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Affitto con riscatto e rent to by: come funzionano?

Affitto con riscatto e rent to by: gli elementi caratterizzanti i due istituti, un'analisi comparata.
Avv. Luca Palmerini Avv. Luca Palmerini - Foro di Roma 

Al fine di far acquisire al potenziale acquirente la proprietà di immobili con un pagamento graduale del prezzo, nell'ambito immobiliare si sono adottate due fondamentali formule contrattuali.

Trattasi rispettivamente del c.d. RENT TO BUY e dell'AFFITTO CON RISCATTO.

Andiamo ad esaminare analiticamente entrambe le formule contrattuali

Rent to buy

Di chiara origine anglosassone, in questa figura contrattuale si fondono rispettivamente un contratto di locazione ed un preliminare di vendita di un immobile, atteso che il proprietario consegna - fin da subito - l'immobile al conduttore (che sarà, poi, il futuro acquirente, qualora deciderà di optare per l'acquisto), il quale versa, a sua volta, al concedente un canone di locazione.

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Dopo un determinato periodo di tempo stabilito preliminarmente dalle parti, il conduttore potrà decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

In definitiva, il RENT TO BY è il contratto in forza del quale il venditore/locatore concede in locazione l'immobile bloccandone da subito il prezzo fino al momento in cui il conduttore/compratore non sarà in grado di ottenere un finanziamento bancario.

Per quanto sopra illustrato, appare evidente che lo scopo di detto contratto è quello di far acquisire al conduttore/compratore i requisiti per accedere ad un finanziamento bancario.
E' una formula abbastanza flessibile che offre al conduttore/compratore il vantaggio di usufruire, fin da subito, del bene in locazione e di rimanere in tale situazione fino a quando non rientrerà nei parametri per accedere al sistema bancario.

Il contratto di RENT TO BUY può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale ed anche con riguardo a terreni.

Rent to buy, il canone

Nel contratto dovranno essere specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare:

a) quella destinata al pagamento dell'utilizzo (remunerazione del godimento);

b) quella da imputare al prezzo, nel caso in cui il conduttore decidesse di esercitare il suo diritto all'acquisto.

A titolo meramente esemplificativo, si consideri la vendita di un appartamento per il prezzo concordato di € 200.000,00. Il canone mensile e? convenuto in € 2.000,00.

Una parte di questo prezzo, ad esempio € 1.000,00, viene dato per il godimento del bene, come se fosse una normale locazione. E questa parte si "perde", proprio come in una normale locazione.

Il residuo, cioe? gli € 1.000,00 mancanti, si imputano al prezzo (ossia, come fossero acconto sul prezzo di vendita), per cui hanno come effetto quello di ridurre il prezzo finale di vendita.

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Se dopo 5 anni il conduttore deciderà? di acquistare il bene non dovrà? pagare € 200.000,00, ma € 140.000,00 euro, perche? 60.000,00 sono gia? stati pagati con parte dei canoni.

Come si articola il contratto di rent to buy

Il contratto in questione prevede due fasi distinte, di cui una solo eventuale:

1) fase relativa alla concessione dell'utilizzo dell'immobile;

2) fase eventuale del trasferimento della proprietà dell'immobile dal concedente al conduttore.

Per la seconda fase, si evidenza che la normativa non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l'atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo.

La legge attribuisce al solo conduttore il diritto all'acquisto.

Rent to buy, l'importanza della trascrizione

La trascrizione del contratto di rent to buy produce un duplice effetto, in relazione alle due "fasi" nelle quali si articola:

  • un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell'utilizzo;
  • un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare, con riguardo all'obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.

E', pertanto, evidente che con la trascrizione del contratto viene garantita piena tutela ad entrambe le parti contrattuali.

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In particolare, al conduttore/compratore viene garantita sia la possibilità di acquisire l'immobile nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula del contratto di RENT TO BUY, neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto, che una specifica tutela per il caso di inadempimento del concedente.

Dal lato del locatore/venditore, viceversa, tale formula contratte gli permette di mantenere la proprietà dell'immobile sino a che non venga pagato l'intero prezzo convenuto.

In caso di inadempimento del conduttore, il concedente medesimo potrà optare, alternativamente, a

1) avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, al fine di ottenere quanto gli è dovuto;

2) chiedere l'adempimento in forma specifica ex art. 2931 c.c., nel caso in cui l'inadempimento del conduttore riguardi un "obbligo di fare";

3) chiedere la risoluzione del contratto ex art. 1453 e ss.. c.c., sempre che l'inadempimento non sia di scarsa importanza.

Inoltre, qualora il conduttore decidesse di non procedere all'acquisto dell'immobile alla scadenza del termine stabilito, il contratto cesserà di produrre ogni effetto, con la conseguenza che il concedente avrà diritto rispettivamente a) alla riconsegna dell'immobile, b) a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l'intera componente riferita all'utilizzo.

