Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
108744 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
L'amministratore rappresenta il condominio non i condòmini
Problema condominiale? Inviaci un quesito

L'amministratore rappresenta il condominio non i condòmini

L'amministratore rappresenta il condominio e per esso agisce

Avv. Alessandro Gallucci  

Vexata quaestio.

Che cosa vuol dire?

È una locuzione latina che sta ad indicare il fatto che esiste una "questione lungamente dibattuta senza che tuttavia si sia giunti a una conclusione, a un accordo" (Fonte Vocabolario on-line Treccani).

Quella della soggettività giuridica del condominio è per eccellenza la vexata quaestio in ambito condominiale.

Ce lo ricorda, se ve ne fosse stato bisogno, la Corte di Cassazione con la sentenza n. 14599 del 9 luglio 2020.

Il pronunciamento spazza via senza incertezze (ma già barcollava) uno dei capisaldi della teoria della parziarietà, ossia la diretta rappresentanza pro-quota dell'amministratore rispetto al condòmino.

Non è una sconfessione, leggendo la sentenza, ma la naturale prosecuzione di un più recente orientamento espresso - è doveroso dirlo - non in relazione alle obbligazioni condominiali, ma guardando alla legittimazione processuale di condominio e condòmini.

=> Spese condominiali, parziarietà e solidarietà, alcune considerazioni

Siamo alle solite: la "coperta condominiale" (le norme che disciplinano l'istituto e quelle generali applicabili) è corta, così tirandola da una parte ne resta scoperta un'altra. Forse, aggiungiamo noi, perché non ci si vuole arrendere ad un'evidenza, che questa sentenza, invece, illumina: il condominio è altro dai condòmini.

Andiamo per ordine, partiamo dal caso.

Condominio, pignoramento, quietanza e terzietà

Una signora pignorava ai danni di un'impresa edile, le somme a questa dovute, quale corrispettivo di un contratto di appalto, da un condominio.

Il condominio sosteneva di aver pagato e all'uopo dimostrava la circostanza producendo quietanza.

Non è valida, contestava la creditrice: quella quietanza, rispetto a me che sono terza, non ha alcun valore non avendo data certa (art. 2704 c.c.).

Non è vero, risponde il condominio in appello dopo che il primo grado era stato favorevole alla signora: la quietanza è opponibile perché tu, cara creditrice, sei condòmina e quindi non terza rispetto al rapporto con la ditta.

Evidentemente il condominio voleva sfruttare quella tesi, perdonerete l'iper semplificazione, che lo considera inesistente, con diretta riferibilità dei rapporti giuridici ai condòmini.

La causa arrivava fino alla Corte di Cassazione.

"La questione di diritto sottoposta", si legge nella sentenza "è, dunque, se il singolo condomino sia contitolare del rapporto contrattuale posto in essere dal condominio ovvero versi in condizioni di terzietà e, quindi, sia a lui opponibile la quietanza senza data certa oppure no".

Condominio e condomino, gemelli diversi

Se il condominio è, come dice la definizione comune, un ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica distinta dai suoi partecipanti, allora condominio e condòmino sono la stessa cosa?

La domanda è stata posta più volte e, guardando ai soggetti dal punto di vista processuale è stata oggetto di pronunciamento da parte delle Sezioni Unite della Cassazione nell'aprile del 2019.

In quell'occasione, si legge in sentenza, la massima espressione della Corte nomofilattica specifico che "ciascun condomino ha […] un autonomo potere individuale - concorrente, in mancanza di personalità giuridica del condominio, con quello dell'amministratore - di agire e resistere a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota (Sez. U, Sentenza n. 10934 del 18/04/2019, Rv. 653787 - 01)" (Cass. 9 luglio 2020 n. 14599).

Condòmini, condominii, condomini e condomine

Il condominio non è una S.R.L., ma non è nemmeno proprio nulla, tant'è che quella dei condòmini è una legittimazione concorrente.

Che poi è come dire: non è vero quello che dicemmo (noi Cassazione) nel 2008, il condominio è qualcosa, giuridicamente parlando, ma dissero i giudici nel 2019, noi è con la sentenza n. 10934 che dobbiamo rispondere alla questione.

Con quella in commento, però, si è fatto qualche passo avanti in tal senso.

