Spese legali stragiudiziali, quando il condòmino deve pagarle?

Il condòmino moroso deve pagare le spese legali sostenute dal condominio per il recupero credito nei suoi confronti?

La risposta è certamente sì, se il provvedimento di condanna alle spese è contenuto in un atto processuale: si pensi a quanto stabilito in un decreto ingiuntivo provvisoriamente o definitivamente esecutivo.

E se si tratta di spese legali stragiudiziali?

Classico l'esempio della lettera d'intimazione di pagamento - la messa in mora, impropriamente detta - volta ad ottenere il pagamento delle somme prima dell'inizio dell'azione legale. Attività dell'avvocato che ha un costo.

Chi paga questo costo?

Nel sentire comune, il ragionamento è pressappoco questo: «siccome l'avvocato ha scritto al condòmino in quanto moroso e quindi la causa dell'intervento del legale è la morosità, allora la spesa deve pagarla il condòmino che col suo comportamento ha dato l'avvio a quella pratica».

Il condominio non ha potere di farsi giustizia da sé

Esistono le sanzioni per violazione del regolamento condominiale, è noto, ma non esiste la possibilità per il condominio di far pagare ad un condòmino un danno che questi, secondo il convincimento dell'assemblea ovvero dell'amministratore, avrebbe causato al condominio medesimo.

In tal senso, la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che «l'assemblea non può porre a carico del singolo condomino alcun obbligo risarcitorio, né a tale titolo imputargli alcuna spesa. […] Fino a quando l'obbligo risarcitorio del singolo non risulti accertato (il che si verifica, appunto, per effetto del riconoscimento dell'interessato o a seguito della pronunzia del giudice) l'assemblea non può disattendere l'ordinario criterio di ripartizione né disapplicare la tabella millesimale» (Cass. 22 luglio 1999 n. 7890).

Per restare al caso di specie, qualora l'assemblea approvasse un rendiconto contenente l'addebito in capo al singolo condòmino di una spesa quale il costo del sollecito scritto dal legale, la deliberazione dovrebbe essere considerata nulla per violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese.

Appostamento in rendiconto delle spese legali e imputazione delle stesse in capo al condomino moroso

A questa regola, di carattere generale, fanno eccezione due ipotesi:

il riconoscimento del costo volontariamente e direttamente da parte da parte del condòmino;
una condanna giudiziale in tal senso.

Riguardo alla prima delle due ipotesi, anche in ragione di quanto specificato sulla validità della delibera di approvazione del rendiconto contenente l'addebito della spesa, è utile specificare quanto appresso: qualora il condòmino corrispondesse le somme corrispondenti all'onorario del legale del condòmino, per non vedere contestata quella decisione successivamente dovrebbe esserci espresso assenso al riparto in delibera.

Si badi: non solo il voto favorevole in assemblea, ma la sottoscrizione di apposita dichiarazione di accollo di quel debito, eventualmente anche mediante apposita dichiarazione in calce al rendiconto medesimo.

Qualora il condòmino provvedesse alla corresponsione della somma in esame pagando prima del rendiconto, in al caso la posta nel documento contabile sarà semplicemente dovuta alla registrazione di un accadimento avvenuto e nessuna contestazione potrà avvenire.

Morosità condominiale e parcella dell'avvocato: attenzione a non pagare più del dovuto

Sentenza di condanna al pagamento delle spese legali

Scrive l'amministratore, poi scrive l'avvocato, poi scrive nuovamente l'avvocato: il condominio avrà diritto al risarcimento del danno corrispondente alla misura del compenso corrisposto al legale per la prestazione dell'attività stragiudiziale di difesa.

Scrive direttamente l'avvocato. La condanna al pagamento delle spese legali non è data.

Queste, almeno, le conclusioni cui è giunto il Tribunale di Milano, quale giudice di appello, in una controversia avente ad oggetto la richiesta di condanna di due condòmini (da parte di un condominio) al pagamento delle spese legali stragiudiziali sostenute per recuperare il credito nei loro confronti.

Rispetto al primo caso, si legge in sentenza, è giusta la condanna al pagamento delle spese legali - contrariamente alle conclusioni di primo grado - «stante il fatto che il [...] è stato destinatario, ad opera del Condominio appellante, di ben due solleciti in data [...] preceduti a loro volta da una missiva inviata dall'amministratore in data […], giustificata si palesa la richiesta di rimborso spese legali stragiudiziali avanzata dal Condominio appellante per la congrua somma di Euro 350,00» (Trib Milano n. 4218/2016)..

Quanto, invece, alla richiesta di rimborso spese legali senza che l'intimazione dell'avvocato sia preceduta da un sollecito dell'amministratore, il medesimo Tribunale ha sentenziato che il condominio non ha diritto al rimborso.

In sostanza: se il condominio vuole ottenere una condanna al rimborso delle spese legali, allora deve dimostrare che l'intervento del legale è stato necessario perché senza di esso, nonostante i solleciti dell'amministratore, il moroso non s'era attivato per adempiere.

Resta sempre il fatto che il modo di ottenere il rimborso delle spese è lungo e comunque comporta dei costi iniziali (ulteriori): trattandosi, poi, di decisioni giudiziali, evidentemente senza assolute certezze.