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Amministratore di condominio
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Amministratore di condominio

Nomina, revoca e legittimazione attiva e passiva dell'Amministratore di condominio

 

Amministratore di condominio

E' funzione tipica del consuntivo proprio l'approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea.

L'approvazione di dette spese è richiesta soltanto in sede di consuntivo, giacché con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima lo amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5068 del 18/08/1986). Cass. 11 gennaio 2017 n. 454

Il delitto di appropriazione indebita è reato istantaneo che si consuma con la prima condotta appropriativa e, cioè nel momento in cui l'agente compia un atto di dominio sulla cosa con la volontà espressa o implicita di tenere questa come propria; così la Corte ha ritenuto perfezionato il delitto di appropriazione indebita della documentazione relativa al condominio da parte di colui che ne era stato amministratore, non nel momento della revoca dello stesso e della nomina del successore, bensì nel momento in cui l'agente, volontariamente negando la restituzione della contabilità detenuta, si era comportato "uti dominus" rispetto alla "res". Cass. pen. 4 luglio 2016 n. 27363

L'elemento distintivo dell'ordinaria amministrazione dell'obbligazione assunta, come tale sottratta al presupposto autorizzativo dell'assemblea, risiede, pertanto, al pari di quanto si sostiene per le amministrazioni commerciali, nella normalità dell'atto di gestione condominiale rispetto allo scopo dell'utilizzazione e del godimento dei beni comuni.

Mentre, solo laddove si verta in ipotesi di spese che, seppure dirette alla migliore utilizzazione di cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino per la loro particolarità e consistenza un onere economico rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla gestione, l'iniziativa contrattuale dello stesso amministratore, senza la preventiva Delib dell'assemblea, non è sufficiente a fondare l'obbligo dei singoli condomini, salvo che non ricorra il presupposto dell'urgenza contemplato nella fattispecie di cui all'art. 1135 c.c., comma 2. Cass. 25 maggio 2016 n. 10865

In tema di durata dell'incarico dell'amministratore, il riformato art. 1129 c.c. va interpretato nel senso che dopo il primo incarico annuale segua "ex lege" - in assenza di revoca o dimissioni - un solo rinnovo tacito di un anno con pienezza di poteri e, per il periodo successivo, la limitazione dei poteri dell'amministratore (cessato ma in regime di prorogatio imperii) al compimento delle sole attività urgenti, al fine di evitare pregiudizi alle cose comuni. Trib. Bresci 15 aprile 2016, in Arch. locazioni 2016, 5, 531

L'amministratore cessato dall'incarico può chiedere il rimborso delle somme da lui anticipate per la gestione condominiale sia nei confronti del condominio legalmente rappresentato dal nuovo amministratore (dovendosi considerare attinente alle cose, ai servizi ed agli impianti comuni anche ogni azione nascente dall'espletamento del mandato, che, appunto, riflette la gestione e la conservazione di quelle cose, servizi o impianti) sia, cumulativamente, nei confronti di ogni singolo condomino, la cui obbligazione di rimborsare all'amministratore, mandatario, le anticipazioni da questo fatte nell'esecuzione dell'incarico deve considerarsi sorta nel momento stesso in cui avviene l'anticipazione e per effetto di essa e non può considerarsi estinta dalla nomina del nuovo amministratore, che amplia la legittimazione processuale passiva senza eliminare quelle originali, sostanziali e processuali (cfr. in tal senso, Cass. civile, sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286; Cass. civile , sez.

II, 27 settembre 1996, n. 8530; Cass. civile 24 marzo 1981 n. 1720; Tribunale Torino, sez. III, 30/10/2006, n. 6957; Corte appello Torino, 26/06/2003). Trib. Santa Maria Capua Vetere 4 aprile 2016

L'operato dell'amministratore del condominio che, esorbitando dalle sue attribuzioni abbia agito in giudizio senza essere autorizzato, può essere ratificato dall'assemblea, titolare del relativo potere : la ratifica vale a sanare con effetti ex tunc l'attività compiuta, escludendo la nullità o l'inammissibilità della proposta azione (S.U. 18331/2010). Cass. 12 novembre 2015 n. 23124

Il fatto che il condominio sia un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini (Cass. civ. Sez. 6 - 2, ord. n. 177 dell'11/01/2012 Rv. 620729; Cass. SS.UU. civ n. 9148/08), i quali sono rappresentati dall'amministratore, non comporta la parcellizzazione invocata dalla difesa, essendo, di contro, rilevante il danno complessivo che il rappresentante degli interessi dei condomini ha causato svolgendo la sua funzione di amministratore dell'ente-condominio. Cass. 17 settembre 2015 n. 37666

Il potere rappresentativo che spetta ex lege all'amministratore di condominio - e che, sul piano processuale, si riflette nella facoltà di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell'edificio - comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, fra le quali quelle di natura risarcitoria, con esclusione soltanto delle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono e che non costituiscono, pertanto, atti conservativi (Cass. Civ., Sez. 2, Sentenza n. 23065 del 30/10/2009, Rv. 610020).

