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Avvocato amministratore di condominio, quali requisiti?
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Avvocato amministratore di condominio, quali requisiti?

Un avvocato che vuole assumere incarichi di amministrazione condominiale deve avere gli stessi requisiti d'un qualunque altro soggetto?

Avv. Alessandro Gallucci 

È cosa comune, a tutte le italiche latitudini, che gli avvocati assumano l'incarico di amministratore di condominio.

Il fatto, com'è noto, non va esente da critiche, più o meno argomentate, da parte di chi svolge quell'attività in esclusiva.

Al di là di questi aspetti, sui quali ognuno può farsi una propria idea, la censura più ficcante e che, per ora, non trova risposta certa, riguarda l'effettiva possibilità di svolgere entrambe le attività.

Ragione: la legge n. 247 del 2012, Nuova disciplina dell'ordinamento della professione forense, all'art. 18 specifica che la professione di avvocato è incompatibile con qualsiasi altra attività di lavoro autonomo svolta continuativamente o professionalmente.

In prima istanza in CNF affermò l'incompatibilità: quella di amministratore è attività di lavoro autonomo e quindi non può coesistere con quella di avvocato, ma poi fece retromarcia, affermando che quella di amministratore è attività di mandato che rientra nel novero dell'esplicazione delle funzioni proprie dell'attività forense.

La questione, così, risolta, resta comunque aperta: forse il numero di condomini amministrati può essere un discrimine?

Ma nemmeno questa è la questione nodale, qui il problema è un altro: l'avvocato amministratore di condominio deve possedere gli stessi requisiti previsti dalla legge per un amministratore di condominio che non sia avvocato? Oppure l'iscrizione all'albo degli avvocati fa sì che le regole dettate in generale per l'assunzione di incarichi non siano applicabili al caso di specie

Amministratore di condominio, quali requisiti?

L'art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile indica una serie di requisiti che devono essere posseduti da chi voglia svolgere l'incarico di amministratore di condominio.

Requisiti che sono stati definiti di onorabilità e professionalità, ossia qualità personali afferenti la condotta dell'incaricato e la sua cultura nonché formazione professionale.

=> Come diventare amministratore di condominio

Requisiti che devono essere posseduti da tutti?

Sì, o quasi, perché alcune eccezioni sono previste:

  • per chi ha svolto attività di amministratore condominiale nei tre anni precedenti all'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012 (che ha introdotto nelle disposizioni di attuazione del codice civile l'art. 71-bis);
  • per chi è condòmino.

Avvocato amministratore di condominio, nessuna eccezione diversa dalle normali eccezioni

Per l'avvocato che sia chiamato a svolgere l'incarico di amministratore non è prevista nessuna specifica eccezione. La norma, infatti, pare avere valenza generale, ossia non è limitata ad una particolare categoria di persone e specifica essa stessa le eccezioni rispetto alle quali deve considerarsi interessato lo stesso avvocato.

Qualcuno potrebbe dire: l'avvocato ha già l'onere di assolvere l'obbligo formativo connesso all'esercizio della professione forense e siccome l'avvocato amministratore di condominio altro non fa che svolgere l'attività di mandato rientrante nell'ambito della sua professione, allora aggiornandosi secondo i criteri di cui alla legge n. 247/2012 lo fa anche per lo svolgimento degli incarichi di amministratore.

=> Alcune considerazioni critiche sulle modalità di aggiornamento degli amministratori condominiali

Tesi suggestiva, ma, secondo lo scrivente, non accettabile. Come per i mediatori, i gestori della crisi da sovraindebitamento, ecc. l'assunzione di incarichi di amministratore è soggetta ad una disciplina ad hoc avente carattere generale.

In buona sostanza l'avvocato amministratore di condominio deve:

  • avere il godimento dei diritti civili;
  • non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  • non essere stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  • non essere interdetto o inabilitato;
  • non essere iscritto nell'elenco dei protesti cambiari;
  • avere conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  • avere seguito un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Ad avviso di chi scrive deve ritenersi esonerato dall'obbligo di avere seguito il corso di formazione iniziale l'avvocato amministratore di condominio che abbia svolto questa attività per almeno un anno nell'arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della riforma del condominio.

L'avvocato chiamato a gestire il condominio al quale partecipa, poi, come tutti gli amministratori interni, non è tenuto ad avere frequentato il corso di formazione iniziale, né quelli di formazione periodica.

Rammentiamo che il corso di formazione iniziale deve avere durata minima di 72 ore e quello di aggiornamento periodico minimo di 15 ore.

=> Cosa fare se si scopre che l'amministratore di condominio non ha mai frequentato un corso?

Requisiti dei corsi e dei formatori che possono tenerli sono indicati nel decreto ministeriale n. 140 del 2014, Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali.

Avvocato amministratore di condominio, il possesso dei requisiti lo verifica l'assemblea

Come per ogni amministratore chiamato a svolgere l'incarico, anche per l'avvocato amministratore di condominio il possesso dei requisiti deve essere verificato dall'assemblea.

Non esistono organismi di controllo che consentano la verifica a monte dei requisiti per lo svolgimento dell'attività, quindi, ad avviso dello scrivente, rischia di essere invalida quella deliberazione che, ove richiesto dai condòmini, non riporta l'indicazione della verifica dei requisiti, essendo invece comunque invalida quella delibera che abbia nominato/confermato amministratore di condominio una persona sprovvista dei requisiti per svolgere l'incarico.

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