Il cambio di amministratore di condominio non inficia la possibilità per l'attuale mandatario di agire in giudizio per il recupero dei crediti sulla base delle rendicontazioni e dei relativi riparti approvati durante l'incarico di un suo predecessore.
Questa, nella sostanza, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione, sul finire del 2018, con l'ordinanza n. 33046 pubblicata mediante deposito in cancelleria il 20 dicembre 2018.
Le pronunce in materia di recupero crediti condominiali sono sempre interessanti attesta la costante attualità della materia delle morosità in condominio.
Le decisioni giurisprudenziali riguardanti la legittimazione attiva autonoma dell'amministratore di condominio, poi, lo sono ancor di più stante l'incertezza dell'interpretazione delle norme riguardanti il potere d'iniziativa in giudizio del mandatario, incertezza, com'è noto che nemmeno le Sezioni Unite della Cassazione (sent. n. 18331-2/2010) è riuscita a risolvere.
È utile allora soffermarsi sulla materia della legittimazione attiva dell'amministratore subentrato nella gestione del condominio in relazione al recupero di crediti che traggono la loro fonte in rendicontazioni approvate prima che lo stesso amministratore fosse nominato.
Recupero crediti condominiali e approvazione dei riparti
Se un condòmino è moroso, cioè è inadempiente in relazione al pagamento degli oneri condominiali, è indifferente se ordinari o straordinari, egli può essere soggetto ad un'azione giudiziale di recupero del credito.
L'azione giudiziale di recupero del credito può essere portata avanti dall'amministratore:
- con un'ordinaria azione civile mediante citazione in giudizio dinanzi al Giudice Onorario di Pace, ovvero al Tribunale - in ragione della competenza - previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione (artt. 71-quater disp. att c.c. e 5 d.lgs n. 28/2010);
- con un'azione monitoria, ovvero con un ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento.
Riguardo a questa ultima ipotesi, è utile rammentare che ai sensi dell'art. 63, primo comma, disp. att. c.c. l'amministratore di condominio può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea e senza bisogno di autorizzazione di questa.
Recupero crediti condominiali e responsabilità dell'amministratore
Esempio: rendiconto 2018 e relativo riparto approvati dall'assemblea. Subito dopo l'amministratore può domandare l'emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo senza chiedere autorizzazione all'assemblea.
La giurisprudenza ha chiarito che ai fini della provvisoria esecutività del decreto è necessario che:
- il piano di ripartizione sia approvato;
- il debitore sia attualmente condòmino.
Ciò sta a significare che nulla vieta all'amministratore di chiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo senza provvisoria esecuzione se:
- non è ancora intervenuta approvazione del riparto, ma solamente della spesa;
- si decida di agire contro l'ex condòmino che, avendo perduto la qualità di comproprietario, non è più soggetto all'azione ex art. 63 disp. att. c.c.
Recupero crediti condominiali, poteri e obblighi dell'amministratore di condominio
S'è detto che l'amministratore può agire per il recupero delle morosità nei modi sopra indicati.
L'azione diviene obbligatoria, in assenza di dispense assembleari, trascorso un ben individuato periodo di tempo. In tal senso è chiaro il nono comma dell'art. 1129 c.c. che recita: «salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice».
Sei mesi dalla chiusura dell'esercizio e se il moroso non ha pagato, ecco che l'amministratore deve agire legalmente (ergo: anche mediante azione giudiziale per decreto ingiuntivo) al fine di recuperare il credito del condominio.
Come fare per controllare se l'amministratore procede al recupero degli oneri condominiali
Recupero crediti condominiali e poteri dell'amministratore di condominio subentrato nella gestione
E se, come si suol dire, nelle more di questo periodo di tempo, una volta approvato il rendiconto cambia la persona dell'amministratore?
La questione, si accennava in principio, è stata oggetto di approfondimento giurisprudenziale. In breve: un condòmino si opponeva ad un decreto ingiuntivo notificatogli ad istanza del condominio al quale partecipava, in persona dell'amministratore pro tempore, affermando che quell'azione non poteva essere iniziata dall'amministratore che non era tale al momento dell'approvazione delle rendicontazioni poste alla base del decreto ingiuntivo.
La lite, così sinteticamente illustrata, arrivava fin nelle aule dei giudici di Cassazione, che hanno sancito la bontà dell'operato dell'amministratore.
Si legge nell'ordinanza n. 33046 del 20 dicembre 2018, che non esistono ragioni - a meno che queste non vadano rintracciate nell'inefficacia delle delibere poste a fondamento dell'azione monitoria - che portino ad escludere la possibilità per l'amministratore di condominio di agire in giudizio, senza preventiva autorizzazione assembleare, per il recupero di crediti maturati ed accertati in rendiconti approvati prima dell'inizio della sua gestione.
In sostanza, questo è quanto si può trarre dal complesso motivazionale della decisione in commento, l'azione monitoria ai sensi dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile è prerogativa propria dell'ufficio dell'amministratore, indipendentemente dal fatto che la persona che l'aziona sia stata incarica anche al momento dell'approvazione dei riparti sui quali l'azione è fondata.
Nulla vieta all'assemblea, avvenuto il cambio dell'amministratore, di deliberare uno slittamento del termine per l'inizio delle azioni di recupero crediti, specie che è necessaria un'attenta verifica della contabilità approvata in precedenza, ma se non c'è una decisione del genere, come si suol dire l'amministratore ha mani libere.