In questo contesto è da ritenersi legittima l'azione civile esercitata nel giudizio penale senza preventiva autorizzazione assembleare. Cass. pen. 12 dicembre 2014 n. 3320

L'attività dell'amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte (Cass. n. 3596/2003; n. 122047210). Cass. 30 settembre 2013 n. 22313 N.B.

La pronuncia riguarda un caso sorto prima dell'entrata in vigore della riforma; l'indicazione analitica del compenso al momento dell'assunzione dell'incarico a pena di nullità della nomina è oggi prevista dall'art. 1129, XIV° comma, c.c.

L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato. Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148

=> Amministratore, requisiti, nomina, revoca e compiti

Legittimazione attiva e passiva dell'amministratore di condominio

Nei giudizi che esulano dalle sue attribuzioni, così come individuate dall'art. 1130 c.c. l'amministratore di condominio, in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione. Cass. SS.UU. 6 agosto 2010 n. 18331

L'amministratore può resistere all'impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, giacché l'esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso (Cass. n. 1451/14).

Pertanto, la difesa in giudizio delle delibere dell'assemblea impugnate da un condomino rientra nelle attribuzioni dell'amministratore, indipendentemente dal loro oggetto, ai sensi dell'art. 1131 c.c. Cass. 20 marzo 2017 n. 7095

La notifica ai condominii degli edifici, in quanto semplici "enti di gestione" non dotati nè di soggettività giuridica, ancorchè imperfettamente di autonomia patrimoniale, sia pure limitata, va effettuata all'amministratore, costituente l'elemento che unifica, all'esterno, la compagine dei proprietari delle singole porzioni immobiliari (vedi Cass. 2001 n. 6906, Rv. 546837).

Tale notifica va effettuata all'amministratore secondo le regole stabilite per le persone fisiche. Pertanto, oltre che ovunque "in mani proprie", l'atto può essere consegnato ai soggetti abilitati a riceverlo invece del destinatario, soltanto nei luoghi in cui ciò è consentito dagli artt. 139 c.p.c. e s.s.: luoghi tra i quali può bensì essere compreso, in quanto "ufficio" dell'amministratore, anche lo stabile condominiale, ma soltanto nell'ipotesi in cui esistano locali, come può essere la portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni (v. Cass. n. 976/2000; n. 12208/1993). Cass. 29 dicembre 2016 n. 27352

Ai sensi dell'art. 1130 c.c., comma 1, n. 4 e art. 1131 c.c. l'amministratore del condominio è legittimato, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare ad instaurare un giudizio per la rimozione di opere in quanto tale atto è diretto alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Cass. 23 novembre 2016 n. 23890

L'amministratore di condominio può propone opposizione a decreto ingiuntivo, e altresì impugnare la relativa decisione del giudice di primo grado, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell'assemblea, nella controversia avente ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio dal terzo creditore in adempimento di obbligazione assunta dal medesimo amministratore nell'esercizio delle sue attribuzioni in rappresentanza dei partecipanti, ovvero dando esecuzione a deliberazione dell'assemblea o erogando le spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni o per l'esercizio dei servizi condominiali, e quindi nei limiti di cui all'art. 1130 c.c. Cass. 3 agosto 2016 n. 16260

L'amministratore di un condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che non esorbitano dalle sue attribuzioni, agli effetti dell'art. 1131 c.c., commi 2 e 3 (quale, nella specie, la resistenza all'impugnazione di una Delib. proposta da un condomino), non ha bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea dei condomini, ed un' eventuale Delib. sul punto avrebbe il significato di mero assenso alla scelta già validamente effettuata dall'amministratore (cfr. Cass. 3 dicembre 1999, n. 13504; Cass. 26 novembre 2004, n. 22294). Cass. 25 maggio 2016 n. 10865

