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Morosità condominiale e parcella dell'avvocato: attenzione a non pagare più del dovuto
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Morosità condominiale e parcella dell'avvocato: attenzione a non pagare più del dovuto

I compensi dell'avvocato del condominio per l'attività di recupero crediti verso il condòmino moroso: quando devono essere corrisposti dal condòmino e quando restano in capo al condominio creditore?

Avv. Alessandro Gallucci 

Spese legali per l'avvocato del condominio

Ti è arrivata una lettera di un avvocato con la richiesta di pagamento delle spese condominiali. L'avvocato chiede il pagamento della sorte capitale e delle sue competenze?

Se ti stai chiedendo se sei obbligato a pagarle, cioè se non pagandole rischi ulteriori conseguenze, tipo un'azione legale per il recupero di quelle somme, allora stai leggendo l'articolo giusto.

Come vedremo, anche l'addebito di quella spesa, quale spesa individuale, in determinati casi, può portare alla invalidazione della deliberazione di approvazione del rendiconto, financo in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.

Riepilogando, qui di seguito affronteremo e daremo risposta ai seguenti quesiti: perché non sempre è giusto corrispondere all'amministratore (o direttamente all'avvocato) le spese legali sostenute dalla compagine per rivolgersi all'avvocato di fiducia?

Insomma per quali ragioni i condomini possono evitare di pagare le spese legali nel caso di richiesta di pagamento tramite avvocato?

Spese legali per l'avvocato del condominio, un caso reale

Lo spunto di riflessione per affrontare e risolvere il tema ce lo ha suggerito un nostro lettore, che ci ha scritto:

«Purtroppo a causa della crisi economica che stiamo attraversando, mio marito ha iniziato a percepire lo stipendio con molto ritardo rispetto alla data originaria di pagamento. Essendo l'unico a lavorare ed avendo 4 figli minori, non siamo più riusciti a pagare regolarmente il condominio.

Nel mese di Gennaio 2013 ho ricevuto un sollecito da un avvocato il quale mi intimava il pagamento entro 10 giorni o avrebbe proceduto con decreto ingiuntivo.

Sono riuscita all'inizio di Febbraio 2013 a saldare il debito ricorrendo ad un finanziamento, ma ora l'amministratore pretende che io paghi anche la fattura dell'avvocato.

E' corretta questa richiesta? Devo pagare tutto io o il condominio che è l'intestatario della fattura emessa? Come posso oppormi a tale richiesta?»

Spese legali per l'avvocato del condominio, quando si deve pagare?

Che il condòmino non debba mai pagare, come molti sbrigativamente affermano è errato, così come è sbagliato affermare il contrario. Per rispondere al quesito, è necessario valutare due aspetti, uno documentale, l'altro specificamente riguardante la fattispecie concreata, è cioè:

  • l'esistenza di un regolamento condominiale (contrattuale);
  • il modo in cui s'è arrivati alla lettera dell'avvocato.

Partiamo dal primo elemento, la Corte di Cassazione, con un proprio pronunciamento del 2013, ha specificato che «deve considerarsi nulla, perché non rientra nei poteri dell'assemblea, deliberando a maggioranza, stabilire interessi moratori a carico dei condomini nel ritardo dei pagamenti delle quote condominiali, potendo tale previsione essere inserita soltanto in un regolamento contrattuale, approvato all'unanimità» (Cass. 30 aprile 2013 n. 10196). Allo stesso modo degli interessi moratori si pongono le spese legali.

Sulla stessa lunghezza d'onda, è stato affermato che «è affetta da nullità la delibera con cui l'assemblea condominiale - esercitando un potere di c.d. autodichia - approvi il consuntivo di spesa, addebitando ad un condòmino spese di natura personale, in violazione dei criteri di ripartizione posti dall'art. 1123 c.c. e delle prerogative assembleari riconosciute dall'art. 1135 c.c.» (Trib. Milano 27 aprile 2016 n. 5195, in Archivio delle locazioni anno 2016, volume 4, pag.413). La nullità della delibera, è utile ricordarlo, può essere fatta valere anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.

