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Che cosa succede se il condominio è sprovvisto di amministratore ma è obbligatorio nominarne uno?
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Che cosa succede se il condominio è sprovvisto di amministratore ma è obbligatorio nominarne uno?

Cosa succede se non si nomina un amministratore?

Avv. Alessandro Gallucci  

Abito e sono proprietario di un appartamento in un condominio che si compone di sei unità immobiliari tutte di proprietà di persone differenti. Da sempre siamo in autogestione, vale a dire ognuno di noi, quando serve, si fa carico di fare svolgere le funzioni di amministratore, senza una formale delibera di nomina.

E’ regolare tutto ciò? So che superati i quattro proprietari è obbligatorio nominare un amministratore. Rischiamo sanzioni se non lo nominiamo?

Per chi segue quotidianamente, per lavoro o per necessità, le vicende condominiali con particolare interesse, le domande sembreranno banali. Eppure le domande che mi sono state rivolte da un lettore sono comunissime e spesso creano ansia a chi se li pone.

Partiamo dal dato certo: ai sensi del primo comma dell’art. 1129 c.c. “ quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini”.

In pratica il superamento della soglia numerica indicata dalla norma comporta l’obbligo della nomina dell’amministratore che, per costante insegnamento giurisprudenziale, “ raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l’amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (così, ex multis, Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).

Se l’assemblea non provvede ciascun condomino può rivolgersi al Tribunale del luogo in cui è ubicato l’immobile per ottenere un provvedimento che, nei fatti, rappresenta un surrogato della deliberazione di nomina.

Accade spesso, nella prassi quotidiana v’è la riprova di quest’affermazione, che in condomini nei quali la nomina è obbligatoria non vi si provveda. Non solo per mancanza di accordo ma, alle volte, anche per una valutazione di sostanziale inutilità della figura del legale rappresentante.

In questo contesto, pur essendovi l’obbligo di nominare l’amministratore, se nessuno vi provvede nei modi appena descritti…non accade nulla! Proprio così! All’inadempimento dell’obbligo non corrisponde alcuna sanzione. Si può andare avanti per anni in tal modo: quando serve uno dei condomini fa qualcosa.

Si badi: non stiamo parlando del così detto amministratore interno ma di una gestione collegiale, si potrebbe dire quasi anarchica, della compagine. Ognuno fa ciò che serve con il tacito consenso del dirimpettaio. In piena armonia o, quanto meno, senza grosse frizioni.

Succede, poi, che per un qualunque motivo (subentro di un nuovo condomino, necessità di affrontare importanti lavori di ristrutturazione, ecc.), uno o più comproprietari sentano l’esigenza di nominare un amministratore (interno o esterno) è indifferente.

Giungere a questo passo, però, porta ad un timore: essere scoperti perché per anni s’è preferito il “fai da te”. L’abbiamo detto e qui lo ribadiamo: pur essendovi l’obbligo di nomina non v’è alcuna sanzione per l’inadempimento.

Insomma sorta la necessità di dotarsi d’un legale rappresentante si potrà agire nei modi indicati dall’art. 1129 c.c.: prima il tentativo assembleare e poi, in caso di fallimento, la strada giudiziale.

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