Tra le attribuzioni proprie dell'amministratore vi è quella di curare l'osservanza del regolamento di condominio (art. 1130 n. 1 c.c.). La Suprema Corte ha riconosciuto la legittimazione dell'amministratore ad agire in giudizio, senza che sia necessaria alcuna preventiva autorizzazione assembleare, anche quando si tratti di inosservanza di un regolamento contrattuale da parte del condomino, per aver utilizzato l'unità immobiliare di sua proprietà esclusiva in modo non consentito dal regolamento stesso (Cass., 25.10.2010 n. 21841). Trib. Salerno 25 maggio 2016 n. 2325

In tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini (o contro terzi) e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell'edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l'amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 c.c., n. 4) possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell'assemblea, ex art. 1131 c.c., comma 1, adottata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c., (Cass., Sez. 2^, 3 aprile 2003, n. 5147; Cass., Sez. 2^, 6 febbraio 2009, n. 3044). Cass. 8 gennaio 2015 n. 40

Nel caso di giudizio intentato dal Condominio e del quale, pur trattandosi di diritti connessi alla partecipazione di singoli condomini al condominio, costoro non siano stati partì, spetta esclusivamente al Condominio, in persona del suo amministratore, a ciò autorizzato da delibera assembleare, far valere il diritto alla equa riparazione per la durata irragionevole di detto giudizio. Cass. SS.UU. 18 aprile 2014 n. 19663

Poiché non rientra nell'ambito delle competenze dell'amministratore, in ragione di quanto disposto dagli artt. 1130-1131 c.c., deve ritenersi che sia necessaria per lo stesso l'autorizzazione da parte dell'assemblea a costituirsi in giudizio nelle controversie inerente risarcimento danni provocati da parti comuni.

Tale autorizzazione può essere ottenuta anche nella forma della ratifica della costituzione in giudizio. Cass. 07 febbraio 2014 n. 2859

Costituisce principio pacifico che l'amministratore del condominio, anche se privo della preventiva autorizzazione dell'assemblea, è legittimato a proporre l'azione di cui all'art. 1669 c.c., relativa ai gravi difetti di costruzione che possono pregiudicare le parti comuni dell'edificio (ex plurimis: Cass. 2775/97; Cass. 5613/96). Cass. 1 agosto 2006 n. 17484

=> I limiti della legittimazione processuale dell'amministratore di condominio

Nomina (e prorogatio) dell'amministratore di condominio

E' illegittima e può essere sospesa la deliberazione di nomina dell'amministratore di condominio che non sia accompagnata dalla indicazione del compenso, come espressamente previsto dalla legge, a nulla valendo la circostanza che sia noto quello dell'anno precedente.

In tali casi ricorrono sia il fumus boni iuris, in ragione della patente contrarietà alla legge della suddetta deliberazione, tanto il periculum in mora consistente nel fatto che la gestione del condominio non possa essere affidata ad una persona non validamente nominata dall'assemblea. Trib. Roma ord. 15 giugno 2016

In tema di durata dell'incarico dell'amministratore, il riformato art. 1129 c.c. va interpretato nel senso che dopo il primo incarico annuale segua "ex lege" - in assenza di revoca o dimissioni - un solo rinnovo tacito di un anno con pienezza di poteri e, per il periodo successivo, la limitazione dei poteri dell'amministratore (cessato ma in regime di prorogatio imperii) al compimento delle sole attività urgenti, al fine di evitare pregiudizi alle cose comuni. Trib. Brescia, 14 aprile 2016, in Archivio delle locazione e del condominio, 2016, 5, 531

Alla nomina dell'amministratore del condominio di un edificio è applicabile la disposizione dell'art. 1392 cod. civ., secondo cui, salvo che siano prescritte forme particolari e solenni per il contratto che i rappresentante deve concludere, la procura che conferisce il potere di rappresentanza può essere verbale o anche tacita, di talché essa può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea e dall'annotazione nello speciale registro di cui all'art. 1129 cod. civ., dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, pur in assenza di una regolare nomina assembleare, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio. Cass. 23296/1996). Cass. 4 febbraio 2016 n. 2242

Laddove il condominio non si componga di almeno nove partecipanti, ossia del numero minimo indicato dall'art. 1129 c.c. al ricorrere del quale è obbligatoria la nomina dell'amministratore, è inammissibile il ricorso all'Autorità Giudiziaria affinché vi provveda in sostituzione dell'assemblea inerte. Trib. Milano 16 novembre 2015 n. 12843

L'omesso inserimento all'ordine del giorno dell'assemblea [...] della nomina dell'Amministratore è conforme alla nuova disciplina dei condominio, che prevede sostanzialmente la durata in caria dell'Amministratore per un anno tacitamente prorogabile per un altro anno, salvo delibera di revoca assunta dal l'assemblea in medesima. Trib. Milano 7 ottobre 2015

Il decreto emesso ai sensi dell'art. 1129 cod. civ., comma 1, ha oggetto esclusivamente la nomina dell'amministratore da parte del tribunale, che per tale atto si sostituisce all'assembla che non sia in grado di provvedervi.