In buona sostanza, per l'addebito di spese così dette individuali, a meno che non vi sia una espressa previsione di legge a consentirle (si veda il caso delle ricerche per l'anagrafe condominiale, art. 1130 n. 6 c.c.), queste possono essere addebitate solo in caso di provvedimento giudiziale di condanna (Cass. 22 luglio 1999 n. 7890).

=> Spese legali maggiori rispetto a quelle indicate nel decreto ingiuntivo

Spese legali per l'avvocato del condominio, il rimborso può avvenire solo in caso di conclamata indifferenza agli avvisi dell'amministratore

Per quanto fin qui detto, se ne deve dedurre che se l'amministratore preferisce rivolgersi subito ad un legale per ottenere il pagamento delle spese da parte dei condomini, senza nemmeno provare a sollecitare con proprio scritto (la messa in mora non è atto riservato agli avvocati) e senza che il regolamento contrattuale preveda che le spese legali debbano essere pagate dal moroso, allora quelle spese non potranno essere addebitate al mal pagatore ma dovranno essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

Va ricordato, infatti, che i rapporti amministratore condominio non rientrano tra le transazioni commerciali soggette al d.lgs n. 231/02 che prevede l'obbligo di pagamento, da parte del debitore, delle spese legali.

Insomma senza regolamento contrattuale che disponga in tal senso, le spese legali non possono essere addebitate automaticamente al condomino moroso, a meno che …

Come per ogni cosa esiste sempre l'eccezione che conferma la regola. In questo caso essa è rappresentata dall'art. 1196 c.c. a mente del quale: «Le spese del pagamento sono a carico del debitore.»

In buona sostanza l'amministratore potrebbe argomentare in tal modo: «il condomino è tenuto a pagare le spese condominiale con le modalità stabilite dall'assemblea e non è necessario ricordargli di doverlo fare. Ad ogni buon conto per evitare inutili spese ho provveduto a sollecitarlo personalmente con racc. a.r. ma lui ha "l'orecchio del mercante". La lettera di messa in mora dell'avvocato è stata una "gentilezza" del legale: io avrei agito direttamente con il decreto ingiuntivo. Insomma, caro condomino, ti ho chiesto di pagare e non l'hai fatto se non dopo la lettera dell'avvocato. Se mi sono dovuto rivolgere a lui è colpa tua e quindi paghi te».

In una causa queste argomentazioni potrebbero non risultare peregrine (si veda in tal senso, ad esempio, Trib. Como 20 settembre 2012 n. 1177).

Insomma: se s'è tirata troppo la corda le spese legali devono essere pagate e non per etica personale quanto perché il rischio di vedersele richieste per via giudiziale è tutt'altro che remoto.

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Natalia
Natalia sabato 26 novembre 2016 alle ore 15:09

buon pomeriggio,volevo sapere io sono una donna separata abito con la mia figlia e ho scoperto che i condomini tra cui amministratore non hanno pagato le spese condominiali per anni ,sono andata in banca dove amministratore ha cambiato il numero del conto corrente mi hanno detto che io non posso assolutamente sapere niente perche non sono constataria allora una volta tornata a casa ho chiesto delle spiegazione e mi hanno aggredito ovviamente con delle parole 2uomini tra qui l'amministratore e il l'uomo che abita sotto di me quale è molto amico del amministratore allora essendo in difficoltà economica non so come comportarmi trasferirmi non posso anche perchè non posso sostenere le spese legali visto che io ho pagato le spese condominiali ogni mese e loro no ,dandomi le carte con dei movimenti bancari ho scoperto che nessuno di loro pagava quasi niente 200-300euro consigliatemi per cortesia cosa fare perche questi due sono accaniti

Diego
Diego giovedì 21 settembre 2017 alle ore 22:47

Scusatemi il mio amministratore dopo aver scoperto che a i beni condominiali in affitto,senza autorizzazione dell'assemblea ,e io glio scoperto il tutto c'è la con me essendo nuovo nn conosco le regole condominiali,con raccomandata a.r. gli chiesto di poter visualizzare le regole di condominio ,comprese se i pagamenti li posso fare trimestrali semestrale ho annuale,lui nn mia risposto da circa due mesi che debbo fare io?per nn incappare a morosità grazie

