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Amministratore nominato dal Tribunale e dall'assemblea, quali differenze?
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Amministratore nominato dal Tribunale e dall'assemblea, quali differenze?

Le competenze dell'amministratore nominato dall'assemblea e di quello di matrice giudiziaria sono le stesse? In cosa si differenziano le due figure?

Avv. Anna Nicola  

La questione è stata di recente affrontata dalla Suprema Corte, con la sentenza del 5 maggio 2021, n. 11717.

La vicenda della recente Cassazione 5 maggio 2021, n. 11717

Nel caso di specie si discute della revoca disposta dall'assemblea dell'edificio nei confronti dell'amministratore di nomina giudiziaria per recesso anticipato, se vi sia la spettanza di qualche compenso e del risarcimento dei danni a causa della revoca promossa dall'assemblea condominiale senza giusta causa.

Poiché i primi due gradi di giudizio hanno dato torto all'amministratore, questi ricorre n Cassazione.

Si ritiene utile esporre i singoli motivi di impugnazione e le relative doglianze, per quanto qui di interesse, da parte di quest'ultimo per analizzare in modo compiuto gli aspetti rilevanti della decisione del Supremo Collegio.

L'amministratore esercita legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale,dei comproprietari

I ragionamenti dell'amministratore giudiziale revocato

Lamenta principalmente che per il conferimento di incarico di Amministratore disposto dall'Autorità Giudiziaria, non è possibile revocare l'incarico medesimo, senza prevedere un compenso e senza sancire alcun risarcimento per l'anticipato recesso, anche in assenza di giusta causa.

L'art. 1725 del c.c. legittima la debenza per l'amministratore incaricato dall'Assemblea dei Condomini.

La normativa che disciplina gli obblighi dell'Amministratore del Condominio, ossia l'articolo 1129 c.c. e segg. è la stessa per il mandatario di promanazione dell'Autorità Giudiziaria e per quello di nominato dell'Assemblea del Condomini. Ritiene che la sola differenza sia data dalla fonte e dall'iter che porta alla rispettiva designazione.

Dice che vi è stato un errore nel non tenere in considerazione che se è vero il Condominio può operare lo scioglimento del rapporto con il mandatario Amministratore in qualunque tempo, è altrettanto vero che l'inosservanza del termine annuale di durata del rapporto, sancito dall'art. 1129, secondo comma c.c., gli permette di domandare il compenso maturato sino all'anno e il risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 1725 c.c. anche per l'Amministratore di nascita giudiziaria.

Gli altri motivi attengono ad aspetti prettamente processuali, quindi in questa sede si omettono.

Compenso dell'amministratore di condominio nominato dall'Autorità Giudiziaria

I principi affermati dal Supremo Collegio

La Corte di Cassazione ha osservato che questi motivi sono in parte inammissibili e in parte infondati.

Si tenga conto che la fattispecie risale ad un periodo ante riforma, quindi i riferimenti normativi sono alle norme precedenti alla stessa. Comunque anche se il caso fosse stato recente, quindi sotto la disciplina delle nuove norme, il risultato sarebbe stato il medesimo.

La figura dell'amministratore giudiziario e la sua qualifica

Partendo dal presupposto che l'amministratore giudiziario è nominato dal giudice per sopperire all'inerzia dell'assemblea, che non provveda alla nomina dell'amministratore fiduciario ( art. 1129, 1° co., c.c. ), dura in carica un anno e e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea o dal giudice in caso di mancato assolvimento dell'obbligo di dare senza indugio notizia all'assemblea di citazioni o provvedimenti dell'autorità amministrativa aventi un contenuto che esorbita dalle sue attribuzioni (artt. 1129, 3° co., 1131, 4° co., c.c.), ovvero in caso di inerzia, qualora non abbia reso il conto della gestione (per due anni, secondo la previgente formulazione ratione temporis applicabile) o se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità ( art. 1129, 3° co., c.c. ).

Richiamando suoi precedenti, rileva che il decreto emesso ex art. 1129, 1° co., c.c. ha ad oggetto esclusivamente la nomina dell'amministratore da parte del tribunale, in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, senza che cambi la posizione dell'amministratore stesso.

