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franco rossi

Contratto locazione di 2 anni, è regolare??

salve a tutti, questo il mio problema:

Ho stipulato un contratto di locazione il 01.12.2008 (regolarmente registato) con la durata di 2 anni e rinnovatò tacitamente alla conclusione del secondo anno se non verrà disdetto da una delle parti 3 mesi prima della scadenza. Il conduttore ha la facoltà di recedere anticipatamente ai sensi della legge 392/1978.

ora, vorrei acquistare la mia prima casa e il locatore mi chiede la disdetta con 6 mesi di preavviso, invece dovrei stipulare il contratto d'acquisto tra circa 2 mesi, Vi chiedo se posso invece disdire prima e se il contratto di locazione di 2 anni è valido ai fini di legge.

 

Grazie a tutti per l'aiuto.

 

Franco

l'inizio era nel dicembre 2008 e poi tacitamente rinnovabile ogni due anni, io non ho mai dato alcuna disdetta, volevo solo capire se potevo liberarmi prima senza aspettare i sei mesi di disdetta.

Il contratto di 2 anni non esiste. se fosse transitorio sarebbe di 18 mesi max. altrimenti 3+2 se concordato oppure 4 + 4 se libero. Inoltre se fosse un transitorio rientrerebbe nella casistica ( prezzi e condizioni ) del concordato. Comunque 3 mesi per la disdetta prima della scadenza è una clausola strana. Mentre il rif. alla lg. 392/78 dice che per gravi motivi puoi dare distetta con 6 mesi di preavviso dal momento in cui desideri lasciare i locali.

Questa è una domanda che mi sono posta anche io. Abbiamo anche noi questo contratto di due anni prorogabili di altri due e mi sono sempre chiesta se è valido. Non vorrei che quando scadono i quattro anni volessero aumentare l'affitto e non sarebbe giusto.

E i tre mesi di preavviso li abbiamo anche noi.

Confermo che il contratto di due anni non esiste. per i tre mesi di preavviso, Dipende se si intendono come preavviso per andarsene quando si vuole oppure di preavviso prima della scadenza del contratto sono 2 cose diverse.

Dovrei controllare il contratto non ricordo cosa dice esattamente. Sicuramente è per andarcene quando vogliamo, per il preavviso alla scadenza devo verificare. Ma a questo punto se per esempio (cosa improbabile perchè la proprietà ha decine di appartamenti e li vuole solo affittare) ci dicesse di andarcene alla scadenza dei due anni non sarebbe valido no? E se volesse, per dire, aumentarci l'affitto alla scadenza dei suoi 2+2 da contratto come dovremmo comportarci?

Buongiorno a tutti. Ehm scusate ma non sono pratico dei forum.

Riallacciandomi a questa discussione ed alla risposta data da Giovanni1943, volevo porre un quesito.

Dunque io sono in affitto con un contratto di 2 anni+2 anni, (Ottobre 2012-Settembre 2014) all'epoca il proprietario

si rifiutò di stipulare un 4+4 dicendomi che non si poteva più fare ecc....che la casa comunque non gli serviva ecc....ecc....

Ovviamente io ho sempre pagato il contratto d'affitto regolarmente e le tasse di registrazione : la 1 relativa all'atto della stipula

e la 2 per alla scadenza del 1 anno di contratto, possiedo le copie degli avvenuti pagamenti, datemi dal proprietario.

Quello che adesso mi preme sapere è :

1) ma com'è possibile pagare e registrare un contratto che per legge non esiste?

2) a questo punto è come se non avessi nulla in mano e possono decidere di mandarmi via quando vogliono?

3) siccome c'è una clausola che paventa l'idea di una disdetta entro 6 mesi dalla scadenza.... se il proprietario fa richiesta

come mi ha fatto capire....perchè vorrebbe un aumentino diciamo sottobanco....sarei costretto a liberare l'immobile alla scadenza

dei primi 2 anni di contratto?

4) qualcuno mi ha detto che dal momento che il contratto 2+2 non esiste, tra l'altro non può essere identificato come contratto

uso foresteria ecc....in questo caso è come se fosse un contratto 4+4. Ma è vera quest'ultima cosa? Posso stare tranquillo?