La posizione dell'amministratore, nominato dal tribunale, non differisce da quella di cui il medesimo sia investito in virtù della nomina che di regola spetta all'assemblea, instaurandosi un rapporto di mandato fra l'amministratore e i condomini.

Pertanto l'amministratore, in tal caso nominato dal tribunale, non riveste la qualità di ausiliario del giudice che deve identificarsi nel privato esperto in una determinata arte o professione ed in generale idoneo al compimento di atti che il giudice non può compiere da solo e ciò in occasione di un processo e in relazione a concrete necessità individuabili di volta e in volta dal giudice al quale il consulente deve dare conto.

Ma, nell'ipotesi prevista dall'art. 1129 cod. civ., comma 1, come si è detto, il giudice si limita alla nomina dell'amministratore, esercitando i poteri spettanti all'assemblea, alla quale soltanto il predetto dovrà rendere conto del suo operato.

Orbene, la determinazione del compenso è regolata dall'art. 1709 cod. civ., secondo cui, nel caso in cui le parti non abbiano stabilito la misura, lo stesso è stabilito in base alle tariffe o agli usi o, in mancanza, dal giudice. Cass. 22 luglio 2014 n. 16698

Al rapporto tra amministratore e condominio si applicano le regole dettate in relazione al contratto di mandato; la peculiarità della disciplina del condominio non esclude l'applicazione della norma di cui all'art. 1724 c.c., dettata in tema di revoca tacita del mandato.

Al riguardo, deve sottolinearsi che, ai sensi dell'art. 1129 c.c., l'amministratore può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea e, quindi, anche prima della scadenza annuale senza alcuna motivazione ovvero indipendentemente da una giusta causa.

La norma ha la finalità di assicurare che la gestione dei beni e dei servizi - che deve soddisfare gli interessi comuni - riscuota la costante fiducia dei condomini: pertanto, l'assemblea - nell'esercizio delle sue prerogative - ben può procedere alla nomina del nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l'amministratore uscente. Cass. 18 aprile 2014 n. 9082

In tema di condominio negli edifici, la "prorogatio imperii" dell'amministratore - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministrazione - si applica in ogni caso in cui il condominio rimanga privo dell'opera dell'amministratore e, quindi, non solo nelle ipotesi di scadenza del termine di cui all'art. 1129 c.c., comma 2, o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina.

Ne consegue che l'amministratore condominiale, la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, rimanendo l'accertamento di detta "prorogatio" rimesso al controllo d'ufficio del giudice e non soggetto ad eccezione di parte, in quanto sia inerente alla regolare costituzione del rapporto processuale (Cass. n. 18660 del 30/10/2012; Cass. n. 10274/02). Cass. 16 gennaio 2014 n. 821

L'art. 1138 c.c., comma 4, dichiara espressamente non derogabile da parte del regolamento condominiale la disposizione posta dall'art. 1129, la quale riserva alla sola assemblea la nomina dell'amministratore e stabilisce la durata del suo incarico in un anno.

Ne deriva la nullità della clausola del regolamento condominale che riserva ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore del condominio, sottraendo il relativo potere di nomina e di revoca all'assemblea. Cass. 14 marzo 2013 n. 13011

Con riferimento ai rapporti con i terzi (soggetti estranei al condominio), la nomina del nuovo amministratore che sostituisca il dimissionario, per spiegare efficacia, deve avvenire con una formale deliberazione di nomina del suo successore, nelle forme di cui all'art. 1129 c.c., comma 1, l'unica, in sostanza, che possa agevolmente e con certezza essere conosciuta dagli estranei, quando debbano negoziare con il Condominio o agire in giudizio nei suoi confronti.

