La vicenda. Dalle conclusioni delle parti risulta che la società ricorrente abbia impugnato ben sette delibere mediante le quali il condominio aveva deciso di avviare una causa nei confronti del costruttore del fabbricato, chiedendo ne fosse dichiarata la nullità "nella parte in cui esse hanno posto a carico della società attrice spese, di qualsiasi genere, relative a dette azioni giudiziarie".
In particolare, la ricorrente evidenzia di aver sì esercitato il dissenso dalle azioni giudiziarie ai sensi dell'art. 1132 c.c. in qualità di utilizzatrice in leasing dell'immobile, ma che tale dissenso era stato in seguito ratificato dall'allora proprietario e, altresì, di avere riscattato l'immobile in pendenza del giudizio di impugnazione.
La pronuncia omette invece di precisare le difese del condominio, limitandosi a riportare l'eccezione preliminare inerente la carenza di legittimazione attiva e di interesse ad agire in capo all'attrice, con conseguente inammissibilità della domanda.
Come si regolano i rapporti tra condominio e utilizzatore in leasing di unità immobiliare?
La sentenza. E difatti il Tribunale di Treviso decide la controversia in punto di legittimazione attiva, dando torto alla ricorrente (Trib. Treviso, n. 387/2019).
Preliminarmente, il giudicante ritiene che il condominio non è decaduto dall'eccezione inerente la legittimazione attiva dell'attrice per non averla promossa in avvio di procedimento, posto che il difetto di "legitimatio ad causam" può essere fatta valere in ogni stato e grado del giudizio e addirittura rilevata d'ufficio dal giudice (Cass. Civ., n. 2951/2016).
Ciò premesso, la pronuncia evidenzia che al momento dell'adozione delle delibere la ricorrente era una semplice utilizzatrice del bene in leasing, e non titolare del diritto di proprietà, dal che la stessa non era legittimata a proporre l'impugnazione poiché non rivestiva la qualità di condomina.
Ai sensi dell'art. 1137 c.c., le delibere adottate dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini, dal che solo a questi ultimi spetta il diritto di impugnare le decisioni contrarie alla legge e al regolamento.
Tale principio è confermato indirettamente dal fatto che soltanto nel caso previsto dall'art. 10, comma 1 legge n. 392/1978 è concessa al conduttore la facoltà di impugnare la delibera inerente le spese di riscaldamento e condizionamento.
Si tratta, tuttavia, di un'ipotesi speciale rispetto all'ordinaria disciplina, e dunque non suscettibile di interpretazione estensiva (Cass. Civ., n. 8755/1993).
Contratto di leasing. L'utilizzatore può impugnare la delibera condominiale?
Ne consegue, a parere del giudicante, che "All'utilizzatore di un'unità immobiliare in leasing non spetta il generale potere ex art. 1137 c.c. di impugnare le deliberazioni condominiali, essendo lo stesso titolare non di un diritto reale, ma di un diritto personale derivante da un contratto ad effetti obbligatori, che rimette il perfezionamento dell'effetto traslativo ad una futura manifestazione unilaterale di volontà del conduttore".
In altri termini, sino a quando l'utilizzatore non decide di riscattare l'immobile, la proprietà rimane in capo al concedente come pure i poteri alla stessa connessi.
A nulla rileva che la società utilizzatrice si comportasse abitualmente da condomina, partecipando alle riunioni e radicando negli altri partecipanti il fondato convincimento di essere proprietaria dell'immobile.
Nell'ambito condominiale non trova infatti spazio il principio dell'apparenza del diritto (Cass. Civ., n. 8824/2015).
Quanto poi all'asserita ratifica del dissenso ex art. 1132 c.c., il giudice ritiene irrilevante la questione posto che, sulla scorta di quanto emerso in giudizio, il dissenso manifestato in un secondo momento dall'allora proprietario aveva riguardato altre delibere, e non quelle oggetto dell'impugnazione in esame.
Infine, "la circostanza che nelle more del giudizio la società attrice sia divenuta proprietaria dell'unità immobiliare è del tutto irrilevante: la predetta società, non avendo la qualità di condomina, era priva di legittimazione sin dal momento in cui ha manifestato il dissenso ex art. 1132 c.c. sia successivamente quando ha impugnato le delibere in oggetto".
Concludendo "l'utilizzatore di un immobile in leasing non è legittimato a impugnare le delibere condominiali poiché non riveste le status di condomino, e ciò anche nell'ipotesi in cui riscatti successivamente il bene e ne divenga proprietario in pendenza dell'impugnativa".
