Al pari del condominio anche la comunione può essere gestita da un amministratore. Nell’edificio condominiale la nomina è obbligatoria se i partecipanti sono più di quattro (art. 1129, primo comma, c.c.) nel caso della comunione, invece, la scelta di delegare la gestione della cosa comune ad un soggetto, anche estraneo ai comproprietari, è questione rimessa alla volontà delle parti.
Al pari dell’amministratore condominiale anche per assumere l’incarico di amministratore della comunione la legge non pone particolari limiti.
In sostanza, è sufficiente aver compiuto la maggiore età per essere nominati amministratori della comunione.
Le differenze si estendono anche ai quorum deliberativi necessari per provvedere alla nomina dell’amministratore.
Nel caso del condominio è necessario che la decisione sia adottata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, quarto comma, c.c.).
La classica doppia maggioranza (si dice in gergo per quote e per teste) già necessaria per altre deliberazioni (si pensi alle innovazioni, alle liti attive e passive, all’adozione del regolamento, ecc.).
Invece, nel caso della comunione la nomina dell’amministratore è da ritenersi valida se la decisione viene adottata dalla maggioranza dei partecipanti alla comunione calcolata in base al valore delle loro quote (artt. 1105-1106 c.c.).
Differenze si possono constatare anche in relazione ai poteri dell’amministratore.
Nel caso del condominio, infatti, una parte di tali attribuzioni è stabilita dalla legge (art. 1130 c.c.) mentre per la comunione poteri e obblighi dell’amministratore sono individuati dalla delibera di nomina (art. 1106, secondo comma, c.c.)
Pure per ciò che concerne il ricorso all’Autorità Giudiziaria per la nomina e per la revoca del mandatario dei comproprietari è possibile notare delle dissomiglianze.
Il ricorso per la nomina dell’amministratore del condominio è concesso a tutti i condomini partecipanti a compagini per le quali la nomina del mandatario è obbligatoria e l’assemblea non vi abbia provveduto (art. 1129, primo comma, c.c.).
Nel caso della comunione la nomina giudiziale dell’amministratore è vicenda secondaria che può essere affrontata nel caso di stallo gestionale della cosa comune. Ai sensi del quarto comma dell’art. 1105 c.c., infatti, “ se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”.
In sostanza i comunisti possono chiedere la nomina dell’amministratore solo contestualmente alla richiesta di provvedimenti utili alla gestione della cosa comune e tale nomina avrà effetto solo in relazione a quel particolare atto da compiere.
Nel caso della revoca è assolutamente escluso che i comunisti possano chiederla all’Autorità Giudiziaria.
Tale esclusione vale anche in relazione a quelle circostanze in cui nell’amministrazione della comunione dovessero presentarsi alcuni degli elementi che legittimano il ricorso per la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio ex art. 1129 c.c.
Come recentemente ribadito dal Tribunale di Salerno, infatti, la richiesta di revoca giudiziale ex art. 1129 c.c. è norma speciale dettata con esclusivo riferimento al condominio non potendo trovare applicazione analogica per i casi di immobili in comunione (Trib. Salerno 11 maggio 2010).