Discende, infatti, dal principio generale di tutela dell'affidamento nei rapporti intersoggettivi che non si possa prescindere dall'emanazione dell'atto formale previsto dalla legge per il conferimento, l'estinzione e la modificazione dei poteri rappresentativi, affinchè la sua efficacia possa essere opponibile ai terzi (in tal senso, v. già Cass. 25 maggio 1994 n. 5083; conforme Cass. 27 marzo 2003 n. 4531). Cass. 22 agosto 2012 n. 14599

Al procedimento di nomina di amministratore giudiziario in sede volontaria ex art. 1129 c.c. è del tutto estranea la risoluzione di conflitti in ordine alla regolarità dell'investitura dell'amministratore formalmente esistente.

Ove comunque [...] sussista una deliberazione assembleare di nomina dell'amministratore [...], vengono a mancare i due presupposti essenziali per il ricorso al procedimento in sede volontaria ex art. 1129 c.c., ovvero la mancanza dell'amministratore e la mancata adozione del provvedimento di nomina in sede assembleare. presuppone che il condomino ricorrente si sia inutilmente avvalso della facoltà di convocazione diretta dell'assemblea per deliberare sulla nomina. Trib. Salerno 13 gennaio 2009

Il decreto del Tribunale con la quale si provvede alla nomina dell'amministratore di condominio, ex art. 1129 c.c., non deve contenere determinazione sulle spese; "le stesse, perciò, rimarranno a carico del soggetto ricorrente che le abbia anticipate". Trib. Ariano Irpino 6 febbraio 2008, ALC, 2008, 3, 274

Anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio negli edifici, posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto all'adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica. Cass. 24 ottobre 2006 n. 22840 N.B. Il principio, poi consolidatosi dopo un'iniziale diniego espresso sempre dalla giurisprudenza di legittimità, ha trovato riconoscimento normativo con l'approvazione della così detta riforma del condominio (art. 71-bis disp. att. c.c.).

In tema di condominio negli edifici, l'art. 1136 comma 4 c.c., sulle maggioranze necessarie al fine della nomina dell'amministratore, trova applicazione tanto nel caso di prima nomina quanto in quello di conferma dopo la scadenza del mandato annuale, mentre resta irrilevante, in tale seconda ipotesi, la circostanza che l'amministratore medesimo abbia a lungo continuato ad esercitare le sue funzioni, per inerzia dei condomini nel sollecitare detta deliberazione, stante la non configurabilità di un rinnovo dell'incarico in forma tacita. Cass. 5 gennaio 1980 n. 71 in Giustizia civile Massimario 1980, fasc. 1 N.B. la querelle sulla natura della deliberazione di conferma, rispetto alla quale giurisprudenza di merito riteneva necessari quorum deliberativi inferiori rispetto a quelli della nomina, dovrebbe essere chiusa dalla previsione della così detta "conferma tacita" introdotta nell'art. 1129 c.c. dalla riforma del condominio.

=> L'amministratore è in prorogatio imperii anche se è stato revocato dall'incarico

Revoca amministratore di condominio

La condanna alle spese giudiziali trova applicazione anche ai provvedimenti in materia di revoca dell'amministratore di condominio (Cass. II, 26/6/06, n. 14742; II, 22/10/2013, n. 23955; II, 1/9/2014, n. 18487). Trib. Modena 18 gennaio 2017 n. 205

Il provvedimento in camera di consiglio, statuente la revoca dello amministratore del condominio, ha efficacia, ai sensi dell'art. 741 c.p.c., dalla data dell'inutile spirare del termine per il reclamo avverso di esso, sì che gli atti compiuti dall'amministratore in data anteriore a quella d'inizio dell'efficacia del provvedimento camerale dispositivo della sua revoca non sono viziati da alcuna automatica invalidità e continuano a produrre effetti e ad essere giuridicamente vincolanti nei confronti del condominio (cfr. Cass. Sez. L, Sentenza n. 666 del 01/02/1990). Cass. 11 febbraio 2017 n. 454

L'art. 1129 c.c. prevede che l'Autorità Giudiziaria, in presenza di gravi irregolarità, può disporre la revoca dell'amministratore ciò che impone al Giudice di verificare se, pur ricorrendo in astratto una ipotesi rientrante nell'ambito della previsione normativa, sussista nel caso concreto un comportamento contrario ai doveri imposti per legge, con esclusione pertanto di ogni automatismo. Trib. Mantova 22 ottobre 2015 contra:

Va revocato l'amministratore di condominio che non presenti il conto della propria gestione entro i termini (180 gg. dalla chiusura dell'esercizio) prescritti dalla legge, nè può attribuirsi alcun valore alla tardiva approvazione, costituendo il ritardo grave irregolarità ex se. Trib. Taranto 21 settembre 2015

La revoca giudiziale dell'amministratore comporta l'immediata cessazione del rapporto di mandato esistente tra lo stesso ed il condominio. In quanto ammessa in limitati ed esclusivi casi di gravi inadempienze da parte dell'ex amministratore, è dunque incompatibile con il prosieguo di qualsivoglia attività di rappresentanza del professionista atteso che non potrà più agire in nome e per conto del condominio che lo ha revocato.

