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L'avvocato amministratore di condominio. Le liti condominiali. Legittimazione attiva e passiva e possibilità di difendersi in proprio.
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L'avvocato amministratore di condominio. Le liti condominiali. Legittimazione attiva e passiva e possibilità di difendersi in proprio.

Benefici che un condomino può avere nominando come proprio legale rappresentante un avvocato

Avv. Alessandro Gallucci 

La legge non richiede alcun requisito per l’esercizio della professione di amministratore di condominio. Chiunque, purché maggiorenne e capace d’agire (art. 2 c.c.), può essere nominato amministratore e adempiere al mandato ricevuto.

La legge sulla professione forense, tra le varie attività incompatibili con l’esercizio dell’attività d’avvocato non contempla quella dell’amministratore di condominio.

Ciò vuol dire che anche un avvocato, salvo particolari disposizioni dei regolamenti di condominio, può accettare l’incarico ed assumere la carica di amministratore.

Mettendo da parte le considerazioni sui benefici che un condomino può avere nominando come proprio legale rappresentante un avvocato – stesso discorso può essere fatto nei rispettivi settori di competenza per i commercialisti, i geometri, gli ingegneri e gli architetti e tutti quanti coloro che, a diverso titolo, abbiano familiarità con la materia condominiale – la questione d’indubbio interesse è relativa ai risvolti inerenti la nomina di un legale, allorquando il condominio debba iniziare o resistere ad una causa.

Per meglio comprendere come debba comportarsi il professionista incaricato è necessario distinguere le due ipotesi, ossia:

a)quella in cui l’amministratore, in virtù dei propri poteri (artt. 1130-1131 c.c.), possa agire o resistere in giudizio senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea;

b)quella in cui tanto per le liti attive, tanto per quelle passive, è necessario il beneplacito dell’adunanza dei condomini (artt. 1131 e 1136 c.c.).

Nel primo caso, per costante giurisprudenza, " spetta all'amministratore del condominio in via esclusiva la legittimazione passiva a resistere nei giudizi promossi dai condomini per l'annullamento delle delibere assembleari (Cass. 12379/92; Cass. 12204/97; Cass. 13331/2000) con la conseguenza che, nei casi in cui egli può resistere in giudizio, è anche legittimato a proporre impugnazione, nel caso di soccombenza del condominio da lui rappresentato, senza necessità di alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea (Cass. 7474/97; Cass. 3773/2001)" (Cass. n. 8286/05).

Allo stesso modo per i giudizi che il mandatario dei condomini voglia intraprendere, ad esempio, per ottenere l’osservanza del regolamento di condominio o per recuperare i crediti condominiali: la scelta d’iniziare la lite rientra nell’ambito delle sue attribuzioni.

Ciò vuol dire che il legale rappresentante dei condomini ha, altresì, la facoltà di nominare un legale del condominio.

Se poi l’amministratore è anche avvocato, ci dice la Suprema Corte di Cassazione, " l'amministratore di un condominio, che sia anche abilitato all'esercizio della professione forense, può agire direttamente in giudizio à sensi dell'art. 86 c.p.c., per l'esercizio delle facoltà conferitegli degli artt. 1130 e 1131 c.c., senza autorizzazioni, procure o deliberazioni di altri soggetti, ma nell'esplicazione delle attribuzioni inerenti alla specifica sua qualità" (Cass. 5 giugno 1992 n. 6947). Esempio classico: recupero delle somme dal condomino moroso.

L’amministratore-avvocato potrà presentare personalmente il ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento senza necessità di rivolgersi ad un altro avvocato. Allo stesso modo, per il caso delle liti passive, per l’ipotesi di impugnazione di deliberazione assembleare.

Qualora la competenza a deliberare l’inizio di una lite fosse dell’assemblea la situazione non sarebbe differente: l’adunanza dei condomini, in modo più che legittimo potrebbe decidere di conferire la così detta procura ad litem al proprio amministratore.

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Ambrogio Brambilla
Ambrogio Brambilla martedì 19 settembre 2017 alle ore 08:24

Quesito:nel 1993 faccio un preliminare di acquisto di una multiproprieta': con caparra.vengo accompagnato al rogito notarile 14 02 1997 e dal 1992/93-mi sono state addebitate le spese condominiali d'amministratore.il Notaio per un altro atto notarile dichiara che le spese condominiali le devo pagare dal giorno successivo al rogito notarile.perche' dal 92/93- prima del rogito 1997 mi sono state addebitate le spese condominiali non essendo legalmente per Legge multiproprietario come mi devo comportare con l'amministratore in questo caso: posso richiedere la restituzione delle somme ingiustamente richieste e pagate dal 92/93 fino al14/2/1997/dopo 25 anni.Vi ringrazio anticipatamente e porgo distinti Saluti Ambrogio Brambilla Erli Iolanda.

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