I rapporti tra i condòmini e l'amministratore, da sempre, sono tra quelli più burrascosi.
La revoca dell'amministratore, chi svolge quest'attività lo sa bene, è circostanza che sempre praticabile dall'assemblea e a determinate circostanza dai condòmini singolarmente considerati.
Perché si arriva a tutto questo?
Perché revocare l'amministratore è una valutazione che ricorre spesso nei pensieri dei condòmini.
Il tutto ruota attorno alla fiducia: laddove non riesce a crearsi un buon rapporto fondato sulla stima, il rischio è sempre lo stesso: da un lato i condomini che "guardano in cagnesco" l'amministratore, quasi che questo fosse lì per raggirarli, dall'altro il mandatario che agisce senza la dovuta tranquillità e decisione avendo il timore d'essere oggetto di ripicche dei suoi mandanti.
Il rapporto che sorge tra le parti è unanimemente considerato rapporto intuitu personae, locuzione latina che letteralmente significa avuto riguardo alla persona; scelgo l'amministratore perché lo ritengo la persona più adatta cui demandare gestione delle parti comuni dell'edificio.
Non è così quando si entra in un supermercato: certo, qualcuno potrebbe obiettare che anche col salumiere si crea un rapporto di fiducia. È vero, ma qui pare evidente che il discorso è differente. Ci perdoneranno i più raffinati la banalizzazione, ma se il salumiere viene spostato di reparto il prosciutto di Parma DOP resterà sempre quello, mentre se cambia la persona dell'amministratore - come di qualunque altro professionista e/o artigiano che presta la propria opera - il discorso è differente.
Rapporto con l'amministratore di condominio, perché viene meno la fiducia? Revoca come soluzione di conflitti interni
Indubbiamente la pluri-soggettività del rapporto non aiuta e fa sì che revocare l'amministratore sia opzione sempre considerata. Molte volte la revoca è il frutto di una sorta di compromesso tra i condòmini: "cambiamo amministratore così vediamo se Tizio, che contesta ogni cosa, si dà pace". Soluzione che appare sbagliata, ma davvero percorsa in molte circostanze.
Una revoca, questa, di matrice assembleare, sempre percorribile al ricorrere delle maggioranze prescritte dalla legge, ma che non esime i condòmini da eventuali responsabilità connesse all'ingiustizia della cessazione del mandato. Responsabilità che possono portare al risarcimento per il mancato guadagno.
Revoca illegittima dell'amministratore di condominio, quando opera il diritto di reintegra?
Ciò è dovuto anche e soprattutto al fatto che il rapporto che si crea è tra i condòmini collegialmente considerati, da una parte, e l'amministratore dell'altra.
Il mandatario può essere scelto a maggioranza e quindi è l'insieme delle persone che compongono il condominio che in ragione dell'interesse collettivo lo nomina e crea il rapporto detto intuitu personae. Com'è stato detto, sebbene l'affermazione non sia andata esente da critiche e precisazioni, nominato l'amministratore, questi va considerato un mandatario dei condòmini, che rappresenta ognuno in ragione delle sue quote millesimali di riferimento (Cass. SS.UU. 8 aprile 2008 n. 9148)
Ciò vuol dire che può anche succedere e sovente accade che il legale rappresentante sia inviso ai comproprietari, solitamente ciò inizia con una sola parte di essi, semplicemente perché col passare del tempo s'incrina il rapporto di fiducia.
Revocare l'amministratore per inadempienze, le strade
Esistono, poi, casi più gravi, nei quali la compromissione della fiducia non è legata semplicemente alla complessità dei rapporti umani, ma più specificamente ad un'incapacità, più o meno conclamata, dell'amministratore a gestire la compagine; incapacità che, alle volte, si trasforma in situazioni di danno per il condominio.
Che cosa fare in questi casi? In poche parole: come poter revocare l'amministratore nel minor tempo possibile ed al minor costo?
Le risposte variano a seconda delle circostanze ma si possono sostanzialmente sintetizzare in tre semplici passi:
a) richiesta di convocazione dell'assemblea;
b) decisione assembleare di revoca;
c) contestuale nomina del nuovo mandatario.
Andiamo per gradi
Richiesta di convocazione dell'assemblea
La richiesta di convocazione di un'assemblea straordinaria può essere avanzata, informalmente, da ogni condomino sollecitando l'amministratore, indicandogli l'ordine del giorno, a fissare una data per la riunione e comunicarlo ai condomini.
Diversamente, per una maggiore e più certa cogenza della richiesta, i condomini potrebbero agire ai sensi dell'art. 66 disp. att. cc a mente del quale l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea quando gliene è fatta richiesta "da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione".
In quest'occasione i condomini devono inserire nella richiesta l'ordine del giorno e l'amministratore è tenuto ad evaderla, altrimenti i comproprietari potrebbero decidere d'autoconvocarsi e decidere autonomamente.
Decisione assembleare di revoca
In seno all'assemblea condominiale i condomini devono decidere in merito a quanto inserito all'o.d.g. Non è ammessa una revoca extra-assembleare.
Per sollevare dall'incarico l'amministratore, operazione eseguibile in ogni momento durante l'espletamento dell'incarico (art. 1129 c.c.), la deliberazione deve riportare il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino quanto meno la metà del valore millesimale dell'edificio (art. 1136, quarto comma, c.c.).
E' evidente che per avere la probabilità di ottenere un buon risultato sia necessario organizzarsi prima dell'assemblea in modo tale da comprendere le reali possibilità della mozione di sfiducia.
La decisione adottata con un quorum inferiore dovrebbe essere considerata annullabile e come tale impugnabile in trenta giorni dalla sua adozione e/o comunicazione a seconda che il condomino sia rispettivamente dissenziente (o astenuto) o assente.
Si badi: se l'amministratore non è condòmino egli non potrà contestare la mancanza di raggiungimento del quorum, anche se avrà tutto il diritto di farlo notare in assemblea, ricordando anche al presidente le ipotetiche responsabilità che potrebbero a lui essere imputate nel caso d'impugnazione della delibera per la revoca illegittimamente disposta dall'assemblea.
Una volta provveduto alla revoca è sempre consigliabile, se l'intento e troncare i rapporti il più velocemente possibile, nominare subito un nuovo amministratore. Diversamente e salvo diversa decisione assembleare (es. consegna carteggio ad un condomino) il mandatario revocato avrebbe il dovere di proseguire nel proprio incarico fino alla nomina del suo sostituto.
Revoca giudiziale, attenti ad incidere in semplificazioni
Ciascun condòmino può chiedere all'Autorità Giudiziaria la revoca dell'amministratore di condominio al ricorrere di particolari condizioni che vengono riassunte sotto la dicitura di gravi irregolarità nella gestione.
Tale azione, in alcuni casi soggetta al preventivo esperimento del tentativo di revoca assembleare (il riferimento è al caso delle gravi irregolarità fiscali e della mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente assembleare), necessita di una ponderata valutazione della situazione complessiva della gestione del condominio.
Se è vero che il mero mantenimento in efficienza dei servizi comuni non è di per sé condizione per considerare impossibile la revoca, è altrettanto indispensabile considerare che la violazione meramente formale di disposizioni legislative o regolamentari non porta all'automatica rimozione dell'incarico, posto che tale scelta è sempre soggetta alla valutazione discrezionale del giudice adito che, come dice la legge, può e non deve disporre la rimozione dell'amministratore dal proprio ufficio.
Da non perdere:
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