Ammettere anche solo temporaneamente la prosecuzione in capo all'amministratore revocato giudizialmente dei poteri di rappresentanza del condominio significherebbe consentire allo stesso di poter continuare ad esercitare attività potenzialmente lesive degli interessi dei condòmini ed in contrapposizione ad un provvedimento da parte dell'Autorità Giudiziaria.

In tal senso anche la Corte di Cassazione con la pronuncia del 18.03.2010 n. 6555 ha ammesso i poteri in prorogatio dell'amministratore di condominio limitatamente alle sole ipotesi di scadenza del mandato, dimissioni o mancato rinnovo dell'incarico, escludendo dalla prosecuzione anche solo temporanea dei poteri in capo allo stesso, nell'ipotesi in cui l'amministratore sia stato revocato per giusta causa. GdP 30 settembre 2015

Nel giudizio promosso da alcuni condomini, per la revoca dell'amministratore per violazione del mandato, interessato e legittimato a contraddire è soltanto l'amministratore e non il condominio il quale non è tenuto nè ad autorizzare nè a ratificare la resistenza in giudizio dell'amministratore medesimo trattandosi di ipotesi estranea a quelle previste negli artt. 1130 e 1131 c.c., e ciò malgrado le ripercussioni nei confronti del condominio degli effetti della pronuncia giudiziale (Cass. nn. 8837/99, 12636/95 e 1274/89). Cass. 22 ottobre 2013 n. 23955

È inammissibile il ricorso per cassazione ai sensi dell'art. 111 Cost., avverso il decreto con il quale la corte di appello provvede sul reclamo avverso il decreto del tribunale in tema di revoca dell'amministratore di condominio ai sensi degli art. 1129 cod. civ. e art. 64 disp. att. cod. civ., trattandosi di provvedimento di volontaria giurisdizione (sostitutivo della volontà assembleare, per l'esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela dell'interesse alla corretta gestione dell'amministrazione condominiale in ipotesi tipiche - contemplate dall'art. 1129 cit. - di compromissione della stessa) che, pur incidendo sul rapporto di mandato tra condomini ed amministratore, non ha carattere decisorio, non precludendo la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio contenzioso, del diritto su cui il provvedimento incide [...]. Cass. 4 luglio 2011 n. 14562 conf. a Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957

In materia di revoca dell'amministratore da parte dell'assemblea condominiale, se la revoca interviene prima della scadenza dell'incarico, l'amministratore avrà diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (art. 1725, co. 1°, cod. civ.).

E deve ritenersi che le tre ipotesi di revoca giudiziale previste dall'art. 1129, co. 3°, cod. civ. configurino altrettante ipotesi di giusta causa per la risoluzione ante tempus del rapporto. Cass. SS.UU. 29 ottobre 2004 n. 20957 N.B. Il riferimento alle precedenti uniche tre ipotesi di revoca contemplate dall'art. 1129 c.c. nella formulazione previgente, può ritenersi valido anche con riferimento alle ipotesi revoca giudiziale attualmente indicate dalla legge.

L'azione del risarcimento del danno per infondata richiesta di revoca giudiziale dev'essere indirizzata contro i condòmini che l'hanno attivata, i quali agiscono in proprio e non in rappresentanza del condominio, non potendo essere considerato legittimato passivo il condominio, ossia tutti i condòmini, ivi compresi quelli rimasti estranei alla procedura di revoca giudiziale. Cass. 9 dicembre 1955 n. 12636

L'amministratore revocato deve far pervenire tempestivamente e spontaneamente al nuovo amministratore tutta la documentazione in suo possesso che detiene unicamente nella sua veste di mandatario e che è di esclusiva pertinenza del mandante; è pertanto da ritenere tardiva la consegna della documentazione eseguita solo a seguito dell'ordine del pretore, adito ex art. 700 c.p.c. Trib. Milano 5 novembre 1992, in Archivio delle locazioni e del condominio 1993, 564.

=> Amministratore condominiale in regime di prorogatio. Può essere disposta la revoca giudiziale?

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