Prendere casa in affitto non dovrebbe essere affatto sbrigativo, trattandosi di un'operazione che comporta responsabilità derivanti dalla firma di un contratto da cui derivano obblighi e doveri. Per questo è richiesta attenzione, stante i numerosi aspetti tecnici che involge, nonché la necessità di tenere bene a mente le proprie esigenze per evitare sgradite sorprese o disagi in futuro.
Trovare un buon inquilino è complesso quanto trovare un buon proprietario, così come trovare un immobile adeguato e in buono stato manutentivo, nonché in un quartiere o in uno stabile ad hoc. Ecco dunque alcuni suggerimenti pratici per evitare di ritrovarsi pentiti della propria scelta quando è troppo tardi o troppo oneroso cambiare idea.
Contratto di locazione: quale tipologia?
Non esiste una tipologia contrattuale migliore in assoluto quando si affitta casa, poiché tutto dipende dalle proprie esigenze e dal tempo in cui si desidera vincolarsi.
L'ordinamento offre diverse tipologie di contratti di locazione di immobili a uso abitativo, con differente disciplina per quanto riguarda, tra le altre cose, canone, durata e rinnovo, condizioni e termini entro cui lasciare l'abitazione.
I contratti a canone libero (poiché determinato liberamente tra le parti), noti come 4+4, si stipulano per una durata non inferiore ai quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di altri quattro anni.
Più breve, invece, la durata del contratto di locazione a canone concordato noto anche come 3+2: oltre al canone tendenzialmente più basso, stabilito da appositi accordi territoriali, la durata non potrà essere inferiore ai tre anni che, alla prima scadenza e ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, sono prorogati di diritto per due anni.
In ambo i casi, alla prima scadenza è consentito al locatore avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, ma solo per una serie di motivi espressamente previsti dalla legge.
Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può invece recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
Largamente diffuso è anche il contratto cosiddetto transitorio, con durata compresa tra 1 e 18 mesi, oppure in caso di studenti universitari e affitti connessi a esigenze di permanenza in una città per motivi di studio, è possibile stipulare contratti transitori con durata dai 6 ai 36 mesi.
Controllare il contratto di locazione prima della firma
Scelta la tipologia più idonea per le proprie esigenze, prima di firmare il contratto è meglio leggerlo con attenzione, più volte, magari facendosi consegnare una bozza in anticipo, da far visionare anche a un esperto.
All'interno del documento, oltre agli elementi tipici previsti dalla legge (generalità dei contraenti, descrizione unità abitativa, dati catastali, durata della locazione, ecc.) possono esservi indicazioni ulteriori in quanto l'ordinamento, da un lato, pone delle norme imperative, mentre dall'altro lascia ai contraenti un margine di discrezionalità (ad esempio in relazione alle modalità di pagamento del canone, termini di preavviso, disciplina della sublocazione, ecc.).
Posso mettere un condizionatore nella casa in affitto?
Inoltre, bisogna controllare anche che non vi siano clausole "vessatorie" ovvero previsioni volte in qualche modo a favorire il proprietario a danno del locatario e per questo vietate (es. durata inferiore rispetto ai termini stabiliti dalla legge, aumenti del canone in maniera forfettaria, ecc.).
Mai accettare clausole verbali, non inserite per iscritto all'interno del contratto: tra l'altro, la stessa legge sulle locazioni abitative (art. 1, L. n. 431/1998) prevede la forma scritta per la stipula di validi contratti di locazione. Consigliato, inoltre, apporre la propria firma in ogni pagina del contratto e non solo in calce, per evitare il rischio di alterazione del contenuto del documento.
Tutti i contratti di locazione di beni immobili che superano i 30 giorni complessivi all'anno, inoltre, dovranno essere obbligatoriamente registrati all'Agenzia delle Entrate dall'affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l'ammontare del canone pattuito.
Il più delle volte sono gli stessi contratti che disciplinano a chi spetta il pagamento tra proprietario e inquilino, oppure prevedono che gli oneri siano suddivisi al 50% (in caso di "cedolare secca" le spese di registrazione sono nulle).
Manutenzione, verifica stato dell'immobile, vicinato e quartiere
Visitare l'immobile è doveroso, per diversi motivi. Non solo, infatti, l'appartamento dal vivo potrebbe essere diverso da quanto visto eventualmente in foto (spesso si tratta di immagini scattate ad hoc per far apparire gli ambienti più ampi e luminosi), ma dall'altro è anche un modo opportuno per verificare lo stato dell'immobile.
La manutenzione è uno tra gli elementi di maggiore discordia tra le parti che si accusano di rispettive responsabilità. Come noto, la legge prevede che la manutenzione ordinaria spetti all'inquilino, mentre quella straordinaria sia a carico del proprietario dell'immobile.
