Negli ultimi tempi non è affatto raro vedere locali commerciali che cambiano veste e vengono letteralmente tramutati in abitazioni. Spesso ciò avviene a causa della crisi che colpisce piccoli commercianti, oppure a causa del mancato passaggio generazionale dell'attività, ma anche per accaparrarsi locali con prezzi concorrenziali.
Il mercato concorrenziale ha risentito di una discreta crisi e gli appartamenti, soprattutto nelle grandi città, hanno raggiunto prezzi stellari.
Insomma, le esigenze personali ed economiche alla base della conversione di un locale commerciale in un appartamento sono molteplici e il questo tipo di "cambio di destinazione d'uso" è un fenomeno che si è molto diffuso.
In linea teorica è dunque ben possibile che un negozio possa diventare un appartamento, ma per realizzare in concreto tale "metamorfosi" sono necessarie indispensabili e preventive verifiche di fattibilità, interventi per adattare l'immobile (ridefinire gli spazi, eliminare vetrine e saracinesche e così via), nonché il rispetto di tutta una serie di prescrizioni.
Cambio di destinazione, innovazione e uso comune in condominio.
Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante
La c.d. destinazione d'uso indica le finalità e le modalità di utilizzo di un'unità immobiliare. In base al diverso uso a cui può essere adibito l'immobile, questo ricadrà in una specifica categoria funzionale. E tramite il "cambio di destinazione d'uso" può essere modificata la forma di utilizzo scelta in origine.
Tale trasformazione riguarda il bene sia dal punto catastale che urbanistico e, per essere realizzata, sarà necessario ottenere preventivamente un'autorizzazione affinché non sia integrato un abuso edilizio. Il titolo autorizzativo necessario varia in relazione alla tipologia di modifica.
Sul punto, ha recato notevoli semplificazioni il decreto Sblocca Italia del 2014 che, introducendo l'art. 23-ter al Testo Unico dell'Edilizia (d.P.R. 380/2001), ha specificato quando, a fini urbanistici, si è in presenza di un mutamento rilevante della destinazione d'uso.
Si realizza un mutamento d'uso urbanisticamente rilevante quando il passaggio, anche non accompagnato dall'esecuzione di opere edilizie, avviene tra le seguenti macrocategorie, funzionalmente autonome e non omogenee, ovvero: residenziale; turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; commerciale; rurale.
Il passaggio da un negozio a un appartamento, integrando secondo la legge un mutamento d'uso urbanisticamente rilevante, richiederà un permesso di costruire. Invece, qualora si rimanga all'interno della medesima categoria funzionale, non si realizza un mutamento di tipo rilevante e dunque appare sufficiente la semplice SCIA.
Cambio di destinazione d'uso: le verifiche necessarie
Va da sé che l'iter per effettuare il cambio di destinazione diventerà via via più complesso qualora sia necessario effettuare lavori particolari (es. creare l'allaccio di metano). Per questo è sempre consigliabile affidarsi a un tecnico che saprà indirizzare il proprietario attraverso i vari adempimenti burocratici.
A seguito del cambio d'uso urbanistico è poi necessario comunicare la variazione anche dal punto di vista catastale e quindi effettuare un aggiornamento in quanto la diversa funzione dell'immobile incide sulle imposte che lo riguardano (es. IMU, TASI, ecc.).
In realtà, ancor prima di effettuare il cambio di destinazione d'uso sono indispensabili diverse preventive verifiche per accertare che la trasformazione sia consentita e fattibile. In prima battuta va controllato il Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune in cui si trova l'unita immobiliare.
=> Recupero edilizio: il cambio di destinazione d'uso dell'immobile consente la detrazione dell'imposta
Nei diversi Comuni italiani, infatti, vi sono aree in cui gli immobili devono avere specifiche destinazioni d'uso, mentre vi sono alcuni edifici che potrebbero anche risultare sottoposti a vincoli che impediscono di effettuare interventi edilizi (si pensi ad esempio a edifici storici o di particolare pregio architettonico).
Inoltre, per effettuare le modifiche, l'immobile dovrà possedere le caratteristiche intrinseche obbligatorie per legge inerenti la destinazione d'uso scelta, ad esempio dal punto di vista igienico-sanitario, oppure relativamente alle superfici minime, ai rapporti aeroilluminanti, e così via.
Cambio di destinazione d'uso in condominio
Un ulteriore ostacolo può rinvenirsi qualora l'unità immobiliare, dunque il negozio da trasformare in appartamento, si trovi all'interno di un Condominio: si renderà dunque necessario verificare cosa prevede il regolamento condominiale relativamente al cambio di destinazione.
La regola generale è che il proprietario può effettuare sul bene di sua proprietà le modifiche che preferisce. In Condominio, però, i poteri dei proprietari possono essere legittimamente limitati dai regolamenti c.d. contrattuali, ovvero predisposti dal costruttore e accettati da ogni condomino all'acquisto della rispettiva unità immobiliare, oppure da quei regolamenti sottoscritti dall'unanimità dei proprietari in un momento successivo e anche in sede assembleare.
Anche la Corte di Cassazione (cfr. sent. n. 21307/2016) ha confermato solo un regolamento condominiale approvato all'unanimità può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà.
Tale regolamento potrebbe, ad esempio, vietare in toto il cambio di destinazione d'uso, oppure prevedere dei limiti. In tal caso, prima di procedere, si renderebbe necessaria una convocazione dell'assemblea per ottenere una deliberazione inerente la possibilità di effettuare o meno il cambio di destinazione.
Al regolamento condominiale approvato a maggioranza, invece, non è consentito introdurre limitazioni circa l'uso dei singoli locali in proprietà esclusiva. Pertanto, se gli strumenti urbanistici lo consentono e non vi sono limitazioni imposte dalla disciplina civilistica, il proprietario potrà provvedere a espletare la pratica per il cambio di destinazione d'uso.
Dismissione del servizio di portineria e diverso utilizzo dell'alloggio
Il Comune non potrà subordinare la concessione del permesso o dell'autorizzazione relativa alla trasformazione alla preventiva presentazione di una delibera assembleare sul punto.
Come confermato dalla giurisprudenza in più occasioni (cfr. ex multis, Tar Trento, sent. n. 45/2017; Tar Salerno, sent. n. 740/2014; Cons. Stato, n. 1990/2012), l'amministrazione deve limitarsi alla verifica del rispetto della disciplina urbanistica, mentre è il giudice civile che ha la competenza a pronunciarsi sulle eventuali controversie insorte tra i condomini.
Viceversa, qualora sia necessaria una preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale alla modificazione della destinazione, la mancanza non può essere surrogata dall'autorizzazione amministrativa rilasciata dall'ente pubblico per finalità che non riguardano i rapporti interni al condominio (cfr. Cass., ord. n. 15265/2019).
Il cambio di destinazione d'uso non impedisce di ottenere la certificazione di prevenzione incendi