Questi, anche se di matrice giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato e non assume la qualità di ausiliario del giudice.

Differenza tra amministratore in prorogatio e quello regolarmente nominato

Da ciò consegue che l'amministratore nominato dal tribunale deve rendere conto del suo operato soltanto all'assemblea, non essendo dipendente dall'organo giudiziario (anteriore alle modifiche dell'art. 1129 c.c. introdotte dalla L. n. 220 del 2012, inapplicabile ratione temporis, Cass., 22/7/2014, n. 16698; e, conformemente, Cass., 21/9/2017, n. 21966).

L'ausiliario del giudice si identifica nel privato esperto in una determinata arte o professione ed in generale idoneo al compimento di atti che il giudice non può compiere da solo e ciò in occasione di un processo e in relazione a concrete necessità individuabili di volta e in volta dal giudice al quale il consulente deve dare conto. Così non è per l'amministratore di edificio.

Ne deriva che per la determinazione del compenso è regolata dall'art. 1709 c.c.: laddove le parti non abbiano stabilito la misura, lo stesso è stabilito in base alle tariffe o agli usi o, in mancanza, dal giudice (Cass., 22/7/2014, n. 16698).

Portata e contenuto degli adempimenti in tema di privacy nel condominio da parte dell'amministratore di condominio

L'ammontare deve essere definito in relazione all'attività effettivamente svolta dal momento della comunicazione all'amministratore uscente di tale nomina fino al momento della comunicazione della nomina da parte dell'assemblea dell'amministratore di altro mandatario (cfr. Cass., 22/7/2014, n. 16698).

Assenza di equiparazione con l'amministratore di nomina assembleare

Non vi è alcuna equiparazione tra l'amministratore nominato dall'assemblea del Condominio, titolare di un ufficio di diritto privato, esercitando poteri conferitigli sia direttamente dalla legge (cfr. Cass., Sez. Un., 18/9/2014, n. 19663. Cfr. altresì Cass., 25/5/2016, n. 10865; Cass., 8/3/2017, n. 5832, e, da ultimo, Cass., 29/1/2021, n. 2127, Cass., Sez. Un., 18/9/2014, n. 19663. Cfr. altresì Cass., 14/8/2014, n. 17983; Cass., 8/3/2017, n. 5833, e, da ultimo, Cass., 8/6/2020, n. 10846), e l'amministratore giudiziario, la cui nomina trova ragione nell'esigenza di ovviare all'inerzia del Condominio ed è volta al mero compimento dell'atto o dell'attività non compiuta e necessaria per la corretta gestione del medesimo, la durata del cui ufficio è pertanto ad esso correlata.

L'ufficio dell'amministratore giudiziario cessa pertanto quando vengono meno (es., per la avvenuta nomina dell'amministratore fiduciario) le ragioni presiedenti alla relativa nomina.

Attesa la diversità di natura tra le due figure, non si pongono invero nemmeno analoghe esigenze di tutela, sicché all'amministratore giudiziario non si applicano direttamente tutte le norme in tema il mandato, ivi ricompreso l'art. 1725 c.c., ma solo se e in quanto compatibili.

I nominativi dei votanti vanno sempre indicati nel verbale assembleare

Da qui la conseguenza che l'amministratore giudiziario non può fare affidamento sul termine di un anno previsto all'art. 1129 c.c. come limite minimo di durata del suo incarico, che secondo la Corte è da qualificarsi come limite massimo di durata del medesimo, pur se non di decadenza (Cass., 12/11/1968, n. 3727), entro il quale deve assolvere alle incombenze che ne hanno funzionalmente giustificato la nomina.

Ulteriore conseguenza è che, come nel caso di specie, se prima del termine annuale dalla nomina giudiziale, l'assemblea deliberi la nomina dell'amministratore, il primo cessa dall'incarico la determinazione del compenso, ex art. 1709 c.c., ove le parti non ne abbiano stabilito la misura, è data in base alle tariffe o agli usi o, in mancanza, dal giudice.

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Sentenza
Scarica Cass. 5 maggio 2021 n. 11717

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