Assunta Gilardi
Assunta Gilardi martedì 11 dicembre 2018 alle ore 18:55

Un condomino citava il condominio per un risarcimento danni dovuto ad umidità. Il giudice ha emesso sentenza: p.q.m condanna il condominio nella persona dell'amm.re al pagamento. Premetto che il condominio è composto da otto scale (4 fabbricati,cd, g,hi ed lmn). L'amministratore ha suddiviso le spese legali alle sole scale lmn, adducendo che il condomino abita nella scala l, prendendo le rate dai crediti lavori ristrutturazione fabbricati lmn.le mie domande sono: 1) l'amministratore poteva usufruire del risparmio sui lavori per il pagamento delle spese di giudizio? Avrebbe dovuto indire un'assemblea per avere il benestare dei condomini lmn? O può fare della somma di 30.000 euro quello che vuole? 2) le spese legali, come come da sentenza "condanna il condominio,parco..."avrebbero dovuto pagarle tutto il condominio costituito in parco di 8 scale o solo le scale lmn? Grazie.

Federico Brundu
Federico Brundu domenica 23 dicembre 2018 alle ore 22:26

Buonasera gentilmente chiedo un chiarimento . sono prprietario di un appartamento in condominio regolarmente in affitto. cambiando amministratore, da conti fatti l'inquilino non a versato la quota delle spese condominiali x un valore di 2500,00€.essendo che dal condominio e in acredito di una cifra superiore x lavori doqumentati eseguiti al condominio.lamministratore mi fa un sollecito di pagamento a me in quanto l'inquelino e moroso di detta cifra.Come mi devo comportare la ringrazio.

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci giovedì 27 dicembre 2018 alle ore 16:29

Deve pagare lei e poi rivalersi sull'inquilino se le somme riguardano spese a suo carico.

Federico Brundu
Federico Brundu giovedì 27 dicembre 2018 alle ore 23:34

Avv.Buonasera le spese a mio carico come proprietario io le o pagate le spese che l'amministratore chiede a me sono quelle dll'inquilino che non vuole anticipare , in quanto il condominio e moroso delle spese documentate fatte al condominio x lavori. io volevo capire essendo che tutti i condonimi devono saldare detta cifra al mio inquilino . x che l'amministratore chiede a me le spese del mio inquilino essendo che lui e in acredito non pagato.La ringrazio della risposta che mi a fornito , mi confermi se devo pagare ugualmente io della cifra dle mio inquilino. Grazie.

Domenico
Domenico giovedì 27 giugno 2019 alle ore 22:00

Salve, il mio amministratore nel rendiconto annuale, inserisce una spesa di circa 200 euro di cancellerie come rimborso forfettario ( mai stabilito tra le parti),senza consegnare fattura o scontrino del materiale acquistato.
Questa voce della cancelleria con la relativa somma, e inserita nella fattura del suo compenso.quindi, se ha inserito questa voce nella sua fattura, ci sara anche la fattura della cancelleria intestata a lui...cosi l'amministratore oltre a far pagare il condominio la cancelleria, dopo scarica l'iva. Chiedo:
1) se l'amministratore può intestare la fattura al condominio,in quando lo stesso e provvisto di codice fiscale
2) se il suo comportamento e lecito e se e obbligato far vedere le fatture del materiale acquistato
3) se la fattura e intestata a lui...e lui che deve pagare e non il condominio

Leledany
Leledany venerdì 18 ottobre 2019 alle ore 17:35

Buongiorno, il mio amministratore tramite uno studio legale mi contesta un omesso pagamento di soli 638 € non pagato nonostante i numerosi solleciti. Oltre tale somma mi chiedono ulteriori 200 € da parte di uno studio di avvocati per la stesura di tale lettera. Ritengo che non è stato opportuno farmi pagare tale somma a fronte di una somma non eccessiva di mancato pagamento. Posso rifiutarmi di pagare la parcella degli avvocati?

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