Inoltre, ai sensi dell'art. 1575 c.c., il locatore è tenuto a consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in stato da servire all'uso a cui è destinata (art. 1617 c.c.).
Muffa nell'appartamento in affitto, come comportarsi
La buona permanenza in un'abitazione è legata fortemente alla qualità del bene, dunque dei sopralluoghi potranno rivelarsi essenziali per verificare la qualità degli impianti (elettrici e di riscaldamento), eventualmente chiedendo un certificato di conformità, il buono stato dell'abitazione, sia riguardo gli arredi sia a livello strutturale, come la presenza di macchie di muffa o umidità oppure di crepe, lo stato e l'integrità di pavimenti e piastrelle, di finestre e infissi, ma anche del mobilio presente.
Il futuro inquilino potrà in tal modo prendere nota di eventuali problematiche, redigere un verbale di sopralluogo insieme al proprietario, nonché stilare un inventario dettagliato di eventuali mobili ed elettrodomestici se forniti da allegare poi al contratto d'affitto.
A norma dell'art 1578 c.c., se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore potrà domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è invece tenuto a risarcire i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
Per quanto riguarda l'attestato di prestazione energetica (APE), si rammenta che è necessario inserire nel contratto una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, relativa all'attestazione della prestazione energetica degli edifici.
Altre verifiche da effettuare preventivamente sono sicuramente quelle relative allo stato dell'edificio in cui è situato l'appartamento, nonché al vicinato e al quartiere. Ad esempio, potrà essere interessate valutare se la zona è rumorosa o sono presenti odori indesiderati, se vi sono negozi e locali, se è presente uno spazio per parcheggiare (a meno che l'affitto non comprenda un box o un posto auto), se lo stabile è vicino o meno ai mezzi pubblici.
A tale scopo potrebbe rivelarsi utile visitare l'appartamento più volte prima di firmare il contratto, magari anche in orari diversi per valutare come cambia lo stato dei luoghi durante il giorno e anche in base alla diversa esposizione giornaliera.
Se l'appartamento si trova in condominio, inoltre, è importante poter verificare cosa stabilisce il regolamento condominiale in quanto potrebbe contenere prescrizioni idonee a influenzare la scelta (ad esempio divieti o obblighi a carico dei condomini).
Canone d'affitto, utenze, spese condominiali e deposito cauzionale
Il canone di locazione è un elemento essenziale. È dunque necessario capire quali spese comprende e quali no come, ad esempio, la tassa dei rifiuti, le spese condominiali e le spese per le utenze.
In alcuni casi, infatti, il canone potrà essere comprensivo delle spese di acqua, luce, gas e addirittura internet, mentre altre volte questi esborsi saranno a parte e dovranno essere pagati dall'inquilino, ad esempio in base agli effettivi consumi.
Spesso, quando si prende casa in affitto per lunghi periodi, è possibile accordarsi con il proprietario per farsi intestare direttamente le utenze ed effettuare la voltura dei contratti di luce e gas oppure un subentro.
Anche per quanto riguarda la ripartizione delle spese condominiali è sempre meglio visionare preventivamente il contratto. Di norma, le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
A fornire ulteriori chiarimenti sulla ripartizione sono intervenuti anche degli accordi stilati dalle associazioni di proprietari e inquilini, ovvero tabelle che spesso vengono richiamate all'interno del contratto di locazione con effetto vincolante tra le parti.
Altri chiarimenti sono previsti anche dalla Legge sull'equo canone (art. 9 L n. 392/1978) che, da un lato, elenca una serie di interventi a carico dell'inquilino (es. servizio pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione ascensore, fornitura acqua, energia elettrica, riscaldamento, ecc.) e, dall'altro, fa comunque salvo un eventuale patto contrario tra le parti o che le stesse convengano una ripartizione diversa (ad esempio dividere le spese a metà tra locatore e locatario).
Attenzione alle somme da versare al proprietario. È infatti buona norma effettuare i pagamenti attraverso strumenti tracciabili, sia per rispettare la normativa antiriciclaggio, sia per avere documenti che attestino l'avvenuto rispetto degli obblighi a proprio carico.
È consuetudine che la stipulazione del contratto d'affitto sia assistita dal versamento di un deposito cauzionale, somma di denaro che non può essere superiore a tre mensilità del canone ed è volta a tutelare il locatore in caso di mancato pagamento del canone da parte del conduttore o di altri oneri, oppure in caso di eventuali danni provocati all'immobile o agli arredi e oggetti presenti.
Qualora non venga trattenuta per coprire riparazioni o simili, tale somma andrà restituita al termine della locazione.
Inoltre, è bene sapere che questo denaro è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno (cfr. art. 11 L. n. 392/1978).
