Nell'ordinamento italiano, quando si parla di "prelazione" si fa riferimento al diritto di un soggetto (detto beneficiario o prelazionario) a essere preferito ad altri soggetti, a parità di condizioni, ai fini della costituzione di un determinato negozio giuridico.
Il diritto di prelazione può essere stabilito convenzionalmente e autonomamente dalle parti, e in tal caso si parla di "prelazione volontaria", ma in altri casi è previsto direttamente dalla legge (c.d. prelazione legale), con garanzie maggiori in favore del prelazionario.
Nella prassi si rinvengono diverse ipotesi ricorrenti per quanto riguarda il diritto di prelazione, molte delle quali aventi ad oggetto beni immobili. La c.d. "prelazione urbana" rientra proprio tra quelle ipotesi di prelazione avente ad oggetto una costruzione urbana e può essere esercitata dal conduttore in caso di compravendita dell'immobile concesso in locazione.
Prelazione abitativa: diritti e modalità di esercizio
La prelazione urbana può esercitarsi sia per gli immobili adibiti a uso non abitativo (c.d. "prelazione commerciale" disciplinata dall'art. 38 della L. n. 392/1978), sia per immobili adibiti a uso abitativo.
In quest'ultima ipotesi di parla di "prelazione abitativa" e la sua disciplina si rinviene all'interno della Legge n. 431/1998 che, come noto, si occupa delle locazioni degli immobili adibiti a uso abitativo. L'art. 3 di tale legge stabilisce che, alla prima scadenza dei contratti di locazione, il locatore possa "avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi" per una serie di motivi.
Tra questi, previsto al comma 1 alla lettera g), emerge l'ipotesi in cui il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
In tal caso, aggiunge la norma, "al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392".
In sostanza, la legge riconosce all'inquilino la facoltà di acquistare l'immobile in cui è in affitto, prima di chiunque altro, a patto che gli vengano offerte le medesime condizioni.
Nel dettaglio, si prevede che il diritto di prelazione possa esercitarsi unicamente alla prima scadenza, qualora il proprietario non voglia procedere al rinnovo in quanto ha deciso di mettere in vendita l'immobile: in pratica, ciò significa al termine dei primi 4 anni in caso di contratti di locazione a canone libero (4+4) e al termine dei primi 3 anni per i contratti a canone concordato (3+2).
Tanto premesso, nella prelazione abitativa l'inquilino assume dunque una posizione di preferenza nella vendita rispetto ad altri acquirenti: la norma mira alla continuità dell'utilizzazione dell'appartamento, ovvero a garantire al conduttore, con lo strumento dell'acquisto dell'appartamento, di continuare ad abitarlo evitando di doverlo lasciare.
In realtà, si tutelano entrambe le parti coinvolte, in quanto, da un lato, il proprietario-locatore resta libero di cedere il bene, ma, allo stesso tempo, si consente all'inquilino di potervi rimanere in quanto sarà lui il primo al quale verrà offerta la possibilità di acquistarlo.
Modalità di esercizio del diritto di prelazione per il conduttore
Quanto alle modalità con cui esercitare la prelazione, la L. n. 431/1998 rimanda espressamente a quanto previsto dagli artt. 38 e 39 della L. n. 392/1978 (per la prelazione commerciale).
In pratica, qualora il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, dovrà prima dare tempestiva comunicazione al conduttore della sua intenzione di vendere, tramite un atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario o anche tramite raccomandata a/r, che la giurisprudenza considera equivalente a soddisfare la medesima esigenza di ufficialità.
Nella comunicazione all'inquilino andranno indicati una serie di elementi, ovvero:
- il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro;
- le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa;
- l'invito a esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il padrone di casa vuole vendere: che diritti ho?
Il conduttore potrà esercitare o meno il diritto di prelazione e, qualora decida di farlo, dovrà notificare un atto al proprietario, a mezzo di ufficiale giudiziario (o con raccomandata a/r), entro 60 giorni alla ricezione della comunicazione, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Ancora, il conduttore che esercita il diritto di prelazione sarà tenuto a provvedere, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare, al versamento del prezzo di acquisto che andrà effettuato entro il termine di 30 giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario. Ciò a meno che nella predetta comunicazione non sia indicata diversa condizione.
Se il proprietario non riceve risposta oppure l'inquilino gli comunichi la rinuncia all'acquisto, egli sarà libero di vendere ad altri.
Qualora l'immobile risulti locato a più persone, il locatore dovrà effettuare la comunicazione a ciascuna di esse. Il diritto di prelazione potrà essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori oppure, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti op dal rimanente conduttore.
Si considera aver rinunciato alla prelazione l'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione.
Delibera di conferma dell'amministratore e indicazione del compenso
Riscatto dell'immobile: quando e come esercitarlo
La legge mira a tutelare l'effettività del diritto di prelazione stabilendo delle conseguenze qualora il proprietario non provveda alla notificazione all'inquilino oppure indichi un prezzo dell'immobile superiore rispetto a quello poi risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso ad altro soggetto.
In tal caso, infatti, è consentito all'inquilino che ha diritto di prelazione procedere al "riscatto" dell'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto.
Esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo dovrà poi essere effettuato entro tre mesi che decorrono, in mancanza di opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi, prima di tale udienza, di non opporsi al riscatto.
Invece, in presenza di opposizione al riscatto effettuata dall'acquirente (o successivo avente causa), il predetto termine di tre mesi decorrerà dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
Quando non opera la prelazione dell'inquilino?
Sono diverse le occasioni in cui il diritto di prelazione dell'inquilino non opera. In primis, l'art. 38 della Legge n. 392/1978 non si applica, per sua espressa previsione, a una serie di casi per cui dunque non sussiste il diritto di prelazione.
Si tratta, nel dettaglio, delle ipotesi di cui all'art. 732 del codice civile, ovvero quelle per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, nonché nell'ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado (ad esempio ai figli). In tal caso, dunque, il diritto di prelazione del conduttore "cede" di fronte alla prelazione esercitabile da tali soggetti.
Ancora, poiché l'art. 38 cit. parla di trasferimenti a titolo oneroso, il diritto di prelazione dell'inquilino non sussiste qualora l'immobile sia trasferito con atto differente dalla compravendita, ad esempio con un negozio a titolo gratuito come la donazione, oppure in caso di permuta, nonché in caso di trasferimenti non volontari (come, la vendita forzata, l'esecuzione forzata o l'espropriazione per pubblica utilità).
La prelazione neppure opera qualora la vendita non avvenga in occasione della prima scadenza, bensì dopo la scadenza finale del contratto.
Attenzione, infine, alle ipotesi di esclusione previste dall'art. 1, commi 2 e 3, della L. n. 431/1998. Si prevede, infatti, che quanto previsto (tra l'altro), dall'art. 3 della legge stessa (la norma che prevede la prelazione dell'inquilino) non si applichi per determinate categorie di alloggi, che vengono così specificati:
- immobili vincolati ai sensi della normativa sui beni culturali;
- immobili inclusi nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville), A/9 (castelli e palazzi di preminenti pregi artistici e storici);
- alloggi di edilizia residenziale pubblica;
- alloggi locati esclusivamente per finalità turistica;
- alloggi caratterizzati da contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio.