Ecco la ragione di questa affermazione: "sebbene il condominio sia un ente di gestione con limitata soggettività e sprovvisto di un patrimonio proprio, il suo amministratore non agisce nella qualità di mandatario con rappresentanza dei singoli condomini.

La circostanza che questi ultimi rispondano delle obbligazioni assunte dal condominio, in ragione dell'inesistenza di un patrimonio separato, non comporta che essi assumano pure il ruolo di parte in senso tecnico (quand'anche rappresentata dall'amministratore) nei rapporti contrattuali costituiti da quest'ultimo.

Gli atti giuridici posti in essere dall'amministratore vanno, infatti, riferiti comunque al condominio, quale ente di gestione di un interesse collettivo.

Tant'è che, tra l'altro, quest'ultimo deve essere dotato di un proprio codice fiscale e deve, nella qualità di sostituto d'imposta, effettuare la ritenuta d'acconto sui corrispettivi dovuti per le prestazioni relative a contratti di appalto di opere e servizi" (Cass. 9 luglio 2020 n. 14599).

Ente di gestione con limitata soggettività (quindi soggetto diverso dai condòmini, non più inesistente come si disse nel 2008). Soggettività generale che si fa discendere anche da quella incontestabilmente esistente in ambito tributario (sul punto A. Gallucci, La natura giuridica del condominio, Arch. Loc. E cond. 1/2009): giusto punto di arrivo, ad avviso dello scrivente, a meno che non si voglia creare una completa distonia nella considerazione complessiva del condominio.

Amministratore, rappresentante di chi?

Un passaggio che non passa assolutamente inosservato è quello in cui si afferma che "l'amministratore non agisce nella qualità di mandatario con rappresentanza dei singoli condomini" e conseguentemente, nonostante il fatto che i condòmini rispondano delle obbligazioni assunte dal condominio (art. 63 disp. att. c.c.) "gli atti giuridici posti in essere dall'amministratore vanno, infatti, riferiti comunque al condominio, quale ente di gestione di un interesse collettivo".

L'amministratore rappresenta il condominio e per esso agisce. Se stipula un contratto, tale contratto, sebbene per la garanzia economica del pagamento produca i propri effetti anche sui condòmini, vede il condominio come parte, non i singoli.

Ai fini della decisione della causa ciò ha portato a dire che il condòmino è terzo rispetto al rapporto contrattuale condominio - ditta e quindi per essergli opposta la quietanza di pagamento, questa deve avere data certa (art. 2704 c.c.).

In termini più generali, ad avviso di chi scrive, è utile domandarsi: se condominio e condòmini sono soggetti diversi, le obbligazioni dei condòmini verso i terzi, che natura hanno? Ma non solo: se condominio e condòmini sono soggetti diversi, se i contratti sono siglati per conto del condominio, che è figura distinta dalla somma dei singoli, il patrimonio di gestione, ai fini della soddisfazione delle ragioni dei creditori, va considerato autonomo rispetto a quello dei singoli partecipanti? E quindi, per dire una conseguenza pratica diretta, il conto corrente condominiale è certamente pignorabile? Come coordinare questi eventuali approdi con il secondo comma dell'art. 63 disp. att. c.c.?

Le obbligazioni condominiali soggiacciono alla parziarietà?

Scarica Cass. 9 luglio 2020 n. 14599

Cerca: amministratore condòmini

Commenta la notizia, interagisci...
Ferdinando,
Ferdinando, venerdì 17 luglio 2020 alle ore 15:44

Il " Condominio" è dei proprietari, perciò dei condomini che ne fanno parte.
Pertanto, se l'Amministratore rappresenta il "Condominio" rappresenta i condomini che l'hanno voluto come Amministratore, come qualsiasi altro professionista.

Ferdinando,
Ferdinando, venerdì 17 luglio 2020 alle ore 22:04

Ma il legislatore, da l'impressione di proteggere questa categoria di professionisti, esempio :
a) Il conto corrente è intestato al condominio, pertanto dei condomini, ma i condomini non possono accedere al c.c. condominiale, ma devono richiederlo all'amministratore (che ritengo illogico), Lui amministra un bene di nostra proprietà, non Sua.
b) Basta vedere cosa succede con il reato di appropriazione indebita, con queste leggi e decreti, non reprimono questo reato, ma da l'impressione che li coltivino ecc...

    in evidenza

Dello stesso argomento