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L'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale può formare oggetto di rinuncia?

La Cassazione è stata costretta a ritornare sulla questione della possibilità o meno del conduttore di rinunciare all'indennità di avviamento
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

L'art. 34 della l. n. 392/1978, al comma 1, dispone che, in caso di cessazione del rapporto per disdetta del locatore, il conduttore che ha utilizzato i locali per le attività indicate ai nn. 1 e 2 dell'art. 27 - attività industriali, commerciali e artigianali o di interesse turistico - matura il diritto a conseguire un'indennità pari a diciotto mensilità dell'ultimo canone corrisposto, che divengono ventuno per le locazioni alberghiere, a condizione che - precisa il successivo art. 35 - lo svolgimento di dette attività comporti contatti diretti col pubblico degli utenti e dei consumatori.

Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente (art. 34 l. n. 392/1978, comma 2).

Si deve tenere conto che l'art. 79 della Legge n. 392/1978 stabilisce il divieto di "patti contrari alla legge", vietando quindi ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello legalmente previsto "ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge".

L'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale può formare oggetto di preventiva rinuncia? La questione è stata recentemente trattata dalla Cassazione nella sentenza n. 22826 del 1 luglio 2022.

Indennità per la perdita dell'avviamento e rinuncia preventiva del conduttore: la vicenda

Una società conduttrice ricorreva al Tribunale di Bologna perché, in relazione ad un contratto di locazione ad uso non abitativo, venuto meno per disdetta della locatrice per cui essa, quale conduttrice, aveva rilasciato l'immobile, venisse accertato il proprio diritto all'indennità di avviamento ex articolo 34, secondo comma, I. 392/1978 pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto e conseguentemente fosse condannata la locatrice al pagamento della detta indennità.

Una clausola del contratto di locazione, però, stabiliva quanto segue: "Qualora al momento della cessazione del presente contratto - per qualunque causa ciò avvenga - la legge in vigore lo ritenesse valido, il conduttore rinuncia ora per allora a qualsiasi indennità, in quanto di ciò si è tenuto conto nella determinazione del canone di locazione".

Alla luce di quanto sopra il Tribunale negava all'attrice l'indennità di cui al secondo comma dell'articolo 34, e condannava la stessa conduttrice a restituire alla convenuta quel che ne aveva ricevuto a titolo dell'indennità di cui al suo primo comma

La conduttrice proponeva appello, in cui, in primo luogo, insisteva nel sostenere che la clausola in questione era nulla in forza del citato articolo 79, per aggiungere poi che non vi era stata comunque prova di un "adeguamento" del canone, essendo stata soltanto inserita nel contratto la detta clausola senza alcuna ripercussione sul rapporto di locazione a favore della conduttrice.

La Corte d'appello ha escluso la nullità della predetta clausola ex articolo 79 (aderendo a Cass. n. 8705/2015 tramite il rinvio alla giurisprudenza di cui si era avvalso il primo giudice (si nota, per inciso, che la sentenza d'appello è stata pronunciata nel febbraio 2018); però i giudici di secondo grado interpretavano la suddetta clausola come riguardante esclusivamente l'indennità dell'articolo 34, primo comma, e quindi come non incidente sulla indennità del secondo comma, condannando in conseguenza la locatrice a corrispondere all'appellante proprio l'indennità dell'articolo 34, secondo comma.

La decisione

La Cassazione ha ribadito che l'art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il quale sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa, non impedisce al conduttore di rinunciare all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale solo successivamente alla conclusione del contratto.

Quando il conduttore non si trova più in una posizione di debolezza per il timore di essere costretto a lasciare l'immobile dove svolge l'attività commerciale, vi è la possibilità per le parti di negoziare in ordine ai diritti nascenti dal contratto ed in particolare in ordine al diritto all'indennità di avviamento.

L'articolo 79 è una norma di chiusura che prevede la sanzione della nullità a tutela di alcuni diritti ritenuti oggetto di particolare protezione, in perfetta concordanza con l'intero impianto e con la filosofia sottesa alla legge 392/78.

Tale norma di legge (art. 79) non preclude alle parti di poter transigere relativamente ai propri diritti nel momento in cui cessi il rapporto giuridico. In tale arco temporale il conduttore ha il diritto di rinunciare all'indennità per la perdita dall'avviamento commerciale.

Tale rinuncia può essere espressa o tacita dal momento che il legislatore è intervenuto al fine di evitare la sola elusione anticipata dei diritti del locatario senza così precludere che questi ne possa successivamente disporre (Cass. civ., sez. III, 25/02/2008, n. 4714).

Sentenza
Scarica Cass. 1 luglio 2022 n. 22826

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