Quale rilevanza assume la figura del conduttore in leasing di un'unità immobiliare posta in condominio e quali poteri la legge gli attribuisce? Più specificatamente l'utilizzatore è legittimato a promuovere un'azione di nullità / annullamento di una delibera condominiale?
Il Tribunale di Cassino con la sentenza n. 12 emessa l'8 gennaio 2021 ha affrontato la questione, giungendo ad una soluzione totalmente negativa.
Conduttore in leasing e impugnazione di una delibera. Il caso concreto.
La vicenda trae origine da un'impugnativa di una delibera condominiale promossa da un soggetto utilizzatore in leasing di una porzione immobiliare posta nel condominio nonché promissario acquirente di un'altra unità immobiliare sempre ubicata nel condominio.
Con l'impugnazione, l'attore contestava la decisione assembleare con cui il condominio aveva proceduto alla rimozione dell'attore dall'incarico di direttore dei lavori di ristrutturazione e di riqualificazione da eseguirsi nell'edificio.
Il condominio si costituiva in giudizio, eccependo preliminarmente il difetto di legittimazione attiva in capo all'attore, non rivestendo lo stesso la qualifica di condomino alla data di proposizione della domanda.
Infatti nel momento in cui l'attore conferiva mandato al legale per dare avvio all'azione ex art. 1137 c.c., lo stesso rivestiva la qualifica di conduttore in leasing di un'unità immobiliare e di promissario acquirente - comodatario per un'altra.
Conduttore in leasing e impugnazione di una delibera. Motivazione della sentenza.
Il Tribunale di Cassino, aderendo all'orientamento giurisprudenziale consolidato in materia, ha ritenuto fondata l'eccezione formulata dal Condominio.
Più precisamente, il Tribunale ha ritenuto che all'utilizzatore in leasing non può riconoscersi la titolarità di alcun diritto reale, sicché difetta la sua legittimazione sostanziale.
Il giudice, giunge a siffatta conclusione, con un ragionamento che prende le mosse dall'art. 1137 c.c. Tale articolo, infatti, è chiaro nell'affermare che le deliberazioni assunte dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini e che contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può adire l'autorità giudiziaria.
Lo status di condomino, afferma il Tribunale, ai sensi dell'art. 1117 c.c., deriva dalla titolarità di un diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento su di una porzione immobiliare sita nello stabile.
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Nella fattispecie concreta, l'attore risulta essere solo un'utilizzatore di una porzione immobiliare facente parte dell'edificio in virtù di un contratto di leasing e promissario acquirente di un'altra porzione, elementi non idonei a riconoscere in capo allo stesso la titolarità di un diritto di proprietà o di altro diritto reale.
La mancanza di una tale titolarità preclude il conferimento della qualità di condomino, qualità indispensabile ai fini dell'impugnazione della delibera assembleare. Ne discende, quindi, la carenza di legittimazione ad agire in giudizio in capo all'attore.
Il Tribunale, osserva inoltre, che il difetto di legittimazione dell'utilizzatore in leasing e contestualmente di promissario acquirente, non può venire meno neppure in presenza, come nel caso di specie, di delega conferita all'attore dalla proprietà.
Infatti, in siffatta delega, vengono indicati specificatamente i poteri conferiti all'attore senza alcun specifico richiamo alle impugnazioni delle delibere condominiali. Inoltre, osserva, il Tribunale, la delega conferita non presenta i presupposti e i requisiti di forma richiesti dall'art. 1392 c.c. in combinato disposto con l'art. 81 c.p.c., tali ad integrare una procura speciale in favore dell'utilizzatore.
Anche per tali motivazioni, la legittimazione ad agire ex art. 1137 c.c. deve ritenersi in capo al condomino proprietario. Parimenti, la circostanza che l'attore nelle more del giudizio sia divenuto proprietario dell'unità immobiliare di cui in precedenza era esclusivamente promissario acquirente - comodatario, non vale ad attribuire allo stesso una legittimazione processuale "in sanatoria, ex post".
La sentenza in questione, affermando che, la legittimazione ad impugnare le delibere dell'assemblea condominiale spetta solo al proprietario della singola unità immobiliare, specifica che, limitatamente all'ambito condominiale, il conduttore in leasing può essere certamente equiparato al conduttore vero e proprio.
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Ciò posto ricorda che, l'art. 10 L. 392/1978 attribuisce "al conduttore (e per analogia anche al conduttore in leasing) in luogo del proprietario, il diritto di voto in assemblea nelle delibere relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d'aria, nonché il diritto di partecipazione ma non di voto alle assemblee nelle quali si discute delle modificazioni degli altri servizi comuni".
Conseguentemente, appare evidente, che il diritto ad impugnare, è estensibile anche al conduttore, limitatamente, ai casi relativi alle modalità di gestione del servizio di riscaldamento e di condizionamento dell'aria centralizzati.
Tuttavia, nel caso di specie, l'assemblea impugnata non verteva su tali materie, con la diretta conseguenza che parte attrice non risultava legittimata a proporre l'impugnazione. A nulla, inoltre, prosegue la sentenza, valgono, ai fini di un'eventuale legittimazione, "accordi interni tra conduttrice e locatrice in leasing in merito ad eventuali esoneri da responsabilità e diritti ad agire poiché detti accordi non sono opponibili al Condominio".
Da tutto ciò viene dichiarata la carenza di legittimazione attiva.
Conduttore in leasing e impugnazione di una delibera. In conclusione
Si può affermare che la legittimazione ad agire per l'impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea manca tutte le volte in cui emerge che l'attore non riveste lo status di condomino e la relativa carenza può essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e rilevata d'ufficio dal Giudice.
Legittimazione che deve ritenersi mancante anche nell'ipotesi in cui l'attore, riscatti successivamente il bene e ne divenga proprietario in pendenza dell'impugnativa.
