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L'avvocato amministratore di condominio. Le liti condominiali. Legittimazione attiva e passiva e possibilità di difendersi in proprio.
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L'avvocato amministratore di condominio. Le liti condominiali. Legittimazione attiva e passiva e possibilità di difendersi in proprio.

Quali benefici può avere un condominio nominando come proprio legale rappresentante un avvocato

Avv. Alessandro Gallucci  

Avvocato amministratore di condominio, (in)compatibilità

La legge richiede alcuni requisiti per lo svolgimento dell'attività amministratore condominiale.

In particolare, per chi ha iniziato a esercitare dal 18 giugno 2013 in poi:

a) diploma di scuola secondaria di secondo grado;

b) frequenza di un corso di formazione iniziale;

c) frequenza di corsi di aggiornamento periodici annuali.

Quest'ultimo requisito serve a tutti gli amministratori, anche a quelli in attività prima della data indicata, salvo il caso di amministratori così detti interni, cioè quelli scelti trai condòmini dell'edificio.

La legge sulla professione forense, tra le varie attività incompatibili con l'esercizio dell'attività d'avvocato non contempla quella dell'amministratore di condominio.

Ciò vuol dire che anche un avvocato, salvo particolari disposizioni dei regolamenti di condominio, può accettare l'incarico ed assumere la carica di amministratore.

Si badi: l'incompatibilità nel non è sanzionata esplicitamente, ma in passato non sono mancate prese di posizione degli stessi organismi di governo forense che, connotando quella di amministratore professionale come attività di lavoro autonomo ne fecero discendere l'incompatibilità con la professione forense ai sensi dell'art. 18 della legge professionale.

Forse il gran numero di avvocati amministratori, non conosciamo le intime ragioni del revirement, fece cambiare idea al Consiglio Nazionale Forense che ormai una decina d'anni fa concluse in maniera opposta e in sintesi affermò: quello di amministratore è un mandato e gli avvocati possono assumere mandati.

L'avvocato che sia anche condomino può assistere il proprio condominio?

Avvocato amministratore di condominio, la questione delle liti

Mettendo da parte le considerazioni sui benefici che un condomino può avere nominando come proprio legale rappresentante un avvocato - stesso discorso può essere fatto nei rispettivi settori di competenza per i commercialisti, i geometri, gli ingegneri e gli architetti e tutti quanti coloro che, a diverso titolo, abbiano familiarità con la materia condominiale (ferma restando la legittima e in alcuni casi migliore preferenza per un professionista dedicato) - la questione d'indubbio interesse è relativa ai risvolti inerenti la nomina di un legale, allorquando il condominio debba iniziare o resistere ad una causa.

Per meglio comprendere come debba comportarsi il professionista incaricato è necessario distinguere le due ipotesi, ossia:

a) quella in cui l'amministratore, in virtù dei propri poteri (artt. 1130-1131 c.c.), possa agire o resistere in giudizio senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea;

b) quella in cui tanto per le liti attive, tanto per quelle passive, è necessario il beneplacito dell'adunanza dei condomini (artt. 1131 e 1136 c.c.).

Nel primo caso, per costante giurisprudenza, "spetta all'amministratore del condominio in via esclusiva la legittimazione passiva a resistere nei giudizi promossi dai condomini per l'annullamento delle delibere assembleari (Cass. 12379/92; Cass. 12204/97; Cass. 13331/2000) con la conseguenza che, nei casi in cui egli può resistere in giudizio, è anche legittimato a proporre impugnazione, nel caso di soccombenza del condominio da lui rappresentato, senza necessità di alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea (Cass. 7474/97; Cass. 3773/2001)" (Cass. n. 8286/05).

Allo stesso modo per i giudizi che il mandatario dei condomini voglia intraprendere, ad esempio, per ottenere l'osservanza del regolamento di condominio o per recuperare i crediti condominiali: la scelta d'iniziare la lite rientra nell'ambito delle sue attribuzioni.

Ciò vuol dire che il legale rappresentante dei condomini ha, altresì, la facoltà di nominare un legale del condominio.

Avvocato amministratore di condominio, l'autodifesa

Se poi l'amministratore è anche avvocato, ci dice la Suprema Corte di Cassazione, "l'amministratore di un condominio, che sia anche abilitato all'esercizio della professione forense, può agire direttamente in giudizio à sensi dell'art. 86 c.p.c., per l'esercizio delle facoltà conferitegli degli artt. 1130 e 1131 c.c., senza autorizzazioni, procure o deliberazioni di altri soggetti, ma nell'esplicazione delle attribuzioni inerenti alla specifica sua qualità" (Cass. 5 giugno 1992 n. 6947). Esempio classico: recupero delle somme dal condomino moroso.

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L'amministratore-avvocato potrà presentare personalmente il ricorso per decreto ingiuntivo di pagamento senza necessità di rivolgersi ad un altro avvocato. Allo stesso modo, per il caso delle liti passive, per l'ipotesi di impugnazione di deliberazione assembleare.

Qualora la competenza a deliberare l'inizio di una lite fosse dell'assemblea la situazione non sarebbe differente: l'adunanza dei condomini, in modo più che legittimo potrebbe decidere di conferire la così detta procura ad litem al proprio amministratore.

Avvocato amministratore di condominio, il contratto con se stesso

Rispetto a quest'ultima possibilità, ad avviso di chi scrive va considerata anche quella particolare norma codicistica volta a evitare, ovvero sanzionare potenziali conflitti d'interessi.

Il riferimento è all'art. 1395 c.c., rubricato Contratto con se stesso, che recita:

"É annullabile il contratto che il rappresentante conclude con se stesso, in proprio o come rappresentante di un'altra parte, a meno che il rappresentato lo abbia autorizzato specificatamente ovvero il contenuto del contratto sia determinato in modo da escludere la possibilità di conflitto d'interessi.

L'impugnazione può essere proposta soltanto dal rappresentato".

Prima di conferirsi mandato, dunque, è bene che l'amministratore si faccia autorizzare dall'assemblea, anche guardando alla questione compenso, ossia specificando indicativamente ed in relazione all'attività che si sta autoassegnando qual è il compenso dovutogli dal condominio.

Non è che l'assenza di delibera rappresenti automaticamente l'esistenza del conflitto d'interessi, ma la deliberazione evita problemi successivi ed è comunque sintomatica di maggiore trasparenza.

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Ambrogio Brambilla
Ambrogio Brambilla 19-09-2017 08:24:50

Quesito:nel 1993 faccio un preliminare di acquisto di una multiproprieta': con caparra.vengo accompagnato al rogito notarile 14 02 1997 e dal 1992/93-mi sono state addebitate le spese condominiali d'amministratore.il Notaio per un altro atto notarile dichiara che le spese condominiali le devo pagare dal giorno successivo al rogito notarile.perche' dal 92/93- prima del rogito 1997 mi sono state addebitate le spese condominiali non essendo legalmente per Legge multiproprietario come mi devo comportare con l'amministratore in questo caso: posso richiedere la restituzione delle somme ingiustamente richieste e pagate dal 92/93 fino al14/2/1997/dopo 25 anni.Vi ringrazio anticipatamente e porgo distinti Saluti Ambrogio Brambilla Erli Iolanda.

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