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Rappresentante di scala, nomina e compiti
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Rappresentante di scala, nomina e compiti

Caposcala: funzioni e nomina

Avv. Alessandro Gallucci  

Chi è il rappresentante di scala?

Quali sono le sue funzioni?

Quando e da chi può essere nominato?

Queste le principali domande che ci vengono poste quando in un condominio si propone la nomina del così detto rappresentate di scala, altrimenti noto come caposcala.

Partiamo da una premessa: il caposcala, o rappresentante di scala non è il consigliere di condominio. Questa figura è disciplinata dall'art. 1130-bis, secondo comma, c.c. ed ha funzioni consultive e di controllo dell'operato dell'amministratore.

Il rappresentante di scala è una figura istituita dalla prassi che ha la funzione d'interfacciarsi con l'amministratore e/o coi condòmini e coi terzi al fine di favorire lo svolgimento dell'attività di gestione dell'edificio, nonché per fungere da cinghia di trasmissione tra i singoli condòmini e l'amministratore, rappresentando istanze ed esigenze connesse alle parti comuni dell'edificio.

È evidente, allora, che la figura del rappresentante di scala può essere utile:

- nei condominii che presentano più scale, costituenti condòmini parziali, rispetto alle quali è utile avere una comunicazione efficace e diretta con l'amministratore;

- nei condomini complessi che non rientrano nell'ambito della figura di supercondominio;

- nei supercondominii (anche qui distinguendo tra rappresenta di scala o di edificio dal rappresentante in seno all'assemblea ai sensi dell'art. 67 disp. att. c.c.);

- in generale in tutti quei condominii particolarmente numerosi.

I compiti del rappresentante di scala sono decisi al momento della decisione di nominarne uno.

Egli, ad esempio, può essere delegato al pagamento delle bollette, alla riscossione dei contributi condominiali e più in generale ad attività di collaborazione con l'amministratore.

Il caposcala può essere nominato:

a) dall'assemblea;

b) può essere scelto dall'amministratore.

Le sue funzioni possono essere delineate nel regolamento condominiale, ovvero nella delibera che ne istituisce la figura. Non essendo obbligatoria tale figura può essere soppressa in qualunque momento.

Il ruolo di rappresentante di scala solitamente è svolto a titolo gratuito, ma può essere prevista una indennità.

La giurisprudenza che si è occupata di tracciare un profilo di questa figura ha affermato che “il caposcala è un sostituto dell'amministratore (o mandatario) che, scelto da lui o dai condomini riuniti in assemblea (il mandante), ha il compito di eseguire determinati compiti.

Si pensi al pagamento delle bollette, a determinati rapporti con i terzi (es. dare le chiavi del terrazzo al tecnico tv, ecc.). Il soggetto che opera la scelta del caposcala risponde delle responsabilità che possono derivare dall'azione di questo.” App. Lecce 13 aprile 2015 n. 163.

Sostituto dell'amministratore, ma con responsabilità non necessariamente in capo al mandatario: se la scelta del caposcala è effettuata dall'assemblea, saranno i condòmini a rispondere delle responsabilità di questa figura.

Proprio per questo nella definizione generale, ai fini di inquadrare correttamente la figura del rappresentante di scala, è sempre bene tenere a mente la competenza a nominarlo. Chi è competente è responsabile del suo operato.

Ad avviso di chi scrive la nomina da parte dell'assemblea, in assenza di specifiche indicazioni di legge può avvenire:

a) in prima convocazione con il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio;

b) in seconda convocazione con il voto favorevole della maggioranza dei presenti ed almeno un terzo del valore millesimale dell'edificio.

Cerca: scala rappresentante caposcala

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Giovanni
Giovanni lunedì 26 agosto 2019 alle ore 17:29

Buongiorno il capo scala del condominio dove abito, ha fatto cambiare la centralina del cancellone senza presentare preventivo e richiesta a parte dei condomini. Cosa possiamo fare a riguardo? Grazie

CIRO ORVIATO
CIRO ORVIATO martedì 24 settembre 2019 alle ore 00:38

Sono rappresentante di scala di un condominio di due scale A e B votato all'unanimità in assemblea in seconda convocazione. Se l'amministratore non è presente ai lavori che si effettuano nel condominio, il rappresentante di scala può pretendere di essere presente ai lavori che e ditte devono effettuare nel condominio?

Avv. Alessandro Gallucci
Avv. Alessandro Gallucci mercoledì 02 ottobre 2019 alle ore 10:41

@Giovanni: se non c'era urgenza, come specificato dall'art. 1134 c.c., potete non ratificare la spesa.
@Ciro: il rappresentante di scale può essere presente sul cantiere se delegato dall'amministratore che, se non ha a sua volta delegato il compito, in quanto legale rappresentante del committente è responsabile dei lavori.

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Sergio
Sergio martedì 26 novembre 2019 alle ore 18:00

Domanda: può un rappresentante di scala nominato ai sensi dell'art. 67 att. disp. c.c. (ossia per rappresentare la scala all'interno di un Supercondominio con più di 60 unità) delegare in occasione di una Assemblea ristretta riservata, per l'appunto, ai Rappresentanti di Scala? Grazie

Gaetana
Gaetana venerdì 05 giugno 2020 alle ore 21:32

Vorrei porLe un quesito: il caposcala, può arrogarsi il diritto di scrivere di suo pugno, avvisi, spesso con improperi, in bacheca e ripetuti in ogni singolo piano? Il soggetto usa timbri con codice fiscale o dell'amministratore.
L'amministratore può ridimensionare questi comportamenti, perpetrati di continuo?

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