Scusatemi se sono stato prolisso e magari non sono riuscito a spiegarmi bene.... Grazie mille per l'attenzione.

Il tuo è un normalissimo 4 + 4 e segue le sue regole. Il resto è fantasia del proprietario.

 

- - - Aggiornato - - -

 

Dimenticavo. La disdetta di 6 mesi vale per te "per gravi motivi se è specificato" oppure solo se vuoi andartene. Lu può darti la disdetta normale solo dopo l'ottavo anno.

Allora ho preso in mano il contratto e cito testualmente varie parti che potrebbero interessarci.

La prima è l'intestazione "Contratto di locazione ai sensi dell'art. 2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431".

Più sotto nelle clausole leggo:

- "Il contratto è stipulato per la durata di 24 mesi e cioè dal al e cesserà senza bisogno di disdetta alcuna"

- "La parte conduttrice ha facoltà di recesso dal contratto previo avviso tramite raccomandata almeno due mesi prima"

E poi secondo me c'è l'apice con cui probabilmente la proprietà ha provato a pararsi il didietro (scusate il francesismo):

- "Le parti concordantemente hanno pattuito di stipulare il contratto ai sensi dell'art. 2, della legge 431/98 stabilendo una durata di anni due e con opzione di rinnovo concordata di altri due anni come previsto dall'art. 2 comma 1 legge 431/98."

Veramente io quando ho chiesto il motivo di sto 2+2 mi è stato risposto che "il commercialista li ha sempre fatti così".

Abbiamo accettato perchè 1. ci eravamo già trasferiti nella casa 2. il contratto è registrato perciò ci paga su regolari tasse.

A questo punto visto che il citato articolo è un 4+4 che mi significano sti due anni? Mi sa che sono in molti a fare sto 2+2 per pararsi il didietro nel caso in cui gli inquilini non vadano bene per mandarli via quattro anni prima o aumentare l'affitto. Se non ricordo male la proprietà può riprendersi la casa dopo i primi quattro anni solo per andarci a vivere loro o i parenti fino al primo o secondo grado qualcosa del genere.

la legge 431 non prevede nessun tipo di contratto 2+2 . quindi detto contratto e' ricondotto al 4+4 .

Art. 2.

(Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione).

 

1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

 

2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

 

3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata.

 

4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni.

 

5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

 

6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo

 

 

 

ovvero l'art 2 prevede solo due tipologie di contratto ovvero contratto di libero mercato (art 2 comma 1)(minimo durata 4 anni rinnovabili di altri 4 anni salvo i casi previsti dalla legge )oppure in alternativa il contatto concordato (art 2 comma 3 ) ma comunque con durate minima stabilita dal art 2 comma 5 ovvero minimo 3 anni rinnovabili di 2 anni .

 

 

poi ci sono i contratti transitori previsti dall 'art 5 dellalegge 431/98 che comunque non prevedono il 2+2 .

 

ovvero la legge 431/98 non prevede i contratto 2+2

salve a tutti, questo il mio problema:

Ho stipulato un contratto di locazione il 01.12.2008 (regolarmente registato) con la durata di 2 anni e rinnovatò tacitamente alla conclusione del secondo anno se non verrà disdetto da una delle parti 3 mesi prima della scadenza. Il conduttore ha la facoltà di recedere anticipatamente ai sensi della legge 392/1978.

ora, vorrei acquistare la mia prima casa e il locatore mi chiede la disdetta con 6 mesi di preavviso, invece dovrei stipulare il contratto d'acquisto tra circa 2 mesi, Vi chiedo se posso invece disdire prima e se il contratto di locazione di 2 anni è valido ai fini di legge.

 

Grazie a tutti per l'aiuto.

 

Franco

Tranquillo non vi è alcun nesso tra il contratto di locazione e il contratto di acquisto prima casa.

La decadenza dell’agevolazione “prima casa” si perde per mancato trasferimento della residenza nel termine di diciotto mesi o se l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.

 

Armando

Comunque la disdetta in corso di contratto si puo' dare per gravi motivi oggettivi. Non rientra tra questi il comprarsi casa (che è un motivo soggettivo)

per cui il proprietario puo' non accettare la disdetta

Dopo quasi 3 anni perchè ritirate su questa discussione ??

Chissà cosa sarà successo al nostro amico...

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