Contratti di leasing immobiliare e condominio

Chi ha diritto a prendere parte alle assemblee del condominio nel caso di stipulazione di un contratto di leasing immobiliare?

A chi spetta pagare gli oneri condominiali nei contratti di locazione finanziaria di immobile, altrimenti nota come contratti di leasing immobiliare?

Leasing. L'utilizzatore non paga le spese condominiali. Risponde sempre il proprietario?

Leasing immobiliare

La locazione finanziaria immobiliare, o leasing immobiliare, trova una disciplina particolareggiata in due leggi:

la prima, riguardante la locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale è contenuta nella legge n. 208 del 2015, ossia la legge di stabilità per l'anno 2016, nei commi dal 76 all'81 dell'articolo 1;
la seconda, più generale, riguardante tutti i beni acquistabili nel modo poi descritto e comune ad entrambe le tipologie, è rintracciabile nella legge n. 124 del 2017, ovvero la legge annuale per il mercato e la concorrenza.

In sostanza la seconda normativa fa riferimento anche a tutte quelle ipotesi di contratti di leasing immobiliare differenti da quelli finalizzati all'adibizione ad abitazione principale dell'utilizzatore.

Leasing immobiliare abitativo. Facciamo chiarezza

Come si definisce il contratto di leasing?

Al riguardo, operando una sintesi tra le due normative di riferimento appena citate - focalizzandola sull'acquisto e/o costruzione di immobili - il contratto di leasing immobiliare viene definito come quell'accordo nel quale la banca o l'intermediario finanziario abilitato secondo le norme contenute nel testo unico bancario (art. 106 decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385), «si obbliga ad acquistare o a far costruire l'immobile su scelta e secondo le indicazioni dell'utilizzatore, che se ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tenga conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto.» (art. 1, comma 76, legge n. 208/2015).

Il proprietario, quindi, è la banca o l'intermediario finanziario. Tanto si desume, oltre che dal significato complessivo delle norme dedicate a questa particolare forma di locazione, anche dalla stessa lettera delle leggi citate, le quali prevedono esplicitamente che alla scadenza del contratto l'utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito.

Locatore finanziario e utilizzatore nei rapporti con il condominio

Il quadro così delineato consente di trarre delle conclusioni certe rispetto ai rapporti che s'andranno ad instaurare tra il condominio, il locatore finanziario e l'utilizzatore.

Ai fini condominiali, dunque, possiamo così esplicitarli:

il locatore finanziario è il proprietario dell'appartamento e come tale dev'essere considerato nell'ambito dei rapporti con la compagine, ai fini della convocazione e partecipazione alle assemblee condominiali e - lo vedremo subito appresso - con riferimento al pagamento degli oneri condominiali;
l'utilizzatore è nei fatti un conduttore e come tale deve essere trattato in relazione alla gestione delle parti comuni dell'edificio.

È largamente diffusa nella prassi la circostanza, ben indicata in contratto, che ogni aspetto della gestione condominiale sia comunicato e rimesso all'utilizzatore.

In sostanza i contratti di locazione finanziaria immobiliare contengono una delega permanente a partecipare alle assemblee condominiali in capo all'utilizzatore, nonché una domiciliazione per le comunicazioni inerenti alla gestione del condominio.

L'amministratore, in simili circostanze, dovrà rispettare quelle indicazioni, fermo restando che le comunicazioni, per quanto di rispettiva competenza, dovranno essere indirizzate al locatore finanziario presso l'utilizzatore, ovvero a quest'ultimo direttamente.

Rapporti tra locatore finanziario e utilizzatore rispetto agli oneri condominiali

I contratti di leasing immobiliare, solitamente, prevedono l'accollo, in capo all'utilizzatore, di tutti gli oneri condominiali. In pratica chi usa l'immobile al fine di goderne immediatamente e poi acquistarlo, che si tratti di contratto finalizzato all'acquisizione di immobile da adibire ad abitazione principale, ovvero per altre ragioni, s'obbliga a pagare tutti gli oneri condominiali.

Tale obbligo, salvo casi (improbabili) d'adesione del condominio alla convenzione, hanno valore esclusivamente nei rapporti interni.

Il contratto di locazione finanziaria finalizzato all'acquisto di un immobile costituisce un diritto personale di godimento, non un diritto reale. Il proprietario, nella pienezza del diritto, resta sempre il locatore finanziario. Ciò vuol dire che l'unico obbligato verso il condominio è solamente lui.

I casi di morosità, quindi, possono portare ad una richiesta d'ingiunzione di pagamento verso tale persona e mai ad un ricorso giudiziale contro l'utilizzatore. Chiaramente l'inadempimento in esame può portare anche allo scioglimento del contratto per mancato versamento delle somme pattuite, nella misura di quanto stabilito nel contratto, sulla scorta delle indicazioni di legge (che in realtà si soffermano sui canoni e non specificamente sugli oneri condominiali o accessori).