La nomina dell'amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto; questo il mantra che si ripete sempre quando si parla di condominio.
Nozione base fondamentale, assieme a quella di condominio stesso, che serve a capire quando si deve nominare l'amministratore.
Che cosa succede se non lo si fa?
Spieghiamoci meglio. Avete presente l'obbligo di voltura del legale rappresentante in relazione al codice fiscale del condominio quando c'è cambio di amministratore?
Ecco, in quel caso, se non si provvede all'adempimento, in caso di controllo si rischia una sanzione pecuniaria (si veda art. 13 d.p.r. n. 605/1973).
Torniamo al nostro focus partendo dalla domanda di un nostro lettore.
Obbligatorietà della nomina dell'amministratore, il quesito
"Buongiorno amici di Condominioweb! Vi scrivo per esporvi questo caso ed avere un vostro consiglio.
Abito e sono proprietario di un appartamento in un condominio che si compone di nove unità immobiliari tutte di proprietà di persone differenti.
=> Amministratore obbligatorio se i condomini sono almeno nove
Da sempre siamo in autogestione, vale a dire ognuno di noi, quando serve, si fa carico di svolgere le funzioni di amministratore, senza una formale delibera di nomina.
È regolare tutto ciò? So che superati gli otto proprietari è obbligatorio nominare un amministratore. Rischiamo sanzioni se non lo nominiamo?".
Per chi segue quotidianamente, per lavoro o per necessità, le vicende condominiali con particolare interesse, le domande sembreranno banali. Eppure i quesiti che ci sono stati rivolti da questo nostro lettore lettore sono comunissimi e spesso creano ansia a chi se li pone. Per questo abbiamo deciso di affrontarli approfondendo l'argomento.
Obbligatorietà della nomina dell'amministratore, le norme
Partiamo dal dato certo: ai sensi del primo comma dell'art. 1129 c.c. "Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario".
In pratica il superamento della soglia numerica indicata dalla norma comporta l'obbligo della nomina dell'amministratore che, per costante insegnamento giurisprudenziale, "raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato" (così, ex multis, Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148).
All'insegnamento della giurisprudenza si aggiunge l'indicazione chiara dello stesso art. 1129 c.c. a mente del quale al rapporto amministratore - condominio si applicano le norme dettate in materia di mandato.
L'amministratore è dunque mandante con rappresentanza dei condòmini ed in loro nome e conto agisce al fine di gestire (manutenere e conservare) le parti comuni dell'edificio.
Obbligatorietà della nomina dell'amministratore, il procedimento giudiziale
Se l'assemblea non provvede ciascun condomino può rivolgersi al Tribunale del luogo in cui è ubicato l'immobile per ottenere un provvedimento che, nei fatti, rappresenta un surrogato della deliberazione di nomina.
Con un costo minimo di € 170,00 (considerando contributo unificato, bolli, spese di copie e poche notifiche) oltre al compenso dell'avvocato difensore (trattandosi di volontaria giurisdizione resta sempre in capo ai ricorrenti), si può ottenere una nomina giudiziale sanando così l'inerzia dell'assemblea.
Accade spesso, nella prassi quotidiana v'è la riprova di quest'affermazione, che in condomini nei quali la nomina è obbligatoria non vi si provveda. Non solo per mancanza di accordo ma, alle volte, anche per una valutazione di sostanziale inutilità della figura del legale rappresentante.
=> Amministratori di condominio nominati dal Tribunale, esiste un elenco?
In questo contesto, pur essendovi l'obbligo di nominare l'amministratore, se nessuno vi provvede nei modi appena descritti, cioè rivolgendosi ad un giudice… non accade nulla!
Nomina dell'amministratore, obbligo senza sanzione
Proprio così! All'inadempimento dell'obbligo non corrisponde alcuna sanzione. Si può andare avanti per anni in tal modo: quando serve uno dei condomini fa qualcosa.
Si badi: non stiamo parlando del così detto amministratore interno, ma di una gestione collegiale, si potrebbe dire quasi anarchica, della compagine. Ognuno fa ciò che serve con il tacito consenso del dirimpettaio. In piena armonia o, quanto meno, senza grosse frizioni.
=> Condominio senza amministratore
Non solo: accade spesso che l'amministratore non lo si nomini perché c'è Tizio, il buon condòmino di turno, che per spirito di servizio si occupa di svolgere le funzioni base (e a volte non solo) tipiche dell'amministratore. La legge, l'art. 1129 c.c., riconosce addirittura dignità a questo amministratore di fatto, tant'è che al sesto comma specifica quanto segue: "in mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore".
Succede, poi, che per un qualunque motivo (subentro di un nuovo condomino, necessità di affrontare importanti lavori di ristrutturazione, ecc.), uno o più comproprietari sentano l'esigenza di nominare un amministratore (interno o esterno) è indifferente.
Giungere a questo passo, però, porta ad un timore: essere scoperti perché per anni s'è preferito il "fai da te". L'abbiamo detto e qui lo ribadiamo: pur essendovi l'obbligo di nomina non v'è alcuna sanzione per l'inadempimento.
Insomma sorta la necessità di dotarsi d'un legale rappresentante si potrà agire nei modi indicati dall'art. 1129 c.c.: prima il tentativo assembleare e poi, in caso di fallimento, la strada giudiziale.
