In materia di locazione, la legge prevede il diritto di prelazione a favore del conduttore nel caso in cui il proprietario, nel corso del rapporto, decida di trasferire il bene a titolo oneroso. L'affittuario, quindi, è considerato un potenziale acquirente dell'immobile locato, da preferire, rispetto a tutti gli altri, nel rispetto di determinate condizioni.
La normativa, inoltre, prevede la possibilità per il conduttore di riscattare il bene, qualora il locatore non rispetti l'anzidetta prelazione.
Il proprietario, perciò, non è libero di vendere l'immobile a chiunque o, meglio ancora, non può farlo senza avvisare il locatario.
Nella vicenda oggetto del recente pronunciamento della Corte di Appello di Milano, le parti in causa si sono scontrate proprio sull'argomento de quo.
Vediamo, perciò, cosa è accaduto in questo edificio lombardo.
Negozio: affitto, vendita e prelazione del conduttore. Il caso concreto.
Nel corso di una locazione commerciale, l'immobile era ceduto ad un terzo, senza avvisare il conduttore e senza consentire a questi di esercitare il diritto di prelazione riconosciutogli dalla legge.
La motivazione di tale iniziativa stava nella particolarità dell'intera operazione. Il locatore, infatti, non aveva venduto soltanto il negozio de quo, bensì l'intero edificio di cui questo era parte. Dinanzi, perciò, ad una cosiddetta cessione in blocco, il proprietario non avrebbe dovuto concedere alcuna preferenza al conduttore.
Ovviamente, l'affittuario non era d'accordo con questo ragionamento. Perciò, citava in giudizio il locatore per vedersi riconoscere il proprio diritto di prelazione. E difatti, dinanzi al Tribunale di Milano, l'attore contestava l'asserita cessione in blocco e chiedeva accertarsi la violazione del proprio diritto e la pedissequa facoltà di riscatto del locale commerciale.
L'ufficio lombardo, però, respingeva la domanda, costringendo la parte soccombente alla proposizione dell'appello. A seguito di questo, la situazione non mutava, in quanto la Corte confermava, integralmente, il precedente verdetto.
Locazione commerciale, prelazione del conduttore e diritto di riscatto: cosa dice la legge?
Nell'imminenza del trasferimento di un negozio, oggetto di locazione, la legge riconosce al conduttore un diritto di prelazione.
In pratica il proprietario deve avvisare l'affittuario della volontà di cedere l'immobile e, a pari condizioni, deve concedergli la possibilità di acquistare il bene, a preferenza sugli altri «Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli (art. 38 Legge 392/1978)».
Qualora il proprietario non dovesse rispettare la prelazione del conduttore, ad esempio non informandolo della paventata compravendita, l'affittuario potrebbe riscattare il bene, anche a danno del terzo acquirente «Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all'articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa (art. 39 Legge 392/1978)».
Affitto con riscatto e rent to by: come funzionano?
Perciò, se la normativa citata è così rigorosa con chi non rispetta il diritto di prelazione del proprio conduttore, perché, nel caso in commento, si è proceduto alla vendita dell'immobile senza avvisare l'affittuario?
Cessione in blocco immobile in locazione commerciale: il conduttore ha la prelazione?
Nel caso in commento, il proprietario del negozio in locazione non ha ceduto soltanto questo immobile, bensì l'intero fabbricato. Egli, perciò, ha realizzato una vendita in blocco.
Ebbene, per la giurisprudenza, questa è un'ipotesi in cui al conduttore non è concessa alcuna prelazione sul trasferimento «la giurisprudenza di questa Corte regolatrice è consolidata nell'affermare che i detti diritti [di prelazione e riscatto] non sorgono in favore del conduttore di immobile destinato a uso diverso da quello di abitazione qualora la alienazione a terzi riguardi, alternativamente, o l' intero edificio nel quale si trova l' immobile locato o una parte dello stabile medesimo costituente un complesso unitario, con individualità propria diversa da quella della singola unità locata (c.d. vendita in blocco) (Cass. sent. n. 23747/2008) e ancora «la giurisprudenza di questa Corte mentre, a quel che risulti, non ha mai dubitato che in caso di vendita in blocco di tutto l'edificio (cioè da cielo a terra) in cui è collocato l'immobile non destinato a abitazione il conduttore di questo non ha il diritto di prelazione e di riscatto di cui agli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 (Cass. ord. n. 19502/2017)».
Pertanto, in quest'ipotesi particolare di trasferimento di un immobile oggetto di una locazione commerciale, al proprietario/locatore è concesso il diritto di vendere senza avvisare il conduttore e senza trattare con questi. Il terzo acquirente, inoltre, non ha motivo di temere alcun diritto di riscatto.