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In quest'ultimo caso, il concedente dovrà restituire al conduttore la parte della componente del canone imputata a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.

Affitto con riscatto

Consiste in un negozio giuridico a contenuto patrimoniale formato da un contratto di locazione e da un contratto di opzione d'acquisto.

Nel primo è, solitamente, inserita la clausola contrattuale che prevede il diritto del conduttore/compratore di poter acquistare il bene con un prezzo pattuito subito e bloccato per un determinato numero di anni. Nel caso in cui il conduttore/compratore eserciti il diritto d'acquisto, i canoni di locazione - in tutto od in parte - saranno riqualificati come acconto prezzo e scalati dal prezzo di vendita.

Con questa formula contrattuale, quindi, il conduttore/compratore prende in locazione l'immobile pagando un canone più elevato che è destinato a coprire una quota dell'acconto prezzo, in caso di opzione per l'acquisto manifestata alla scadenza contrattuale.

E' importante evidenziare che il contratto di opzione per l'acquisto nel quale è inserito il prezzo per il riscatto, è stipulato contestualmente alla locazione.

Dal lato del conduttore/compratore, il contratto di AFFITTO CON RISCATTO gli offre la possibilità di non ricorrere immediatamente ad una richiesta di mutuo bancario e, qualora dovesse esercitare l'opzione d'acquisto, detta richiesta verrà effettuata per un importo più basso, proprio perché il prezzo di riscatto è predeterminato.

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Il locatore/venditore, invece, può usufruire di un'entrata continua, in quanto percepirà dal conduttore/compratore un canone più elevato rispetto al contratto di locazione tradizionale ed avrà un probabilità molto alta di concludere la vendita dal momento che, solitamente, chi stipula tale formula ha l'intenzione di procedere all'acquisto.

Affitto con riscatto, la trascrizione

L'articolo 23 del D.L. 133/2014 (c.d. "decreto Sblocca Italia") convertito il L. 12 settembre 2014, n. 133, prevede l'obbligo della trascrizione del contratto d'affitto con riscatto nei registri immobiliari.

La trascrizione è valida per tutta la durata del contratto e comunque per un periodo non superiore a dieci anni.

Affitto con riscatto, l'ambito di applicazione

L'affitto con riscatto, nella maggior parte delle ipotesi, riguarda gli immobili abitativi ed è molto sviluppato nel campo dell'edilizia economica e popolare, allo scopo di rendere più semplice ai soggetti meno abbienti l'acquisto dell'abitazione ad un prezzo molto favorevole.

Ed è proprio per detto motivo che uno dei requisiti per accedere a tale agevolazione è il possesso di un reddito minimo e il divieto di sublocare l'immobile.

Se venisse meno uno dei citati requisiti, si decadrebbe dal diritto di vedersi assegnato l'immobile, anche qualora il prezzo sia stato integralmente pagato.

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La proprietà si trasferisce nel momento in cui l'ente pubblico riconosce che il soggetto assegnatario possiede tali requisiti.

Conclusioni
Dalla disamina delle due figure contrattuali, è emerso che, pur avendo molti punti in comune, il RENT TO BUY e l'AFFITTO CON RISCATTO sono due formule di compravendita diverse sia dal punto di vista contrattuale che teorico.

Il RENT TO BUY ha, sostanzialmente, una funzione preparatoria all'acquisto che attribuisce al potenziale acquirente il tempo di allinearsi ai parametri richiesti dagli istituti di credito per la concessione di un finanziamento.

L'aspirante proprietario che si trova, inizialmente, sprovvisto del capitale iniziale necessario all'acquisto, assume in locazione l'immobile bloccandone il prezzo, fino a quando non sarà in grado di ottenere un finanziamento bancario.

In altri termini, con detto contratto l'aspirante mutuatario può impiegare il tempo necessario fino al momento del rogito per aumentare il capitale iniziale richiesto al momento dell'acquisto ed avere, in tal modo, uno storico di pagamenti che rassicuri l'istituto mutuante sulla propria affidabilità come pagatore (c.d. "rating").

Dal punto di vista contrattuale, abbiamo visto che il RENT TO BUY costituisce una fattispecie negoziale in cui si fondono un contratto di locazione ed un preliminare di vendita di un immobile.

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L'AFFITTO CON RISCATTO ha, invece, una funzione di rateizzazione, in tutto o in parte, del prezzo dell'immobile.

Sul piano contrattuale l'affitto con riscatto è formato da un contratto di locazione affiancato a un contratto d'opzione d'acquisto.

I vantaggi offerti da questa tipologia contrattuale per il conduttore sono indubbi, visto che detto soggetto può posticipare gli oneri di una compravendita pur con un immediato godimento dell'immobile e con la possibilità di far scalare parte dei canoni d'affitto dal prezzo di acquisto.

Per il concedente, viceversa, sussiste il vantaggio costituito dal godimento di un guadagno superiore rispetto a quello di un contratto di locazione tradizionale e dal ricevere una quota immediata fin dall'inizio.

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