La legge sulle locazioni urbane prevede una particolare disciplina a tutela del conduttore, cioè dell'inquilino che vive in una casa altrui. Questi, infatti, non può essere mandato via a seconda dell'arbitrio del locatore, il quale è vincolato alla durata contrattuale dell'affitto.
Come vedremo, il locatore può validamente recedere dal contratto solamente nel caso di inadempimento del conduttore (si pensi allo sfratto per morosità) oppure impedire il rinnovo dell'affitto sussistendo valide ragioni. Quali sono i diritti dell'inquilino se il padrone vuole vendere casa?
Nel prosieguo di questo articolo vedremo innanzitutto a quali condizioni il proprietario può vendere l'immobile dato in affitto. Solo successivamente illustreremo il principale diritto che il conduttore vanta qualora il locatore voglia vendere la casa.
Sin da subito possiamo anticipare che l'inquilino vanta una sorta di preferenza sull'acquisto dell'immobile in cui già vive.
Il locatore, infatti, dovrà rendere edotto il suo conduttore di tale intenzione prediligendo, a parità di condizioni, la proposta dell'inquilino.
Ma procediamo con ordine e vediamo quali sono i diritti dell'inquilino nel caso di massa in vendita della casa.
Disdetta del locatore: come funziona?
Uno dei principali diritti del conduttore è quello di non essere mandato via di casa da un giorno all'altro. Secondo la legge sulle locazioni abitative (legge 9 dicembre 1998, n. 431), il locatore può disdire il contratto d'affitto solamente al ricorrere di determinate circostanze.
La disdetta del locatore opera solamente alla scadenza del primo periodo di locazione. Ciò significa che il proprietario dell'immobile può solo impedire che la locazione si rinnovi, ma non può recedere dal contratto, a meno che il conduttore non sia inadempiente ai suoi obblighi: in tal caso può senz'altro agire con l'azione di sfratto, ottenendo la risoluzione del contratto e il rilascio dell'immobile.
Secondo l'art. 3 della legge n. 431/98, alla prima scadenza contrattuale il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, quando:
- intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
- il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
- il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
- l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
- l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
- senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
- il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
Insomma: se il locatore vuole impedire la rinnovazione del contratto di locazione per un successivo quadriennio (oppure per un biennio, nel caso di formula 3+2, cioè di locazione di immobili con canale amministrativo o assistito), potrà farlo solo se ricorre una delle condizioni appena enucleate, nel rispetto del termine di preavviso semestrale.
Padrone di casa vuole vendere: il diritto di prelazione
L'ultima causa di diniego del rinnovo del contratto menziona espressamente il principale diritto che ha il conduttore nell'ipotesi in cui il padrone di casa voglia vendere l'immobile: quello di prelazione. In cosa consiste?
La prelazione è una preferenza che la legge attribuisce a determinati soggetti nel caso in cui debba essere compiuta una specifica operazione giuridica. Nel caso di specie, la prelazione del conduttore garantisce a quest'ultimo il diritto a essere privilegiato come acquirente nell'ipotesi di vendita dell'immobile che conduce in locazione.
Disdetta immediata contratto locazione, è possibile?
Per la precisione, l'art. 38 della legge sull'equo canone (richiamata proprio dalla l. n. 431/98) afferma che, nel caso in cui il locatore intenda vendere l'immobile locato, deve darne tempestiva comunicazione al conduttore.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la prelazione spetta a tutti i conduttori; ciò significa che la comunicazione deve essere effettuata a ciascuno di essi. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione.
Padrone di casa vuole vendere: il diritto di riscatto
Nel caso in cui il padrone di casa che voglia vendere l'immobile locato non proceda alla comunicazione di cui al paragrafo precedente, non mettendo così in condizione il conduttore di poter esercitare il diritto di prelazione, l'inquilino può azionare il diritto di riscatto.
Basta una semplice raccomandata senza Ar per disdire il contratto di locazione
L'art. 39 della legge n. 392/78 stabilisce che, qualora il proprietario non provveda alla comunicazione della propria volontà di vendere, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, il conduttore può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Ove sia stato esercitato il diritto di riscatto, il versamento del prezzo deve essere effettuato entro il termine di tre mesi che decorrono, quando non vi sia opposizione al riscatto, dalla prima udienza del relativo giudizio, o dalla ricezione dell'atto notificato con cui l'acquirente o successivo avente causa comunichi prima di tale udienza di non opporsi al riscatto.
Se per qualsiasi motivo, l'acquirente o successivo avente causa faccia opposizione al riscatto, il termine di tre mesi decorre dal giorno del passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio.
Insomma: la violazione del diritto di prelazione può essere superata dall'esercizio del diritto di riscatto del conduttore, il quale può acquistare l'immobile concessogli in locazione anche contro la compera già effettuata da un terzo.
Ecco perché il riscatto è un diritto potestativo ad efficacia reale, in quanto potrà essere fatto valere anche nei confronti di eventuali terzi acquirenti: esercitando tale potere, il conduttore si surroga nella posizione del terzo acquirente, diventando egli stesso compratore.
