge in materia, tale termine non decorre dalla cessazione del contratto, ma dalla consegna effettiva dell'immobile.

Si tratta di una circostanza che non è oggetto di alcuna contestazione e/o interpretazione in senso contrario, da parte della corrente giurisprudenza «decorre dalla materiale riconsegna dell'immobile oggetto del contratto - la quale coincide con la data in cui il bene viene posto nell'effettiva disponibilità del locatore- e non dalla cessazione del rapporto giuridico fra le parti, irrilevante, essendo, pertanto, anche l'eventuale successione nel contratto dal lato del locatore (Cass. 24.5.2013 n. 12994; Cass. 3.4.2009 n. 8143; Cass. 31.10.2005 n. 21113; Cass. 4.6.2003 n. 8914; Cass. 1.8.2000 n. 10044; Cass. 27.10.1995 n. 11185)».

Passando al caso in commento, il conduttore non ha avuto alcun riscontro positivo alla propria istanza poiché non ha provato, sufficientemente, di aver versato delle somme in eccesso a quanto pattuito contrattualmente.

Non vi è stata, dunque, alcuna ragione per accogliere una domanda che, in tutti e tre i gradi di giudizio, è apparsa infondata.

Sentenza
Scarica Cass. 20 luglio 2022 n. 22708

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